深圳購(gòu)買商鋪(深圳買商鋪要注意什么)
1.深圳買商鋪要注意什么
商鋪的第一要義 是位置
黃金地段的黃金位置鋪位肯定是最好的
商鋪一般分為幾類：底商 大型賣場(chǎng)\市場(chǎng)的鋪位 獨(dú)立的店鋪
一般涉及到個(gè)人購(gòu)買的 就是底商和鋪位
首先 你需要對(duì)你的目標(biāo)城市進(jìn)行商業(yè)分析 看看人流最多的商業(yè)區(qū)在哪里 一般黃金地段是沒(méi)有商鋪出售的 房東都是自己持有商鋪進(jìn)行出租 所以能夠提供出售商鋪的位置 很少有真正黃金的地方
作為一個(gè)單純的投資人 了解這點(diǎn)很重要
第一重要的是投資回報(bào)
一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商很精明 預(yù)期價(jià)值好的商鋪價(jià)格不會(huì)很低 你需要首先考察周邊區(qū)域的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格，算算年租金，然后計(jì)算一下你看中的商鋪需要投資多少 ——首付+月供+物業(yè)管理費(fèi)等，然后大約計(jì)算一下年利潤(rùn) 這樣很簡(jiǎn)單就能知道買這個(gè)譜子是不是劃算了
投資回報(bào)率的算法 網(wǎng)上很多很多很多， 你百度一下就可以了，按我說(shuō)的方法簡(jiǎn)單算一下也是可以的。但是這中間有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是你無(wú)法確定你在收房后多久才能把房子租出去，中間如果雇傭中介還需要支付相應(yīng)的費(fèi)用。另外如果商鋪經(jīng)營(yíng)的不好，租賃人會(huì)退租，這樣你等于又損失了預(yù)期的租金收入。
2.買商鋪需要注意什么呢?
首先從政策面分析，您所投資的商鋪是不是政策允許銷售的？ 自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 （本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為）。
投資人可以對(duì)照一下，擯棄不合手續(xù)的投資型商鋪。 其次，買商鋪與買房子一樣，要看看該項(xiàng)目的五證是否俱全，是否合法有效？特別需要注意的是，看看該項(xiàng)目的土地證，了解其土地使用年限，這一點(diǎn)也和投資回報(bào)有很大關(guān)系。
第三，問(wèn)一問(wèn)周邊的朋友，該項(xiàng)目是新建項(xiàng)目還是重新裝修后重新包裝的項(xiàng)目，如果是后者，需要仔細(xì)了解該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)清楚沒(méi)有，土地手續(xù)清楚沒(méi)有，原來(lái)為什么經(jīng)營(yíng)不好，經(jīng)營(yíng)不好的根本原因解決了沒(méi)有？ 就商業(yè)地產(chǎn)投資而言，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)營(yíng)者重要，經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有商戶的支持重要。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商聲稱的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，應(yīng)了解是以何種形式進(jìn)駐的，在南方城市往往打著很知名的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，但是實(shí)際上只是作為顧問(wèn)而已。
其次，在最求高回報(bào)的良好預(yù)期時(shí)，分析一下該項(xiàng)目所處地段的租金市場(chǎng)行情，最好自己實(shí)地走一走問(wèn)一問(wèn)，多了解幾個(gè)朋友和當(dāng)?shù)氐纳虘?，你就可以有一個(gè)大致的判斷，開(kāi)發(fā)商承諾的回報(bào)是否合理，如果不合理，就蘊(yùn)藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。 相比較而言，投資成型的已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)降低很多。
就商業(yè)地產(chǎn)包租投資而言，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)是每一個(gè)投資人應(yīng)該認(rèn)真考察的，最好選擇知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的品牌物業(yè)，小的開(kāi)發(fā)商騙了錢(qián)可以一走了之，但是，品牌開(kāi)發(fā)商卻必須為自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)負(fù)責(zé)；另一方面，因?yàn)橛斜容^嚴(yán)格的管理流程，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、手續(xù)問(wèn)題的可能性被大大降低。 除了商鋪投資，現(xiàn)在市場(chǎng)上逐漸興起了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資，投資人可以比照以上方法來(lái)分析，因?yàn)楫?dāng)置業(yè)行為成為投資行為后，不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)就成為一個(gè)獲利的工具和盈利符號(hào)而已，“產(chǎn)權(quán)式酒店”包租銷售和“商鋪”包租銷售，道理是相通的。
除此以外，購(gòu)買前做一些調(diào)查分析是必不可少的，其中至少應(yīng)該注意五個(gè)方面： 1、有廣場(chǎng)就有人氣 什么是廣場(chǎng)？廣場(chǎng)就是休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所，所以有廣場(chǎng)的地方，就有沖天人氣，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。 大如天安門(mén)廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，每天有幾十萬(wàn)的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對(duì)商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。
而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場(chǎng)不僅是居民活動(dòng)的地方，也必將是商業(yè)活動(dòng)中心區(qū)。所以，評(píng)估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周圍是否有廣場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。
同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國(guó)際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８撸谂e辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。
2、主力店效應(yīng) “有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。 一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。
最典型的案例莫過(guò)于朝陽(yáng)路上的華堂商場(chǎng)了。以前華堂商場(chǎng)所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因?yàn)槿A堂的到來(lái)，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值凸現(xiàn)。
如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動(dòng)了起來(lái)，個(gè)個(gè)生意興隆。 主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>
3、品牌店效應(yīng) 目前，在商鋪?zhàn)赓U和購(gòu)買市場(chǎng)，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚(yú)、班尼路、李寧等。
在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。
其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。
這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。 4、立地條件 商鋪?lái)?xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。
立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。
一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門(mén)前道路的類別、顧客來(lái)店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。
像王府井大街是全國(guó)著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。 所以商鋪的價(jià)值非常大。
對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。 人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。
除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄。
3.購(gòu)買商鋪需要注意哪些問(wèn)題
如下： 1、商鋪的產(chǎn)權(quán)。
商鋪的產(chǎn)權(quán)一定要清晰，購(gòu)買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽(tīng)業(yè)主的一面之詞。 2、商鋪本身結(jié)構(gòu)。
不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等；只有這些硬件合格才能保證客戶在使用或者后期承租上更符合自己或承租對(duì)象的使用標(biāo)準(zhǔn)。 3、配套設(shè)施。
良好的配套能節(jié)省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。
購(gòu)買前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。 4、選擇好地段，地段直接關(guān)系到商鋪的價(jià)格，購(gòu)買者應(yīng)該綜合自己的購(gòu)買能力而定，太偏的地方近期沒(méi)有多少升值空間，太繁華的地段價(jià)格比較高，應(yīng)該綜合所選的地方的規(guī)劃情況考慮。
4.購(gòu)買一手商鋪需要注意什么事項(xiàng)
（一）業(yè)主要注意四大的問(wèn)題1.客戶的購(gòu)買能力首先了解客戶是否能夠全款購(gòu)房，如果客戶是貸款購(gòu)房，客戶資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí)，以免簽定購(gòu)房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買房糾紛。
2.付款方式購(gòu)買商業(yè)用房付款方式通常有全款購(gòu)房、貸款購(gòu)房、分期付款購(gòu)房三種形式，盡量要選擇全款購(gòu)房客戶，其次是貸款購(gòu)房，其中貸款購(gòu)買商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。3.首付款與尾款間隔時(shí)間，時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)。
4.支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。（二）客戶要注意的三大問(wèn)題1.產(chǎn)權(quán)購(gòu)買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等。
2.商鋪本身結(jié)構(gòu)不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。
購(gòu)買前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。
5.買商鋪要注意什么
商鋪的第一要義 是位置
黃金地段的黃金位置鋪位肯定是最好的
商鋪一般分為幾類：底商 大型賣場(chǎng)\市場(chǎng)的鋪位 獨(dú)立的店鋪
一般涉及到個(gè)人購(gòu)買的 就是底商和鋪位
首先 你需要對(duì)你的目標(biāo)城市進(jìn)行商業(yè)分析 看看人流最多的商業(yè)區(qū)在哪里 一般黃金地段是沒(méi)有商鋪出售的 房東都是自己持有商鋪進(jìn)行出租 所以能夠提供出售商鋪的位置 很少有真正黃金的地方
作為一個(gè)單純的投資人 了解這點(diǎn)很重要
第一重要的是投資回報(bào)
一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商很精明 預(yù)期價(jià)值好的商鋪價(jià)格不會(huì)很低 你需要首先考察周邊區(qū)域的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格，算算年租金，然后計(jì)算一下你看中的商鋪需要投資多少 ——首付+月供+物業(yè)管理費(fèi)等，然后大約計(jì)算一下年利潤(rùn) 這樣很簡(jiǎn)單就能知道買這個(gè)譜子是不是劃算了
投資回報(bào)率的算法 網(wǎng)上很多很多很多， 你百度一下就可以了，按我說(shuō)的方法簡(jiǎn)單算一下也是可以的。但是這中間有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是你無(wú)法確定你在收房后多久才能把房子租出去，中間如果雇傭中介還需要支付相應(yīng)的費(fèi)用。另外如果商鋪經(jīng)營(yíng)的不好，租賃人會(huì)退租，這樣你等于又損失了預(yù)期的租金收入。
第2重要的是在一堆商鋪中選擇最好的商鋪。當(dāng)然了 金角銀邊 這個(gè)是基礎(chǔ) 看看道路是否對(duì)你不利，過(guò)寬的馬路阻隔人流。如果周邊有成熟的商業(yè)氛圍，那么著鋪?zhàn)油顿Y價(jià)值就可能高一些。
鋪?zhàn)觾?nèi)部要方正，要有合理的開(kāi)間進(jìn)深比——不是說(shuō)開(kāi)間越大就一定越好——打開(kāi)間的鋪?zhàn)涌赡軆r(jià)格也貴，別小看開(kāi)發(fā)商，至少我在定鋪?zhàn)觾r(jià)格的時(shí)候會(huì)有很多的價(jià)格因素，每個(gè)鋪?zhàn)佣际强紤]多方因素才定價(jià)的。內(nèi)部不要有太多的墻和轉(zhuǎn)角——這個(gè)用常識(shí)就可以明白了。
原則上商業(yè)在設(shè)計(jì)的時(shí)候就考慮到均好性，一般不會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)不能買的產(chǎn)品。但是所謂的絕對(duì)不能買的東西 就是我前面說(shuō)的投資風(fēng)險(xiǎn)。你必須正確評(píng)估鋪?zhàn)铀趨^(qū)域未來(lái)3-5年的商業(yè)發(fā)展、人口增長(zhǎng)情況以及市政的完善程度 不要被銷售員忽悠太多，好多商鋪，當(dāng)初說(shuō)的都很好，客戶一激動(dòng)買了，結(jié)果10年過(guò)去了人口也沒(méi)長(zhǎng)多少，稀稀拉拉，沒(méi)人流哪兒來(lái)的收入？租戶賺不到錢(qián)哪兒有你的房租？
理智永遠(yuǎn)是投資人的根本品質(zhì)。
說(shuō)一下那個(gè)什么返利，瞎掰，羊毛出在羊身上，他們是吧12%計(jì)入售價(jià)中，等于是用你自己交的錢(qián)每年返還給你一點(diǎn)。完全沒(méi)有意義。你跟他們說(shuō)不要返利，直接給我高折扣。
大型商場(chǎng)的鋪位——分兩種
一種是實(shí)際的鋪位，賣你多少就是多少，你擁有一個(gè)實(shí)體的鋪位。出租的時(shí)候是按照實(shí)際的鋪?zhàn)映叽绯鲎狻Ｄ愕匿佔(zhàn)幽茏舛嗌馘X(qián)就是多少錢(qián)。
另一種是經(jīng)營(yíng)權(quán)（北京的sogo南館就是這種模式）。你不擁有實(shí)際的鋪位，而只擁有一定比例的所有權(quán)。商場(chǎng)在出租的時(shí)候可以打亂所有的鋪位，從新分割，然后按照大家購(gòu)買出資的比例支付租金收益。比如你華100萬(wàn)買了一個(gè)鋪?zhàn)拥乃袡?quán)，別人花1000萬(wàn)買了10個(gè)鋪?zhàn)拥乃袡?quán)。無(wú)論后來(lái)商場(chǎng)劃分了多少鋪?zhàn)樱鲎饨o多少商家，最后你們分租金的比例是1:10 你一份 別人10份。而你們是不能單獨(dú)出租的。這種有點(diǎn)像股份制公司似的。大家相當(dāng)于入股。
不過(guò)你說(shuō)的好像是第一種情形 不要返利 要高折扣 直接給你打折 所有的返利都是騙人的。
另外如果有錢(qián) 盡量選擇位置好面積大的鋪位，這樣的鋪?zhàn)油顿Y價(jià)值更高而且不容易掉價(jià)。
