房地產(chǎn)預(yù)收款增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅會(huì)計(jì)分錄)
1.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅會(huì)計(jì)分錄
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營(yíng)改增話題：房產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅如何賬務(wù)處理？？？ （2016-06-0515:26:28）轉(zhuǎn)載▼國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*3% 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。第十四條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第十五條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 【力禾SU_LYH1291128533/423338575】 例：房產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)改增老項(xiàng)目，本月銷售預(yù)收款105萬(wàn)，如何賬務(wù)處理？現(xiàn)行增值稅規(guī)
2.房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎么做賬務(wù)處理
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房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)易預(yù)交增值稅賬務(wù)處理
房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅根據(jù)預(yù)收款計(jì)算申報(bào)，銀行支付入庫(kù)增值稅會(huì)計(jì)分錄.
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-已交稅金
貸：銀行存款
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)收的房款會(huì)計(jì)分錄怎么做？
1、借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款-房款-***
2、房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)售房款，因不符合收入確認(rèn)條件（風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬沒(méi)有轉(zhuǎn)移）會(huì)計(jì)不確認(rèn)收入，但稅法將該種行為作為視同銷售，征收營(yíng)業(yè)稅和預(yù)收企業(yè)所得稅.因此房地產(chǎn)預(yù)收銷售房款就應(yīng)按會(huì)計(jì)、稅法的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：
房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)售房款（這時(shí)可以給客戶開(kāi)具收據(jù)）：
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
期末計(jì)算交稅：
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 等
貸：銀行存款
當(dāng)收取客戶全部房款，會(huì)計(jì)確認(rèn)收入（這時(shí)可以給客戶開(kāi)具發(fā)票）
借：銀行存款
借：預(yù)收賬款
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 等（這時(shí)稅金沖平）
同時(shí)接轉(zhuǎn)成本
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
3.營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)收款開(kāi)發(fā)票后會(huì)計(jì)分錄怎么處理
營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人收到預(yù)收款時(shí)，根據(jù)行業(yè)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不同，稅務(wù)處理也有所不同。
預(yù)收款的稅務(wù)處理不同，主要是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不同。對(duì)此，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的判定規(guī)則，其中：（一）一般情況為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。
（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。案例一： 一般企業(yè)收到預(yù)收款的稅務(wù)處理 甲為交通運(yùn)輸企業(yè)，與托運(yùn)人簽訂運(yùn)輸合同，合同約定，簽訂合同時(shí)托運(yùn)人預(yù)付1000000元，一個(gè)月后裝貨出運(yùn)。
稅務(wù)處理：此時(shí)甲預(yù)收1000000元，但未提供應(yīng)稅服務(wù)，不符合“發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)”的要件，納稅義務(wù)未發(fā)生，不需要做稅務(wù)處理。納稅人將收到的款項(xiàng)計(jì)入預(yù)收賬款即可。
案例二：提供建筑服務(wù)收到預(yù)收款的稅務(wù)處理 乙為注冊(cè)在某省A市的建筑公司，屬于一般納稅人，2016年5月7日與同省B市的某房地產(chǎn)公司簽訂建設(shè)合同，合同簽訂時(shí)取得預(yù)收款1000000元。不存在其他可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的情形。
根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件的規(guī)定：“納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！币虼耍以谑盏筋A(yù)收款時(shí)納稅義務(wù)發(fā)生。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)） 第四條規(guī)定：“一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。”該公告第十一條進(jìn)一步規(guī)定：“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時(shí)間，按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限執(zhí)行?！?/p>
所以，乙跨縣（市、區(qū)）提供該建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法，應(yīng)向服務(wù)發(fā)生地的稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款：1000000÷（1+11%）*2%=18018.01（元），填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第1行的第1列“銷售額”填寫(xiě)1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫(xiě)0，第3列“預(yù)征率”填寫(xiě)2%，第4列“預(yù)征稅額”填寫(xiě)18018.01。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)第八條規(guī)定，“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證?！碑?dāng)月申報(bào)確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入時(shí)，銷項(xiàng)稅額為：1000000÷（1+11%）*11%=99099.09（元），假設(shè)預(yù)繳的增值稅稅款可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減且沒(méi)有起初余額，則在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號(hào)3“建筑服務(wù)預(yù)征繳納稅款”的第2列“本期發(fā)生額”和第4列“本期實(shí)際抵減稅額”各填寫(xiě)18018.01，該數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)《增值稅納稅申報(bào)表》主表“一般項(xiàng)目”列“本月數(shù)”欄目?jī)?nèi)填寫(xiě)或生成如下數(shù)字：第27欄“本期已繳稅額”（=28欄“分次預(yù)繳稅額”）18018.01，并提供預(yù)繳稅款完稅憑證原件及復(fù)印件。
案例三：房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款的稅務(wù)處理 丙公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，為一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為A區(qū)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也在A區(qū)。項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》登記的開(kāi)工日期在2016年4月30日前，計(jì)稅方法選擇簡(jiǎn)易征收。
2016年5月5日預(yù)售，取得預(yù)收款1000000元。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十條規(guī)定：“ 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。”
該公告第十九條也規(guī)定小規(guī)模納稅人也應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。因?yàn)楸静扇☆A(yù)收款的方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得收入1000000元，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅：1000000÷（1+5%）*3%= 28571.42（元），在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的第1列“銷售額”填寫(xiě)1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫(xiě)0，第3列“預(yù)征率”填寫(xiě)3%，第4列“預(yù)征稅額”填寫(xiě)28571.42。
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十五條規(guī)定，“一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”
在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入時(shí)，假設(shè)預(yù)繳稅款足以全額抵減，在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號(hào)4“銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”的第1列“期初余額”和第4列“本期實(shí)際。
4.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交增值稅的會(huì)計(jì)分錄
房地產(chǎn)公司一般納稅人繳納增值稅會(huì)計(jì)分錄：
一般納稅人執(zhí)行一般計(jì)稅法的房地產(chǎn)，銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)
款）÷（1+10%）
銷項(xiàng)稅=銷售額*10%
應(yīng)交增值稅=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅
一般納稅人執(zhí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅法和小規(guī)模納稅人的應(yīng)交增值稅=全部?jī)r(jià)款÷（1+5%）*5%
房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅根據(jù)預(yù)收款計(jì)算申報(bào)，銀行支付入庫(kù)增值稅會(huì)計(jì)分錄.
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-已交稅金
貸：銀行存款
房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款計(jì)提預(yù)繳增值稅
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>；的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定：
第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.
第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算.
第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款.
5.營(yíng)改增后房地產(chǎn)公司預(yù)收房款如何做會(huì)計(jì)分錄
例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)甲房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年5月18日，預(yù)售房屋一套，售價(jià)100萬(wàn)元，同時(shí)，收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬(wàn)元，該項(xiàng)目按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算，征收率5%。
會(huì)計(jì)處理如下：（單位：萬(wàn)元，下同）
1。預(yù)收房款
(1)收到預(yù)售款時(shí)
借：銀行存款80
貸：預(yù)收賬款80
(2)預(yù)繳申報(bào)
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%。
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅（簡(jiǎn)易預(yù)繳）2.29
貸：銀行存款2.29
6.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交增值稅的會(huì)計(jì)分錄
房地產(chǎn)公司一般納稅人繳納增值稅會(huì)計(jì)分錄：一般納稅人執(zhí)行一般計(jì)稅法的房地產(chǎn)，銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）銷項(xiàng)稅=銷售額*10%應(yīng)交增值稅=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅一般納稅人執(zhí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅法和小規(guī)模納稅人的應(yīng)交增值稅=全部?jī)r(jià)款÷（1+5%）*5%房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅根據(jù)預(yù)收款計(jì)算申報(bào)，銀行支付入庫(kù)增值稅會(huì)計(jì)分錄.借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-已交稅金貸：銀行存款房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款計(jì)提預(yù)繳增值稅《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定：第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算.第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
7.營(yíng)改增房地產(chǎn)預(yù)收房款怎么會(huì)計(jì)處理
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，由于不符合收入的確認(rèn)原則，不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計(jì)入預(yù)收賬款，待房屋交給購(gòu)買方時(shí)，再確認(rèn)收入。對(duì)于預(yù)售收入，按規(guī)定應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)直接在應(yīng)交稅費(fèi)的借方反映，銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再將預(yù)繳稅費(fèi)轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加。
會(huì)計(jì)處理：
(1)xxxx年度收到預(yù)售房款
借：銀行存款 xxxx
貸：預(yù)收賬款——xxxx
(2)預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅和土地增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅——xxx
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅——xxx
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加——xxx
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅——xxx
貸：銀行存款 xxx.
(3)支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)
借：管理費(fèi)用——工資 xx
管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi) xx
銷售費(fèi)用——廣告宣傳費(fèi) xxx
貸：銀行存款 xxx.
(4)年末對(duì)預(yù)收賬款根據(jù)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理。
借：遞延所得稅資產(chǎn)xxx
貸：所得稅費(fèi)用 xxx
