簽購買房合同(買房簽合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng))
1.買房簽合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng)
注意事項(xiàng)一：關(guān)于貸款不成的約定
不少人買房都是需要向銀行貸款的，但不排除部分購房者會因?yàn)檎餍呕蛘咂渌麊栴}造成銀行拒貸，所以購房者一定要在購房合同中和開發(fā)商約定清楚，如果購房者因貸款被拒而導(dǎo)致無法買房，開發(fā)商要如數(shù)退還購房者所繳納的定金和其他款項(xiàng)。如果購房合同中無約定，購房者個人不僅定金要不回來，可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。
注意事項(xiàng)二：明確相關(guān)費(fèi)用由誰出
交房時，購房者大多都還要支出一部分款項(xiàng)，到時開發(fā)商會給你一個費(fèi)用清單，這其中有部分款項(xiàng)是合理的，比如說契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費(fèi)等等，但可能還會有一部分不合理收費(fèi)，比如小區(qū)一些內(nèi)部配套的收費(fèi)。
注意事項(xiàng)三：注明計(jì)價(jià)方式與房款
一般在簽訂購房合同時，合同中會寫明房屋的單價(jià)和總價(jià)，另外別忘記讓開發(fā)商注明計(jì)價(jià)方式。如果合同中沒有注明房款和計(jì)價(jià)方式，在實(shí)際付款時房價(jià)上漲，部分開發(fā)商可能會要求購房者以后來的房價(jià)付款，或者通過其他計(jì)價(jià)方式計(jì)算房款，因此這些內(nèi)容最好一開始就定好了，雙方都不能輕易更改。
注意事項(xiàng)四：關(guān)于房產(chǎn)證的辦理期限
有些開發(fā)商會以各種理由拖延辦證時間，購房者在購房合同里面要明確規(guī)定房產(chǎn)證辦理時間，并約定好雙方違約責(zé)任。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。
注意事項(xiàng)五：明確退房責(zé)任
購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫明在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
注意事項(xiàng)六：明確逾期交房的違約責(zé)任
注意逾期交房是否有賠償，這就要求在購房合同中一定要明確約定交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款，并明確約定逾期不交房的違約責(zé)任，如每逾期一日按支付房款的一定比例支付違約金，同時約定在一定期限內(nèi)仍不交房的，購房人有權(quán)要求退房。
注意事項(xiàng)七：確認(rèn)物業(yè)管理事宜
這一點(diǎn)主要是約定好前期小區(qū)的物業(yè)公司是誰，物業(yè)管理范圍即物業(yè)管理具體包括什么，以及前期的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
簽合同是個復(fù)雜的過程，以上小編整理的關(guān)于簽訂購房合同時要注意的事項(xiàng)并不能涵蓋合同中可能出現(xiàn)的所有問題，所以您在簽訂合同的時候還是要多留心、多注意、多看幾遍合同的條款，直到確保合同沒有問題為止。
2.買房簽合同需要注意什么 九個事項(xiàng)需謹(jǐn)慎
購房簽合同一般要注意一下事項(xiàng)：
1、基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。
3、相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
4、買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
5、明確具體時間和違約責(zé)任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任。
7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。可參考：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。
3.簽購房合同有什么注意事項(xiàng)
Error loading media: File could not be played 00:00 00:00 100% 用戶鑒權(quán)失敗，請先注冊成為百度云用戶 百度云 預(yù)售是如今房地產(chǎn)銷售的一個主要方式，但簽訂注意一些事項(xiàng)以防止某些風(fēng)險(xiǎn)。
簽訂預(yù)售合同時主要有以下一些注意事項(xiàng)：1、確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。2、確認(rèn)開發(fā)商制定的格式條款是否公平。
3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。
應(yīng)當(dāng)明確這些規(guī)定的具體內(nèi)容。4、明確約定抵押權(quán)的處理方式。
5、明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。
預(yù)售合同約定的面積一般為按圖測算的面積，難免與最終實(shí)測面積有誤差。為了避免日后發(fā)生糾紛，購房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中約定出現(xiàn)面積誤差后的處理方法。
6、及時辦理相關(guān)登記手續(xù)。商品房預(yù)售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。
4.簽購房合同都要注意什么問題?
一、合同備注一定要加上的條約！ 先總結(jié)下簽合同時，一定要在備注上加上去的幾項(xiàng)： 1、貸款不到，合同作廢，返還訂金。
這點(diǎn)是最最重要的一點(diǎn)，任何買房合約，都要堅(jiān)決加上去的。這點(diǎn)的好處，明里是為了防止自己沒有貸到款而違反合 同，暗里是為了自己鋪墊好后路。
假如自己突然不想買了，可以通過一些措施來讓自己貸款不到，這樣就可以堂而皇 之地解除合約，呵呵。一箭雙雕。
2、遞件時留部分首期尾款，在交房時扣除應(yīng)扣費(fèi)用后再交付。 這樣是保障自己的權(quán)益，比如說對方的銀行按揭沒有交最后幾個月啊，沒有遷戶口的扣費(fèi)啊等等。
始終還有些錢在口 袋里面，自己的底氣是要更足一點(diǎn)。 3、賣家在交房之前把戶口遷出，逾期一日，扣房款千分一 戶口問題很重要啊，買這個房子不就是為了戶口嘛。
4、按揭公司可由買方自由選擇。 這點(diǎn)是血的教訓(xùn)啊，千萬不能找中介介紹的按揭公司。
我這次找中介介紹的按揭公司，給砍了一半的錢。要知道中介 和按揭之間是對半分賬的，虧死了。
而且中介介紹的按揭公司一般人比較黑，比較爛。這次我辦按揭的時候，那個按 揭公司的人居然沒有出現(xiàn)過一次。
就是叫小弟跑過2趟，而且連電話都沒有主動打過一個，***。上次在我跟中介投訴 之后，才打過來一個電話，還要態(tài)度很差。
這個按揭的懶人是x翰按揭的衛(wèi)x美。大家以后要按揭的話就小心這個女人 了。
據(jù)行內(nèi)人介紹，中介介紹的按揭公司，中介和按揭是五五分帳的，等于中介又騙了你幾千元！如果自己單獨(dú)去找 按揭公司辦，無論貸款多少，1K多絕對搞掂！ 5、首期可選銀行托管，買家自由選擇 這點(diǎn)是為了自己資金保障，如果在勢頭不對的時候，為自己的十多萬，幾十萬找個安全的地方放著。 6、房款包括所有費(fèi)用，交房前不得再有其他費(fèi)用 這點(diǎn)是穩(wěn)妥起見，為自己做的保障。
遇到賴皮的房東和中介，敞孩搬絞植悸邦溪鮑婁就能保障自己的權(quán)利了。 7、遞件之后馬上交首期，首期后下午交樓 對于房子空著的房東，要加上這點(diǎn)。
這樣能夠保證自己盡快搬進(jìn)房子。后面的手續(xù)無論多長，都沒關(guān)系了。
特別是對 于轉(zhuǎn)按揭的賣家，反正銀行要放款給他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。 8、遞件完畢交中介費(fèi)25%，過戶完畢交中介費(fèi)25%，交房完畢交剩下的50%中介費(fèi) 要是遇上不好的中介，就只有靠這個條款保障自己的利益了。
要不有些爛中介，你一簽合同的時候就叫你交全款，收 錢之后愛理不理，到時你怎么辦？這個世界，錢在誰的手里，誰就是大爺?。?！ 最重要的是第一條，大家要注意了。這章寫完，以后繼續(xù)。
轉(zhuǎn)來的 那天也留意到了希望對你有幫助 參考資料：club.pchome.net/thread_1_20_4461519__.html。
5.新房簽購房合同需要注意什么
簽買房合同需要注意之一：一般在簽訂購房合同時，合同中會寫明房屋的單價(jià)和總價(jià)，但是千萬別忘記讓開發(fā)商注明計(jì)價(jià)方式。
如果合同中沒有注明房款和計(jì)價(jià)方式，在實(shí)際付款時房價(jià)上漲，部分開發(fā)商可能會要求購房者以后來的房價(jià)付款，或者通過其他計(jì)價(jià)方式計(jì)算房款，因此這些內(nèi)容一開始就定好了，雙方都不能輕易更改。簽買房合同需要注意之二：不少人買房都是需要向銀行貸款的，但不排除部分購房者會因?yàn)檎餍呕蛘咂渌麊栴}造成銀行拒貸，所以購房者一定要買在購房合同中和開發(fā)商約定清楚，如果購房者因貸款被拒而導(dǎo)致無法買房，開發(fā)商要如數(shù)退還購房者所繳納的定金和其他款項(xiàng)。
如果購房合同中無約定，購房者個人不僅定金要不回來，可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。簽買房合同需要注意之三：交房時，購房者大多都還要支出一部分款項(xiàng)，這部分的款項(xiàng)到時開發(fā)商會給一個費(fèi)用清單，這其中有部分款項(xiàng)是合理的，比如說契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費(fèi)。
但可能還會有一部分不合理收費(fèi)，比如小區(qū)一些內(nèi)部配套的收費(fèi)，這時就需購房者在簽合同時明確相關(guān)費(fèi)用該由誰出。本條內(nèi)容來源于：建筑工業(yè)出版社《家居裝修知識問答》。
6.購房簽約的注意事項(xiàng)有哪些
Error loading media: File could not be played 00:00 00:00 100% 用戶鑒權(quán)失敗，請先注冊成為百度云用戶 百度云 首先第一步是確認(rèn)售房企業(yè)是否持有《商品房預(yù)售許可證》。
出售商品房的主體應(yīng)是持有《商品房預(yù)售許可證》、《營業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果是代理銷售的機(jī)構(gòu)，必須取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的授權(quán)銷售委托書，還需持有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》和《營業(yè)執(zhí)照》。其次，交納商品房購房款、簽訂相關(guān)合同、認(rèn)購書、意向書時，一定要向售房人索要蓋有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印章的合同、認(rèn)購書、發(fā)票、票據(jù)等。
再者，購買商品房除要繳納合同約定的房款、契稅、登記費(fèi)外，沒有如“避稅款”、“服務(wù)費(fèi)”、“中介費(fèi)”等與購房款無任何關(guān)系的費(fèi)用。第四，不要參與任何方式的“集資建房”、“合作建房”、“市場運(yùn)作房”等涉嫌違規(guī)、非合法性的融資購房。
第五，如果要交納定金，必須看好定金合同，了解合同條款內(nèi)容，避免進(jìn)了定金圈套，請理性購房。第六，辦理按揭貸款是購房者的選擇，房地產(chǎn)開發(fā)商有配合的義務(wù)，消費(fèi)者在買房子的時候需要對自己能否辦理按揭貸款有一個預(yù)計(jì)。
要明確如果按揭辦不成，雙方各自的責(zé)任是什么。如果銷售人員承諾幫助辦理按揭貸款，需要將此承諾明確寫在合同中。
7.簽購房合同的注意事項(xiàng)
買房時最好用建設(shè)部、工商總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。
但并不是用了這個《范本》就萬事大吉了，此外還需要注意以下問題： 1、認(rèn)購書問題 許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式合同前，要求購房人簽《認(rèn)購書》交認(rèn)購款。一般有兩種情況：1是開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；2是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。
第一種情況的認(rèn)購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高法院解釋》）第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。
根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購書的性質(zhì)相同。 第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。
《最高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何？《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書，就必然沒有法律效力。
但是如果認(rèn)購書僅規(guī)定了房號、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。 2、補(bǔ)充協(xié)議問題 開發(fā)商除和購房人簽訂正式合同外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。
最好先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，再在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如開發(fā)商不能滿足購房人的合理要求，那么最好不要簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
3、售樓廣告問題 開發(fā)商在廣告中大都作出不少許諾。從法律上來說，廣告不能直接成為合同的內(nèi)容。
對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。
因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。
不過購房人最好在簽合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入合同中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時告開發(fā)商違約。 4、樣板房問題 開發(fā)商銷售時往往設(shè)置樣板房。
購房人入住后發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時，開發(fā)商卻聲稱在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。 事實(shí)并不如此。
《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同（變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)行選擇）。
5、質(zhì)量問題 有些購房人認(rèn)為，房屋竣工后已經(jīng)過政府主管部門的竣工驗(yàn)收，因此房屋不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。何況開發(fā)商還給了購房人《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說。
8.簽訂購房合同需要注意什么
購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費(fèi)大量積蓄、又要費(fèi)心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。
因此，在購買前了解商品房的有關(guān)知識和注意事項(xiàng)。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。
目前，商品房銷售分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預(yù)售的商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購買者，購買者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。
購買者在購買預(yù)售的商品房時應(yīng)把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件 《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定： 1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。
購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。 3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。 4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。
此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。 二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容 1、主體。
即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。 2、預(yù)售的商品房的基本情況。
預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 3、面積。
預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 4、價(jià)款。
即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。
例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 6、房屋使用性質(zhì)。
是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 7、違約責(zé)任。
包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。 8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。
9、物業(yè)管理?xiàng)l款。 10、糾紛解決方式。
如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。
下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件 2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗(yàn)收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。
9.簽購房合同應(yīng)注意什么
你好，你買的應(yīng)該是期房，期房肯定無法驗(yàn)收，驗(yàn)收是以后的事，一般來說，合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個方面： 一是交房時間 針對這一條款，房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任"這樣的表述。
這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購房人一般很容易或不知其到底是何含義。 我國（民法通則）第一百五十三條規(guī)定："本法所稱的"不可抗力"是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。
"依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)"不可抗力"的約定應(yīng)該說是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。
比如有的合同對"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責(zé)范圍過于寬松，是違背法律原則的。
售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。
二是房屋面積 一般來講，對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。
而如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同?！吨腥A人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》第二十六條規(guī)定："由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同的，當(dāng)事A一方有權(quán)通知另一方解除合同。
因變更或解除經(jīng)濟(jì)合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。"因此，如銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍，購房者有權(quán)要求解除合同，并要求得相應(yīng)的賠償。
有這樣一則案例：某單位一名職員買了一套外銷房，當(dāng)時與他簽約的某代理公司在合同中關(guān)于購房面積誤差的條款是這樣寫的"乙方（購房方）所購單位的建筑面積為94.8平方米（暫測面積）。房屋竣工后，若實(shí)測面積與暫測面積有誤差，甲、乙雙方按銷售價(jià)格多退少補(bǔ)。
" 由于當(dāng)時這位先生沒有請律師對這份合同進(jìn)行過查驗(yàn)，結(jié)果交房后，銷售商告訴他的實(shí)測面積卻變成了124.5平方米，而且還以合同中有此規(guī)定為由，讓這樣買房人補(bǔ)交多出面積的房款。這位顧客感覺受到了愚弄，便上訴法院，可法院卻判決他敗訴。
原來，按照合同中該條款的實(shí)質(zhì)含義解釋，該合同簽訂后，甲、乙雙方即已允許所購房屋的暫測面積與實(shí)測面積存有誤差，但無論誤差超過或減少多少，均采取多退少補(bǔ)的方法進(jìn)行結(jié)算。 如對該條款再進(jìn)一步分析的話，就會發(fā)現(xiàn)，在合同履行中會出現(xiàn)兩種情況：一是實(shí)測面積少于合同約定面積，這時買家可向銷售方索要退款；二是實(shí)測面積多于合同約定面積，這時無論多出多少平方米，買家都要按實(shí)測面積補(bǔ)足多出面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。
從目前房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看，屬于上述兩種情況中后者的占絕大多數(shù)，因?yàn)檫@種操作方式既有利于銷售方售房時以相對較少的房價(jià)款吸引購房者，而且過后要求買房人補(bǔ)足多出面積的房款時，買房人又沒有依據(jù)不交這筆款項(xiàng)，只能自認(rèn)倒霉。 因此在簽訂購方合同時，作為買方人當(dāng)時應(yīng)該也有權(quán)力要求發(fā)展商修改該條款內(nèi)容或另簽訂補(bǔ)充條款。
比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改： （1）測面積誤差在3%以內(nèi)的（假設(shè)，下同），不再結(jié)算；誤差將超過3%的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)賠償因此而給乙方造成的損失。 （2）或?qū)懮希悍课菘⒐ず?，如本合同暫測面積與實(shí)測面積誤差在3%以內(nèi)的，甲、乙方雙方按銷售價(jià)格結(jié)算；誤差超過3%的，乙方有權(quán)要求解除合同，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
三是質(zhì)量問題 目前房屋質(zhì)量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯綜復(fù)雜，特別是購買預(yù)售的期房，這些復(fù)雜的因素往往使購房者在簽約房屋時難以辨清所購商品的虛實(shí)，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來。結(jié)果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。
在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問題，購房者與開發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當(dāng)大的比例。而這其中又有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠(yuǎn)而造成的。
按照規(guī)范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應(yīng)在雙方簽訂的購房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問題是一個較為特殊的問題，現(xiàn)有的法規(guī)對建筑質(zhì)量的管理主要是針對施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準(zhǔn)，而以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結(jié)果為準(zhǔn)。
可是按通常的慣例，質(zhì)檢結(jié)果一般只是針對工程主體所下的結(jié)論，一些購房者認(rèn)為的細(xì)節(jié)性問題，并不包含在質(zhì)檢的內(nèi)容當(dāng)中。因?yàn)橘|(zhì)量好壞并不能簡簡單單的。
