2015底買房(2015買房要注意什么?)
1.2015買房要注意什么?
有點多，你慢慢看吧五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。
其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。
特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。
購房過程中涉及的法律問題作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。
個人在購房中，大體上分三個階段。第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。
這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應該從哪幾個方面講。
第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。
交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。第三，交房和辦理產(chǎn)權登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領產(chǎn)權證。
具體講，涉及到一些法律問題。第一，如何閱售樓書。
售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。
其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告。
可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。
如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。
在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。
所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”（訂），因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談正式合同，如因?qū)贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。
認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。
所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根。
2.2015二手房交易注意事項 二手房過戶指南
2015二手房交易注意事項 二手房過戶指南 二手房由于其性價比高受到很多購房者青睞，但許多購房者都是第一次買房，對二手房交易時的過戶流程和二手房交易的注意事項一無所知。
接下來小編就為購房者總結了2015二手房交易注意事項，二手房過戶流程指南，希望大家都可以買到稱心房！二手房交易過戶前注意事項2015二手房交易注意事項一、確認產(chǎn)權是否可靠1.注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人；2.產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；3.一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權證的真實性。2015二手房交易注意事項二、考察原單位是否允許轉賣1.確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；2.大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；3.一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
2015二手房交易注意事項三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；2.是否改動過房屋的內(nèi)、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；3.陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。2015二手房交易注意事項四、確認房屋的準確面積1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；2.產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積；3.最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
2015二手房交易注意事項五、觀察房屋質(zhì)量1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；2.管線是否太多或者走線不合理；3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。2015二手房交易注意事項六、考核房屋的周邊配套1.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；3.確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；4.觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；6.煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；7.小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；8.冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
2015二手房交易注意事項七、了解裝修狀況1.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；2.了解住宅的內(nèi)部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。2015二手房交易注意事項八、查驗物業(yè)管理水平1.水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；3.小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心；4.小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務。
2015二手房交易注意事項九、了解物業(yè)、水電煤費用1.水、電、煤、暖的價格；2.物業(yè)管理費的收取標準；3.車位的費用。2015二手房交易注意事項十、詳溯舊房歷史1.哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；2.哪些人住過，什么背景，是何種用途；3.是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；4.是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。
2015二手房交易注意事項十一、了解鄰居的組合1.好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次；2.拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心；3.與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。2015二手房交易注意事項十二、算計一下房價1.自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值；2.委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；3.銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的保值價。
2015二手房交易注意事項十三、二手房按揭需滿足的條件1.年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可；2.能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；3.愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；4.所購房屋產(chǎn)權所屬真實可靠；5.支付有關手續(xù)費。2015二手房交易注意事項十四、請律師1.二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠；2.建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。
2015二手房交易注意事項十五、找代理行1.代理公司的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證；2.在把你的業(yè)務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失？代理行的服務收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房？2015二手房交易注意事項十六、考察代理公司是否可靠1.有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；（以上回答發(fā)布于2015-07-29，當前相關購房政策請以實際為準） 更多房產(chǎn)資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看。
3.2015年購房者在二手房交易時要注意什么
2015年購房者在二手房交易時，應注意以下幾點：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；2、產(chǎn)權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權人狀況）；3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內(nèi)）；6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。
4.2015年房價會這么變化 購房者準備怎么辦
進入年末，市場對于明年一季度房價比較關注。
而判斷房價走勢，關鍵要看三個變量。第一是供求變量，即庫存去化周期；第二個是貨幣變量，包括流動性、公積金按揭貸款的便利程度等；第三個是市場預期。
2015年第一季度依然也會面臨庫存繼續(xù)高位盤整的態(tài)勢。但樂觀地看，2015年第一季度房價會呈現(xiàn)止跌反彈的可能。
房價止跌反彈的完成過程加快首先從供求變量角度看，2014年總體呈現(xiàn)了供大于求的態(tài)勢，這是房價持續(xù)低迷的最根本原因。但是相比前三季度，第四季度供大于求的態(tài)勢會得到扭轉。
在這樣一個態(tài)勢下，基本上會使目前庫存走勢呈現(xiàn)有驚無險的態(tài)勢。之所以“有驚”，在于庫存規(guī)模依然有繼續(xù)上升的態(tài)勢，這和房企在年末，尤其是農(nóng)歷意義上的年末之前，加大推盤力度沖刺業(yè)績有關。
所以說，月度新增供應依然有加大的可能，即2015年第一季度依然也會面臨庫存繼續(xù)高位盤整的態(tài)勢。但是，如果從庫存去化角度看，目前去化速度在持續(xù)加快。
如果按照“庫存量/近6個月成交面積均值”來衡量庫存去化周期?？傮w上看，今年第四季度包括一二三四線在內(nèi)的典型城市庫存去化周期會低于16個月，去化壓力明顯低于前三季度。
而根據(jù)經(jīng)驗，如果庫存去化周期低于14個月，那么房價就會面臨一個止跌反彈的可能。因而樂觀地看，2015年第一季度房價會呈現(xiàn)止跌反彈的可能。
其次，從貨幣層面看，今年以來，貨幣層面和房價之間的走勢存在一個明顯的背離。以狹義貨幣量M1同比增幅走勢和全國70城房價指數(shù)環(huán)比增幅走勢看，房價指數(shù)增幅曲線下行的力度明顯大于M1，這說明今年房價下跌其實是有點“任性”的，缺乏邏輯上的驗證。
但反過來也說明，由于M1基本面并沒有大規(guī)模的惡化，所以也能牽制目前房價持續(xù)下跌的態(tài)勢。實際上，從全國70城房價指數(shù)也能看出來，今年8月份跌幅持續(xù)收窄，跌幅是近5年以來最大的一次。
但越過這樣一個點后，房價跌幅已經(jīng)在持續(xù)收窄。考慮到近期央行降息等利好政策的出臺，進入房地產(chǎn)市場的資金流會更寬裕，包括公積金按揭貸款的提取和使用等方面會逐漸變得更便利，這會使得房價下跌的跌幅持續(xù)收窄，到了2015年第一季度完全有止跌反彈的可能。
再次，從市場預期來看，2014年房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)莫名其妙的下跌，在于市場預期的一個推動力。在2014年年后杭州部分項目降價潮出現(xiàn)后，盡管是個案，但往往在輿論媒介的傳播下，房價持續(xù)高漲的心理預期開始崩潰，進而使得房價持續(xù)下跌。
部分房企在這樣一個態(tài)勢下，匆忙甩賣股權，認為房地產(chǎn)市場的大拐點出現(xiàn)了。但是，新一屆政府顯然對于樓市穩(wěn)健發(fā)展的調(diào)控依然有比較大的手腕，包括“穩(wěn)定住房消費”的字眼提出，某種程度上都是對房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟中的重視程度依然是不變的。
尤其是各大城市限購政策放松下，并沒有中央政府的打壓，這會使市場依然看好中國樓市。目前很多經(jīng)濟發(fā)展的引擎還沒啟動，如高鐵新城、棚戶區(qū)改造、智慧城市建設、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、城鄉(xiāng)戶籍制度統(tǒng)一等，這些內(nèi)容背后都會迸發(fā)出無窮的購房需求。
一旦意識到這一點，那么就會認為目前房價的波動是周期性的現(xiàn)象，而非拐點層面的大變化。市場預期會因為此類因素而得到轉變，進而使得房價止跌反彈。
所以從上述三個變量可以看出，即使宏觀政策層面在第一季度并不繼續(xù)出狠招，房價止跌反彈的過程也能夠較容易地完成。如果考慮到宏觀經(jīng)濟的救市力度會加大，此類政策會帶來溢出現(xiàn)象，即間接給樓市帶來利好，進而使得房價止跌反彈的完成過程會更快。
一二線房價止跌反彈的跡象最明顯從區(qū)域結構上看，依然是一個很完美的城市等級序列，即一二線房價止跌反彈的跡象最明顯，三四線則出現(xiàn)分化。部分經(jīng)濟發(fā)達的三四線城市會追隨此類一二線城市，而部分經(jīng)濟相對落后的城市則會有繼續(xù)下跌的可能。
從一線城市來看，今年5月份開始，一線城市和全國70個大中城市的走勢一致，出現(xiàn)了下跌，跌幅達到了0.08%。隨后也經(jīng)歷了跌幅擴大、跌幅收窄的態(tài)勢。
2011年一線城市房價下跌的特征，當時跌了8個月。如果按這樣一個歷史邏輯看，考慮到目前一線城市成交量已經(jīng)上升，那么今年跌幅也基本要沿襲2011年的走勢，要持續(xù)8個月。
如果這樣考慮，那么也基本在年度呈現(xiàn)跌無可跌的態(tài)勢，即出現(xiàn)房價上漲。到了明年一季度，一線城市的庫存去化周期有望回歸12個月以下的水平，即房價快速上漲的引擎已經(jīng)啟動。
另外，對于一線城市房價下跌的態(tài)勢，不應該過于迷信。目前一線城市的房價，從指數(shù)看出現(xiàn)了幾個月的下跌，但如果從銷售均價角度看，實際上并沒有明顯下跌。
以上海為例說明，在今年前三季度，新建商品住宅價格分別為25784、26646、26874元/平方米，環(huán)比增幅分別為2.52%、3.34%和0.86%，同比增幅分別為9.90%、11.58%、10.44%。很顯然，受到住房供應結構以及房企定價策略等情況的影響，房價其實并沒有下跌。
購房者現(xiàn)實中面對的是銷售均價，而非指數(shù)。市場低迷下銷售均價依然上升，進而會加大購房成本。
那么市場復蘇，房價上漲更理直氣壯。從二線城市看，目前救市和刺激程度最徹底的城市，主要包括限購政策放松、限貸政策放松。
5.2015年二手房交易注意什么 詳解交易稅費和過戶費
在二手房交易中，應注意以下幾點：
1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；
2、產(chǎn)權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權人狀況）；
3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內(nèi)）；
6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；
7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；
8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；
9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；
10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。
買賣二手房，根據(jù)2015年3月30日財政部最新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營業(yè)稅，同時依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費明細如下：
一、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外）
1、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；
2、買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；
3、以下情況按照3%繳納：
(1)144（含144平）平方以上；
(2)買方不是首次購房；
(3)車庫；
(4)非普通住宅（商業(yè)用房）；
二、營業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅；
2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營業(yè)稅；
3、房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（現(xiàn)在出售價格—上次購買價格）*稅率5.55%;
4、商鋪差額繳納，計算公式為：（現(xiàn)在出售價格—上次購買價格）*稅率5.55%;
三、個人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個人所得稅；
2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納；
3、商鋪按照差額繳納，計算公式為：（現(xiàn)在出售價格—上次購買價格）*稅率20%;
四、其他費用相對較少：
交易費：6元/平方*房屋平方數(shù) ；
工本費： 一個證件80元；共有權證20元/個；
評估費：評估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）；
抵押工本費：100元（銀行貸款需要繳納）；
購房證明：20元一份，一般需開3份；
公證收費標準： 300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務收費）。
