房地產(chǎn)稅務(wù)(求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)方面的知識)
1.求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)方面的知識
原發(fā)布者：鑫淼數(shù)據(jù)
房地產(chǎn)稅務(wù)知識賣方納稅=營業(yè)稅及附加+土地增值稅+印花稅+企業(yè)所得稅買房納稅=契稅+印花稅
一、獲取土地階段：契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅?契稅：DeedTax(1)定義：是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。（2）特點：屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；由財產(chǎn)承受人繳納。（3）征稅對象：（A）國有土地使用權(quán)的出讓，由承受方交。是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。（B）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。（C）房屋買賣：即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。2.以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。3.買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。（D）房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。印花稅的稅率設(shè)計，遵循稅負從輕、共同負擔(dān)的原則。所以，稅率比較低；憑證的當(dāng)事人，即對憑證有直接權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的單位和個人均應(yīng)就其所持憑證依法納稅。（3
2.總結(jié)下房地產(chǎn)稅務(wù)要注意哪些
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見問題： （一）提前確認(rèn)收入，預(yù)交、虛交稅款。
政府或稅務(wù)部門在完不成收入增長目標(biāo)或稅收任務(wù)的情況下，往往通過約談、先征后退、承諾給予其他政策優(yōu)惠等方式。要求資金周轉(zhuǎn)相對較為靈活的房地產(chǎn)企業(yè)將應(yīng)于下年度入庫的稅款提前征收入庫；或在無稅源的情況下，虛交稅款。
（二）推遲結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，延時納稅。審計中發(fā)現(xiàn)此為房地產(chǎn)開發(fā)公司少交稅款的常見手法，主要表現(xiàn)為不按時結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入、將售房款長期掛預(yù)收收人或放在其他應(yīng)付款等科目；在進行收入結(jié)轉(zhuǎn)時，只將購房首付款結(jié)轉(zhuǎn)收入，不按合同約定的收款期及時確認(rèn)收入；購房人提前交納房款時，不按實際收款日期確認(rèn)收入實現(xiàn)等。
（三）利用“往來”科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規(guī)定。
房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應(yīng)包括生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他代有關(guān)部門收取的代收費用等。
審計中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常把其他收入通過往來款核算，以逃避納稅義務(wù)。此外，在銀行按揭款上做文章的企業(yè)也不在少數(shù)。
根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收人額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)?！蹦承┓康禺a(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項記人其他應(yīng)付款，不作預(yù)售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。
（四）利用不同項目間成本混轉(zhuǎn)調(diào)減利潤，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時開發(fā)好幾個項目，有的處于預(yù)售階段，有的項目已基本結(jié)束。
多個房地產(chǎn)項目同時進行，應(yīng)分項目核算成本。某些房地產(chǎn)公司往往故意將幾個開發(fā)項目的成本混在一起，結(jié)轉(zhuǎn)成本時，不是按權(quán)責(zé)發(fā)生制及配比原則進行，而是在各項目間“隨意”調(diào)整，以達到明虧暗贏的目的。
（五）利用“預(yù)提費用”賬戶，虛增成本、調(diào)整利潤。稅法規(guī)定，預(yù)提費用年末不得留有余額，但對開發(fā)建設(shè)周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)提費用。
則應(yīng)區(qū)別不同情況處理。房地產(chǎn)公司該賬戶年末往往存在大量結(jié)余。
主要采取兩種方式虛增成本：一是對于因地方政府及有關(guān)部門優(yōu)惠政策而少付或不付各項費用仍照常提取，而不是按實際支付額列支。二是提取國家已取消的收費。
（六）利用借款利息偷逃稅款。房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)前期，動用資金較大，籌集資金渠道較多。
有的通過銀行借貸、有的從企業(yè)拆借，還有的由企業(yè)職工集資，根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。實踐中房地產(chǎn)公司往往將發(fā)生的利息全額進入開發(fā)成本.并且有些借款利率大大超過同期銀行貸款利率水平。
另外，有的房地產(chǎn)公司從其投資方（同為房產(chǎn)經(jīng)營公司）融入資金的借款利息全額扣除。而根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。
此外，由于收息方要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加及個人所得稅等，為協(xié)同逃稅，房地產(chǎn)開發(fā)公司又出現(xiàn)了新的手法，即采取以低價房款先行售給借款企業(yè)或個人，后由其以出售二手房并與購房者到開發(fā)公司更名的方式套取現(xiàn)金、取得利息。 [NextPage] 二、審計對策 （一）提高審計人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。
處在審計一線上的審計人員必須熟練掌握各項稅收政策、會計知識及相關(guān)法律法規(guī)，并提升計算機輔助審計水平。只有這樣，才能在審計實務(wù)中不斷增加審計經(jīng)驗，提高計算機分析數(shù)據(jù)水平和效率，練就一雙“火眼金睛”，才能查處房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問題、查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質(zhì)量的問題。
（二）充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進行同一納稅人近年數(shù)據(jù)對比分析.以發(fā)現(xiàn)稅種變化異常等問題。
二是注重外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新的問題。如到房地產(chǎn)交易中心獲取房地產(chǎn)項目預(yù)售和銷售方面的信息。
注意搜集網(wǎng)上和報紙雜志上的樓盤廣告，以購房者身份到售樓處了解項目銷售進度、實地查看樓盤建設(shè)情況等。三是多層次、多視角、多領(lǐng)域收集匯總有價值的信息材料。
沿著房產(chǎn)立項、開發(fā)、銷售等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，對稅務(wù)機關(guān)以外房產(chǎn)、建設(shè)、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進行采集分析等。 （三）結(jié)合審計實踐。
1、提高選案環(huán)節(jié)針對性。如對預(yù)征虛征稅款問題，前期征管數(shù)據(jù)分析尤為重要.通常稅收任務(wù)重的分局存在此類問題的可能性較大。
通過對比分析其征管數(shù)據(jù)中12月份稅收占全年的比例，配合進一步數(shù)據(jù)分析，往往準(zhǔn)確性很高。如：一是篩查入庫日期與稅款所屬期在同一個月的電子數(shù)據(jù)。
正常情況下，稅款入庫日期應(yīng)在稅款所屬期的下一個月，如果出現(xiàn)12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預(yù)征稅款的嫌疑。二是篩查同。
3.總結(jié)下房地產(chǎn)稅務(wù)要注意哪些
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見問題： （一）提前確認(rèn)收入，預(yù)交、虛交稅款。
政府或稅務(wù)部門在完不成收入增長目標(biāo)或稅收任務(wù)的情況下，往往通過約談、先征后退、承諾給予其他政策優(yōu)惠等方式。要求資金周轉(zhuǎn)相對較為靈活的房地產(chǎn)企業(yè)將應(yīng)于下年度入庫的稅款提前征收入庫；或在無稅源的情況下，虛交稅款。
（二）推遲結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，延時納稅。審計中發(fā)現(xiàn)此為房地產(chǎn)開發(fā)公司少交稅款的常見手法，主要表現(xiàn)為不按時結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入、將售房款長期掛預(yù)收收人或放在其他應(yīng)付款等科目；在進行收入結(jié)轉(zhuǎn)時，只將購房首付款結(jié)轉(zhuǎn)收入，不按合同約定的收款期及時確認(rèn)收入；購房人提前交納房款時，不按實際收款日期確認(rèn)收入實現(xiàn)等。
（三）利用“往來”科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規(guī)定。
房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應(yīng)包括生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他代有關(guān)部門收取的代收費用等。
審計中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常把其他收入通過往來款核算，以逃避納稅義務(wù)。此外，在銀行按揭款上做文章的企業(yè)也不在少數(shù)。
根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收人額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)?！蹦承┓康禺a(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項記人其他應(yīng)付款，不作預(yù)售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。
（四）利用不同項目間成本混轉(zhuǎn)調(diào)減利潤，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時開發(fā)好幾個項目，有的處于預(yù)售階段，有的項目已基本結(jié)束。
多個房地產(chǎn)項目同時進行，應(yīng)分項目核算成本。某些房地產(chǎn)公司往往故意將幾個開發(fā)項目的成本混在一起，結(jié)轉(zhuǎn)成本時，不是按權(quán)責(zé)發(fā)生制及配比原則進行，而是在各項目間“隨意”調(diào)整，以達到明虧暗贏的目的。
（五）利用“預(yù)提費用”賬戶，虛增成本、調(diào)整利潤。稅法規(guī)定，預(yù)提費用年末不得留有余額，但對開發(fā)建設(shè)周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)提費用。
則應(yīng)區(qū)別不同情況處理。房地產(chǎn)公司該賬戶年末往往存在大量結(jié)余。
主要采取兩種方式虛增成本：一是對于因地方政府及有關(guān)部門優(yōu)惠政策而少付或不付各項費用仍照常提取，而不是按實際支付額列支。二是提取國家已取消的收費。
（六）利用借款利息偷逃稅款。房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)前期，動用資金較大，籌集資金渠道較多。
有的通過銀行借貸、有的從企業(yè)拆借，還有的由企業(yè)職工集資，根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。實踐中房地產(chǎn)公司往往將發(fā)生的利息全額進入開發(fā)成本.并且有些借款利率大大超過同期銀行貸款利率水平。
另外，有的房地產(chǎn)公司從其投資方（同為房產(chǎn)經(jīng)營公司）融入資金的借款利息全額扣除。而根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。
此外，由于收息方要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加及個人所得稅等，為協(xié)同逃稅，房地產(chǎn)開發(fā)公司又出現(xiàn)了新的手法，即采取以低價房款先行售給借款企業(yè)或個人，后由其以出售二手房并與購房者到開發(fā)公司更名的方式套取現(xiàn)金、取得利息。 [NextPage] 二、審計對策 （一）提高審計人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。
處在審計一線上的審計人員必須熟練掌握各項稅收政策、會計知識及相關(guān)法律法規(guī)，并提升計算機輔助審計水平。只有這樣，才能在審計實務(wù)中不斷增加審計經(jīng)驗，提高計算機分析數(shù)據(jù)水平和效率，練就一雙“火眼金睛”，才能查處房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問題、查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質(zhì)量的問題。
（二）充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進行同一納稅人近年數(shù)據(jù)對比分析.以發(fā)現(xiàn)稅種變化異常等問題。
二是注重外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新的問題。如到房地產(chǎn)交易中心獲取房地產(chǎn)項目預(yù)售和銷售方面的信息。
注意搜集網(wǎng)上和報紙雜志上的樓盤廣告，以購房者身份到售樓處了解項目銷售進度、實地查看樓盤建設(shè)情況等。三是多層次、多視角、多領(lǐng)域收集匯總有價值的信息材料。
沿著房產(chǎn)立項、開發(fā)、銷售等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，對稅務(wù)機關(guān)以外房產(chǎn)、建設(shè)、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進行采集分析等。 （三）結(jié)合審計實踐。
1、提高選案環(huán)節(jié)針對性。如對預(yù)征虛征稅款問題，前期征管數(shù)據(jù)分析尤為重要.通常稅收任務(wù)重的分局存在此類問題的可能性較大。
通過對比分析其征管數(shù)據(jù)中12月份稅收占全年的比例，配合進一步數(shù)據(jù)分析，往往準(zhǔn)確性很高。如：一是篩查入庫日期與稅款所屬期在同一個月的電子數(shù)據(jù)。
正常情況下，稅款入庫日期應(yīng)在稅款所屬期的下一個月，如果出現(xiàn)12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預(yù)征稅款的嫌疑。二是篩查同。
4.房產(chǎn)稅收新政策是怎樣的
房產(chǎn)稅共有兩種最新計算方法： （一）從價計算應(yīng)納稅額的計算公式： 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1一減除比率）*1。
2% （二）從租計算應(yīng)納稅額的計算公式： 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*12% 要按照上述公式計算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，首先您需要準(zhǔn)確確定房產(chǎn)的原值和房產(chǎn)租金收入，也就是稅收上所說的計稅依據(jù)： 計稅依據(jù) （一）以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)： 對于經(jīng)營自用的房屋，是以房產(chǎn)的原值一次性減除10%至30%后的余值來作為計稅依據(jù)的。 （減除的比例將由各省在10%--30%的幅度內(nèi)確定。）
如果沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，將由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。 1.投資聯(lián)營的房產(chǎn) 以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。
2.融資租賃房屋 融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費，借款利息等，與一般房產(chǎn)稅的計算有兩個方面，一方面是對房產(chǎn)的計稅余值征稅，另一方面是對出租房屋的租金收入進行征稅，因而從應(yīng)納稅額的計算來說也有兩種方法： （一）從價計算應(yīng)納稅額的計算公式： 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1一減除比率）*1。 2% （二）從租計算應(yīng)納稅額的計算公式： 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*12% 謝謝 。
5.什么是房地產(chǎn)稅收
房地產(chǎn)稅收是指國家通過稅務(wù)機關(guān)，或由稅務(wù)機關(guān)委托通過房地產(chǎn)行政管理部門向負有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國家行為。
房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家 稅務(wù)機關(guān)，或受國家稅務(wù)機 關(guān)委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務(wù)機關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)實現(xiàn)的。 土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權(quán)選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個人均無權(quán)實施房地產(chǎn)稅收行為。
國家行使著土地資源的最終的管理權(quán)限，國家通過對土地、不動產(chǎn)及附屬的財產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應(yīng)保證，這是 國家權(quán)力的體現(xiàn)和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。 稅收也是國家為了實現(xiàn)其職能，依照稅法規(guī)定，憑借國家的政治權(quán)力參與 國民收入的分配和 再分配，取得財政收入的一種形式。
6.房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)是什么
房產(chǎn)稅繳納，這些你該知曉！
納稅是公民的義務(wù)，而生活在上海的人們還需要繳納房產(chǎn)稅，畢竟該稅種首先是在上海、重慶試點的。那么在上海繳納房產(chǎn)稅我們該知曉些什么呢？
房產(chǎn)稅計算
該項稅款從納稅人取得應(yīng)稅產(chǎn)權(quán)證的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納稅額，并于每年年底之前完稅。（如果12月取得房產(chǎn)證，那今年是可以不用交的，往后推算一個月。）
1、凡在2016年之前取得產(chǎn)權(quán)的應(yīng)稅住房，2016年應(yīng)繳納稅款為認(rèn)定通知書中確定的年應(yīng)納稅額。
2、凡在2016年1月1日至11月期間取得產(chǎn)權(quán)的應(yīng)稅住房，2016年應(yīng)繳納稅款按以下公式計算：當(dāng)年應(yīng)納稅款=年應(yīng)納稅款+12個月*當(dāng)年度應(yīng)納稅月份數(shù)。
去哪兒繳納
納稅人可到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口或房屋所在區(qū)稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳個人住房房產(chǎn)稅窗口、或就近的上海銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行（自營）在本市辦理個人業(yè)務(wù)的營業(yè)網(wǎng)點，及登錄付費通網(wǎng)站按網(wǎng)上流程繳納個人住房房產(chǎn)稅。
凡逾期納稅的，應(yīng)到住房所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口繳納，其他征收點不再受理。稅務(wù)機關(guān)也將按規(guī)定對滯納稅款按日加收萬分之五的滯納金。
另，對經(jīng)催報催繳仍拒不納稅的，稅務(wù)機關(guān)將依《中華人民共和國稅收征收管理法》和本市試點辦法有關(guān)規(guī)定處理。同時，根據(jù)《上海市個人信用征信管理試行辦法》將未納稅信息納入聯(lián)合征信體系。shzyqiyu88
來源于：譽萃投資 上海中原地產(chǎn)
7.如何做好房地產(chǎn)稅收征管工作
隨著房地產(chǎn)業(yè)的社會需求增大，及其在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。
但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅人納稅意識不高，財務(wù)管理混亂等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，如何加強房地產(chǎn)稅收征管，抑制房地產(chǎn)業(yè)投機行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)國家稅收的宏觀調(diào)控，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點和社會關(guān)注的熱點。 目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅收問題大致可以歸結(jié)為兩類：一類是由于企業(yè)財務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不熟悉，對會計制度與稅法差異理解有誤，導(dǎo)致亂用會計科目，不計或少計收入，隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費用情況普遍，比如對物業(yè)費、收視費、綠化費等代收款項不按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。
另一類是不少房地產(chǎn)企業(yè)存在有意隱瞞利潤逃避稅收的現(xiàn)象。比如有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假虛增成本，多計成本偷逃稅款。
房地產(chǎn)開發(fā)商通過開具建安發(fā)票，用支付營業(yè)稅及附加、附征企業(yè)（個人）所得稅的代價，就可以輕松偷逃企業(yè)所得稅和土地增值稅。 再如，房地產(chǎn)企業(yè)利用項目開發(fā)前期投入資金大、周期長，收益主要集中在開發(fā)中后期的特點，對收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來賬，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就此流失。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種多、征管難度大，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作同樣存在較多的缺失。首先，稅務(wù)人員管理的不銜接。
如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。 在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。
房地產(chǎn)開發(fā)項目多，時間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。其次發(fā)票控管力度不強。
主要表現(xiàn)在：施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本；房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時，難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收；房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算，混淆納稅義務(wù)時間，少申報收入。 第三，社會綜合治稅協(xié)調(diào)乏力。
房地產(chǎn)稅收的征管，需要房管、土地、規(guī)劃等諸多部門協(xié)助配合。但在實際征管工作中，由于涉及部門眾多，缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，各部門管理程序不同，很難形成合力。
目前相互之間的合作仍處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時有效解決。 難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
針對以上房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中存在的問題，應(yīng)采取以下措施，提前介入房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，減少房地產(chǎn)業(yè)的稅收流失。首先要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。
其次應(yīng)從以下幾個方面來入手：一是加強日常稅收輔導(dǎo)。針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作，如幫助企業(yè)建立完整的財務(wù)核算體系，幫助企業(yè)審查其實現(xiàn)收入是否結(jié)轉(zhuǎn)以及納稅申報是否正確等。
二是加強發(fā)票管理工作，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴(yán)格進行處罰。 三是建立房地產(chǎn)開發(fā)項目稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源信息的監(jiān)控。
按規(guī)定向納稅人收集房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資料，包括承受土地使用權(quán)批文、計委立項審批計劃、建設(shè)項目施工許可證、建設(shè)項目竣工驗收表、房屋拆遷批文及拆遷還房合同、房屋銷售合同清單等資料。 四是加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。
要切實推行稅收管理員制度，要強化其管理職責(zé)，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準(zhǔn)確性，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。 最后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作與稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、執(zhí)法水平也有著密不可分的關(guān)系。
因此，在對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實施一體化管理的問題上，要加強稅務(wù)人員對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，要有針對的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會計核算制度的培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度，明確其收入和成本費用的確認(rèn)方式，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算方式，進行納稅調(diào)整和查賬檢查工作，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。
8.房產(chǎn)稅都有哪些
房產(chǎn)稅就是一種單獨的稅，并不是說還包含了哪些稅種。
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實施。
房產(chǎn)稅的特點：1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于只用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。終上所述，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，屬于地稅的一種。
房產(chǎn)稅計算方法 根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種： （一）按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為： 年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值*（1-30%）*1。
2% （二）按租金收入計算，其計算公式為： 年應(yīng)納稅額=年租金收入*適用稅率（l2%） 房產(chǎn)稅計稅依據(jù) 1。 對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。
所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中： （1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價11，應(yīng)以房屋原價按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅；沒有記載房屋原價11，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。 （2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。
主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計算原值；電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)結(jié)管起，計算原值。
為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計人房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。 （3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。
（4）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計人房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。 （5）自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 （6）在確定計稅余值時，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。
這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔(dān)，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。 如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值；對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估；對沒有房產(chǎn)原值的，應(yīng)由房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)參考同類房屋的價值核定。
在原值確定后，再根據(jù)當(dāng)?shù)厮m用的扣除比例，計算確定房產(chǎn)余值。對于扣除比例，一定要按由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。
2。對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。
房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。 對以勞務(wù)或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計征。
如果納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務(wù)部門可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，采取科學(xué)合理的方法核定其應(yīng)納稅款。 具體辦法由各省級地方稅務(wù)機關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定。
3。投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。
（1）對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。
（2）對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權(quán)一般都轉(zhuǎn)移到承租方，實際上是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。 至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。
4。居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)。
