房地產(chǎn)與開發(fā)流程(房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程及房地產(chǎn)開發(fā))
1.房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程及房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識
1、前期的準備
前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。“五證”中的《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》都是在這個階段取得的。《國有土地使用權證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。
在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。
2、建筑施工階段
建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。
3、銷售階段
銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。
1 預售
由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預售條件，《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定：
(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(2)持有建設工程規(guī)劃和施工許可證；
(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
2）現(xiàn)售
商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：
(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
(2)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(4)已通過竣工驗收；
(5)拆遷安置已經(jīng)落實；
(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
2.房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的步驟
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的10個步驟
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程
一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。
（一）開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點
在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。
（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關鍵的一步
開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。
（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步
土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。
（四）項目設計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步
根據(jù)項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結(jié)構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得規(guī)劃設計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通知書，委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。
3.房地產(chǎn)基礎知識 求完整
去百度文庫，查看完整內(nèi)容>內(nèi)容來自用戶：技術員童鞋房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。
房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。
地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權屬關系。2.房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。
3.房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。4.地產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。
·生地：生地指的是已完成土地使用權批準手續(xù)（指征收），沒進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整而未形成建設用地條件的土地；·熟地：熟地指的是已完成土地開發(fā)等基礎設施建設（具備“幾通一平”），形成建設用地條件可以直接用于建設的土地；·毛地：毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎設施開發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補償安置的土地；·凈地：凈地指的是已完成宗地內(nèi)基礎設施開發(fā)和場地內(nèi)拆遷、平整，土地權利單一的土地。7.微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋《商品房銷售（預售）許可證》25.440。
4.誰知道房地產(chǎn)開發(fā)流程中的基本知識
單從你的問題看，你已經(jīng)注冊了公司。
那么①通過建委辦理企業(yè)資質(zhì)②向規(guī)劃局申報擬開發(fā)項目的開發(fā)方案，取得規(guī)劃選址意見書③向發(fā)改委申報建設項目立項申請：需要提供規(guī)劃選址意見書、國土局出具的項目用地預審意見、環(huán)保局出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見、項目建議書、建設規(guī)劃總平面圖④通過國土局拍賣取得國有土地使用權證⑤通過規(guī)劃局取得建設工程規(guī)劃許可證⑥通過規(guī)劃局取得建筑工程用地規(guī)劃許可證⑦招標施工單位，通過城市建設管理部門取得建設工程施工許可證⑧施工開始后，就可以向房產(chǎn)主管部門申請商品房預售許可證，房產(chǎn)主管部門根據(jù)相關規(guī)定和施工進度核發(fā)商品房預售許可證⑨取得上述五證以后，就可以公開向社會出售商品房粗略地說就是這些主要流程，希望對你有幫助。
5.房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程是什么
老華：你好！ 簡單點說，主要流程是： 1、辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》 2、辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《資質(zhì)證書》 3、參加土地出讓的“招拍掛”，取得《土地使用權證》。
如果是經(jīng)濟適用住房，還要辦理征地手續(xù)進行征地（但不要招拍掛）。 4、辦理“一書兩證”，即《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》。
如果是“毛地”，還要辦理《房屋拆遷許可證》，進行拆遷。 5、按規(guī)劃進行規(guī)劃設計和建筑設計、施工圖設計，交有關部門規(guī)劃評審、設計審查。
這項不屬于行政許可，但是卻一般是開發(fā)過程辦手續(xù)時間最多的。 6、辦理項目招投標，選擇施工單位，辦理《建設工程施工許可證》，請規(guī)劃的放線施工。
有的地方，還要辦開工證。 7、辦理《商品房預售許可證》，開盤預銷售房屋，取得買賣合同，代理按揭手續(xù)。
8、組織“質(zhì)量五大責任主體”（質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理、設計、施工、檢測）進行竣工驗收。 9、申請建設部門、房地產(chǎn)管理部門等對竣工驗收進行備案審查。
合格，取得《竣工驗收備案表》。 10、交付使用，結(jié)清購房款，發(fā)放《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。
向物業(yè)管理企業(yè)移交管理。 11、對物業(yè)一般質(zhì)量進行保修（不超過5年），法人代表對物業(yè)重大質(zhì)量安全等終身負責。
協(xié)助居委會、房管、物業(yè)管理企業(yè)召開首次業(yè)主大會（一年以后就可以）。 。
6.房地產(chǎn)開發(fā)有哪些流程
房地產(chǎn)開發(fā)流程 第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作 在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分 根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。 7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。 開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。
2、開發(fā)商應提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規(guī)劃許可證； （5）建設工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利。
