商業(yè)銀行市場調(diào)研報告(市場的調(diào)研報告)
商業(yè)銀行市場調(diào)研報告
隨著利率和匯率市場化進程的推進，利率風險和匯率風險已現(xiàn)實地發(fā)生在商業(yè)銀行身上。在規(guī)定的過渡期內(nèi)，主要商業(yè)銀行在調(diào)整風險管理組織架構、選擇市場風險管理模型、引進先進風險管理系統(tǒng)和推進內(nèi)部評級法等方面均做了大量工作，以提高其市場風險管理能力。下面是小編整理的商業(yè)銀行市場調(diào)研報告，歡迎來參考！
總體來說，目前中國主要商業(yè)銀行對市場風險的管理仍不能完全適應市場風險日益增大的現(xiàn)實，如風險轉移和對沖手段較少、缺乏有效的市場風險管理模型和風險管理系統(tǒng)等。因此，主要商業(yè)銀行應積極采取措施：夯實數(shù)據(jù)基礎，堅持自主開發(fā)市場風險管理模型，防止出現(xiàn)國外風險管理系統(tǒng)的“水土不服”，適時引進風險價值法，積極參與金融衍生產(chǎn)品交易，進一步提高市場風險的管控水平。
一、背景
（一）國際背景
1.新資本協(xié)議的應運而生
隨著國際銀行業(yè)務尤其是金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展，一些銀行如巴林銀行、大和銀行等由于市場風險管理失當遭受到了重大損失。這一系列的風險事件使得巴塞爾委員會逐漸意識到應將市場風險納入其資本監(jiān)管要求范圍內(nèi)。20xx年6月正式公布的巴塞爾新資本協(xié)議（BASEL Ⅱ）從操作層面正式引入了全面風險監(jiān)管的理念，提出了銀行風險監(jiān)管的最低資本金要求、外部監(jiān)管和市場約束三大支柱的原則。新協(xié)議將風險的定義擴大為信用風險、市場風險和操作風險的各種因素，基本涵蓋了現(xiàn)階段銀行業(yè)經(jīng)營所面臨的風險，并力求把資本充足率與銀行面臨的主要風險緊密地結合在一起。
2.西方銀行加強了對市場風險的控制
巴黎銀行成立了由首席運營官或相關顧問牽頭，以風險管理部為基礎的市場風險委員會，每月開會一次，決定相關重大事項。在市場風險限額管理上，巴黎銀行主要采用四種方式：市場風險限額(包括風險價值限額體系、普通限額體系)；內(nèi)部VaR模型系統(tǒng)(即MRX系統(tǒng))；壓力測試限額管理、普通限額管理等。法國興業(yè)銀行則要求負責內(nèi)控的團隊與交易員一起工作，而全球支持團隊主要負責風險確認模型、全球匯報機制、信息系統(tǒng)管理。
（二）國內(nèi)背景
1.利率和匯率的改革步伐加快
我國早在1993年明確提出了利率市場化改革的基本設想，并先后放開了對多種利率的管制，如：銀行同業(yè)拆借利率、銀行間國債市場回購和現(xiàn)券交易利率、商業(yè)銀行貸款利率上限和存款利率的下限等。同時，匯率改革也逐步推進。1994年的外匯體制改革，使我國建立起以市場供求為基礎的、單一的、有管理的浮動匯率制。從2005年7月21日起，人民幣匯率又開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度，同時人民幣升值2％。利率調(diào)整的加快和匯率的持續(xù)升值，使對市場風險缺乏良好管理的中國各主要商業(yè)銀行開始頻繁地暴露于利率風險和匯率風險之下。
2.與市場風險監(jiān)管相關的規(guī)章制度相繼出臺
在我國商業(yè)銀行面臨市場風險管理水平相對較弱、專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)實情況下，銀監(jiān)會參照新巴塞爾協(xié)議的標準和要求，先后出臺了《商業(yè)銀行資本充足率管理辦法》、《商業(yè)銀行市場風險管理指引》和《商業(yè)銀行市場風險監(jiān)管現(xiàn)場檢查手冊》等一系列與市場風險監(jiān)管相關的規(guī)章制度，以提升我國銀行業(yè)市場風險管理意識并督促商業(yè)銀行提高市場風險管理水平。
二、過渡期主要商業(yè)銀行對市場風險管理的推進及其評價
（一）過渡期主要商業(yè)銀行對市場風險管理的推進工作
1.風險管理組織架構的調(diào)整
一個獨立、高效、完善的市場風險管理組織體系是商業(yè)銀行市場風險管理的基礎。主要商業(yè)銀行應建立一個由董事會、市場風險管理委員會直接領導，以獨立的風險管理部門為中心，以市場風險管理的支持部門為輔助，與承擔市場風險的業(yè)務經(jīng)營部門緊密聯(lián)系的市場風險管理體系。近年來，大多數(shù)商業(yè)銀行，尤其是國有商業(yè)銀行均對其風險管理組織架構和人員進行了調(diào)整和設置。中國工商銀行從2006年6月開始大幅調(diào)整其組織機構。新組建的風險管理部負責全行的全面風險管理；授信業(yè)務部負責各類客戶的評級、授信、項目評估；信貸管理部負責全行信用風險管理、信貸監(jiān)督檢查和行業(yè)區(qū)域分析。中國銀行致力于建立科學的、符合集團實際的市場風險管理體系，對所承擔的市場風險進行有效的識別、測量、監(jiān)測和控制。集團市場風險管理以董事會為最高決策機構。風險管理部在高級管理層直接領導下，負責制定集團統(tǒng)一的市場風險管理政策、制度和流程；向高級管理層提出集團市場風險限額并進行分配、調(diào)節(jié)和實施有效監(jiān)控；對市場風險計量所使用的系統(tǒng)、模型和參數(shù)進行有效性審核和驗證等。建設銀行進行風險管理體制改革，在風險政策制度、計量分析、風險監(jiān)控等方面，實行全行整體層次上的集中管理。設立風險官員也是該行實施改革的內(nèi)容之一：總行設有首席風險官，一級分行設風險總監(jiān)，二級分行設風險主管，同時向縣級支行派出風險經(jīng)理。中信銀行將力爭在未來3－5年內(nèi)率先成為中國第一批與新資本協(xié)議全面接軌的商業(yè)銀行。目前，中信銀行已組建了市場風險專業(yè)委員會，設立了專業(yè)職能部門，組建了專業(yè)團隊，以有效應對市場風險。
2.市場風險計量模型的選擇
20xx年2月28日，銀監(jiān)會公布了《中國銀行業(yè)實施新資本協(xié)議指導意見》(下稱《指導意見》)?！吨笇б庖姟穼κ袌鲲L險資本計量方法明確如下：商業(yè)銀行應采取內(nèi)部模型法計算市場風險的資本要求；如果屆時商業(yè)銀行未達到采取內(nèi)部模型法的要求，可以采取標準法，但應制定向內(nèi)部模型法的過渡方案，以便在實施新資本協(xié)議3年內(nèi)達到實施內(nèi)部模型法的要求?？梢姡瑯藴史ㄖ皇怯嬎闶袌鲲L險的過渡方法，商業(yè)銀行最終需采用內(nèi)部模型法來衡量市場風險?！吨笇б庖姟逢P于市場風險內(nèi)部模型的技術方法、假設前提和參數(shù)設置可以有多種選擇，銀行可以根據(jù)本行的發(fā)展戰(zhàn)略、風險管理目標和業(yè)務復雜程度自行設定。實際上，各主要商業(yè)銀行構建內(nèi)部評級體系時，大多考慮采用較先進的內(nèi)部模型。如工商銀行20xx年將完成主要市場風險計量模型的構建工作，力爭2008年底正式使用風險價值VAR計量模型，達到巴塞爾市場風險補充協(xié)議要求的內(nèi)部模型法項下相關參數(shù)計量以及應用的標準。
3.先進風險管理系統(tǒng)的引進
國外的金融風險管理解決方案①提供商則擁有大量的金融專家和懂行的IT專家，他們的解決方案功能十分強大，能提供較為先進的風險管理系統(tǒng)。如全世界最先進的金融領域集成IT解決方案提供商SunGard提供的Panaroma和BancWare②、全球主要的金融系統(tǒng)軟件供應商MISYS公司提供的MISYS銀行系統(tǒng)和路透集團的Kondor+。國內(nèi)提供成熟的金融風險管理系統(tǒng)的軟件商還比較少，如上海安碩信息技術有限公司③。
我國主要商業(yè)銀行大多引進了國外的管理系統(tǒng)。招商銀行OPICS系統(tǒng)①二期早已成功上線運行。招行在前、中、后臺均采用OPICS系統(tǒng)，實現(xiàn)了前、中、后臺的無縫對接以及中臺對資金交易業(yè)務風險的集中控管。OPICS系統(tǒng)二期的成功運行，擴大了銀行風險監(jiān)控的范圍，提升了風險控制技術，開發(fā)的風險價值(VAR)模型量化了市場風險。路透集團的Kondor+是一種先進的系統(tǒng)，適用于所有資產(chǎn)級別、衍生性金融產(chǎn)品和結構產(chǎn)品的交易和風險管理，能夠確保銀行通過一個系統(tǒng)實時查看所有情況。相當一部分國內(nèi)商業(yè)銀行采用路透集團Kondor+系統(tǒng)，以應對日益復雜的實時交易和風險管理需求。這些銀行包括：中國銀行、寧波市商業(yè)銀行、民生銀行、交通銀行、廣東發(fā)展銀行、上海銀行、國家開發(fā)銀行和中國進出口銀行等。 廣東發(fā)展銀行采用的是路透Kondor+前臺交易系統(tǒng)及KGL全球限額管理系統(tǒng)（Kondor Global Limits），可以通過路透Kondor+前臺交易系統(tǒng)對交易行為進行實時監(jiān)控。上海銀行也與路透集團簽署協(xié)議，采用路透集團實時位置跟蹤和桌面分析系統(tǒng)。
4.內(nèi)部評級法的推進
新資本協(xié)議增強了對市場風險和操作風險的資本要求。為加強包括市場風險在內(nèi)的全面風險管理，中國的商業(yè)銀行正按照巴塞爾新資本協(xié)議的要求，加快內(nèi)部評級體系建設。目前，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行等主要商業(yè)銀行均已循序漸進、有計劃、分步驟地著手建立符合新資本協(xié)議要求的內(nèi)部評級體系。按照銀監(jiān)會的估計，到20xx年中國將有10家左右的大銀行實施內(nèi)部評級法。
中國工商銀行于20xx年正式啟動了內(nèi)部評級法工程建設。通過與國際知名咨詢公司合作，工商銀行將按照內(nèi)部評級法的基本要求，在評級組織、評級體系設計與運作、評級結果運用、風險量化以及數(shù)據(jù)收集與信息系統(tǒng)建設等方面進行改造和完善，力爭在20xx年底過渡期結束前達到新巴塞爾資本協(xié)議內(nèi)部評級法初級法的要求。中國農(nóng)業(yè)銀行和一家國際知名咨詢公司達成合作協(xié)議，正式啟動內(nèi)部評級體系建設。農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部評級體系建設分三期實施，一期的目標是按照巴塞爾新資本協(xié)議和我國銀監(jiān)會的要求，借鑒國際銀行業(yè)信用風險管理的最佳實踐，構建符合新資本協(xié)議要求、切合農(nóng)業(yè)銀行實際的非零售敞口初級法體系，并實現(xiàn)內(nèi)部評級結果在信貸管理實踐中的廣泛應用，力爭在20xx年底前建成符合巴塞爾新資本協(xié)議內(nèi)部評級法初級法要求的內(nèi)部評級體系。20xx年6月29日，交通銀行、奧緯咨詢公司和埃森哲公司三方在上海共同舉行交通銀行零售業(yè)務內(nèi)部評級項目簽約儀式。此項目完成后，交通銀行的零售業(yè)務內(nèi)部評級水平將達到巴塞爾新資本協(xié)議零售業(yè)務高級內(nèi)部評級法標準，為該行個人貸款和小企業(yè)信貸業(yè)務的發(fā)展提供更為強大的技術支持。目前，中信銀行已具備成為國內(nèi)第一批實施新資本協(xié)議銀行的條件，并與穆迪KMV合作完成了中信銀行公司客戶信用風險評級系統(tǒng)的開發(fā)。
（二）對主要商業(yè)銀行加強市場風險管理工作的評價
如上所述，主要商業(yè)銀行在過渡期內(nèi)，從市場風險管理組織柜架、市場風險管理模型和系統(tǒng)以及內(nèi)部評級體系等方面做了大量工作和努力，來提升對市場風險的管理水平。但是，目前中國主要商業(yè)銀行對市場風險的管理仍不能完全適應市場風險日益增大的要求，具體表現(xiàn)為金融衍生產(chǎn)品的風險定價能力還不高，風險轉移和對沖手段還較少，大部分銀行缺乏有效的市場風險管理模型和風險管理系統(tǒng)，具有現(xiàn)代金融工程知識的專門人才更是鳳毛麟角。其中，有效的市場風險計量模型和系統(tǒng)缺乏，是制約我國商業(yè)銀行市場風險管理水平提高的突出問題。從目前情況看，國內(nèi)商業(yè)銀行在市場風險計量方法、系統(tǒng)開發(fā)方面尚處于起步階段。大多數(shù)銀行對利率風險計量尚停留在運用缺口管理等相對較為簡單工具的水平上，對久期分析法主要是用于計量交易賬戶債券利率風險，尚未將整個資產(chǎn)負債表以及表外衍生工具納入久期分析體系，特別是對表外衍生工具的風險計量更為薄弱。同時，大多數(shù)國內(nèi)銀行對國際主流的風險價值法（VAR法）的運用則仍處于研究探索階段，尚未能充分運用于市場風險管理的實踐。
三、對主要商業(yè)銀行加強市場風險管理的建議
（一）夯實數(shù)據(jù)基礎
數(shù)據(jù)是市場風險管理系統(tǒng)的生命線，強化數(shù)據(jù)基礎建設貫穿了系統(tǒng)設計、開發(fā)和應用的全過程。由于模型和系統(tǒng)建立過程中，涉及的數(shù)據(jù)量大、來源渠道不一、運算程序復雜，計算效果很大程度上依賴于基礎信息的真實性和完整性。我國主要商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)儲備嚴重不足，且數(shù)據(jù)缺乏規(guī)范性、數(shù)據(jù)質(zhì)量不高，有些甚至是明顯失真的或是無效的數(shù)據(jù)。這些問題如不及早解決，可能會導致計算結果發(fā)生偏離，導致市場風險管理的失敗（如管理結果為風險損失）。為此，針對我國數(shù)據(jù)的現(xiàn)狀，商業(yè)銀行應加快數(shù)據(jù)處理工作，建立并實行完整、嚴格、一致的數(shù)據(jù)標準，制定數(shù)據(jù)質(zhì)量管理規(guī)章，確保數(shù)據(jù)的及時性、準確性和全面性。
（二）重視風險管理系統(tǒng)的實施，防止出現(xiàn)“水土不服”
風險管理系統(tǒng)是商業(yè)銀行市場風險管理的重要組成部分，基于商業(yè)銀行需要進行大量的市場風險分析、計量及監(jiān)測，要求對業(yè)務數(shù)據(jù)和多種分析結果進行綜合評價及驗證等，有效的風險管理系統(tǒng)是其順利實施的基礎和保障。所以，商業(yè)銀行必須通過完備、可靠的風險管理系統(tǒng)來支持市場風險的計量及其所實施的事后檢驗和壓力測試，并時時監(jiān)測市場風險限額的遵守情況并提供市場風險的相關報告。
上文已提及國內(nèi)的主要商業(yè)銀行，甚至城市商業(yè)銀行，大多引進了國外軟件提供商的風險管理系統(tǒng)。國內(nèi)銀行引進國外風險管理系統(tǒng)時，往往面臨“水土不服”和“本土化”不成功的問題。這并非系統(tǒng)本身所致，而是實施的過程有問題。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松博士認為，要想把國外的產(chǎn)品拿到國內(nèi)來實施，需要選擇一個很好的國內(nèi)實施商，并由金融專家指導。金融專家所起到的作用，是在前期咨詢分析、系統(tǒng)引進直至二次開發(fā)、測試、運行維護整個過程中，通過一套成熟的系統(tǒng)研究和差異分析方法，確保先進技術和本地業(yè)務能夠和諧地結合起來。
如果實施商既對國外系統(tǒng)有著較深的理解和認識，又具備國內(nèi)銀行傳統(tǒng)系統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)驗，同時其服務又非常貼近國內(nèi)客戶，才可能保證引進系統(tǒng)獲得成功。國內(nèi)銀行在引進系統(tǒng)之前，還必須為配合核心業(yè)務系統(tǒng)改造而進行一系列重大變革，包括對業(yè)務流程、管理機制、企業(yè)內(nèi)部各部門利益等方方面面的調(diào)整，需要做好充分的心理準備。
（三）適時引進風險價值法（VAR方法），并加強情景分析和壓力測試
從國際商業(yè)銀行的市場風險管理實踐來看，市場風險計量方法經(jīng)歷了一個不斷演進的過程，逐步建立了一個多層次、相互補充、涵蓋資產(chǎn)負債表內(nèi)和表外業(yè)務的全面市場風險計量體系。目前主要使用的市場風險計量方法包括：缺口分析法、久期分析法和風險價值法（VALUE AT RISK,簡稱VAR方法）。目前，國際商業(yè)銀行普遍采用的實踐做法是：依托強大的市場風險管理信息系統(tǒng)，運用利率缺口（外匯敞口）分析法計量利率（匯率）變動對銀行賬戶當期收益的影響；運用久期分析法在整個資產(chǎn)負債表及表外衍生工具范圍內(nèi)全面計量利率變動對銀行經(jīng)濟價值的影響；對交易賬戶表內(nèi)及表外衍生工具頭寸則運用VAR方法進行市場風險計量。從發(fā)展趨勢看，將在整個資產(chǎn)負債表內(nèi)、表外業(yè)務中采用統(tǒng)一的 VAR模型計量市場風險。
目前，國際上已有超過1 000家金融機構和非金融機構使用VAR方法對金融衍生交易的市場風險進行量化管理，其中有信孚銀行、曼哈頓銀行、摩根銀行、花旗銀行等多家著名金融機構。這些國外金融機構不僅將VAR作為度量市場風險的工具，并由此開發(fā)了VAR管理信息系統(tǒng)，建立了VAR市場風險管理體系。風險價值已成為計量市場風險的主要指標，也是銀行運用內(nèi)部模型計算市場風險資本要求的主要依據(jù)。采用VAR方法計量和管理市場風險必然是大勢所趨。但我國銀行業(yè)在引進VAR方法，將面臨數(shù)據(jù)問題和厚尾現(xiàn)象，所以，商業(yè)銀行在使用VAR方法時，還應輔之以情景分析和壓力測試，并注重與其他風險管理方法的適當結合。
(四)積極參與金融衍生產(chǎn)品交易，規(guī)避市場風險
金融衍生產(chǎn)品在我國出現(xiàn)時間不長，只有十多年的歷史。目前，我國金融市場上的主要金融衍生產(chǎn)品主要有遠期外匯買賣、遠期結售匯業(yè)務、可轉換公司債、股票期權、買斷式回購等。當前，我國相當多的商業(yè)銀行均不同程度地開辦了各種金融衍生品交易（分為自營和代客戶交易）。中國銀行自營交易的規(guī)模相對較大，其他銀行主要是以代理客戶外匯衍生交易為主，交易規(guī)模不是很大。綜合分析，我國即將進入金融衍生品的快速發(fā)展階段。商業(yè)銀行應借此機會，一方面，爭取向客戶提供更多的衍生品代理業(yè)務，獲取更多非利差收益；另一方面，在進行缺口管理、持續(xù)期管理的同時，積極參與金融衍生品交易，以規(guī)避利率、匯率波動帶來的市場風險。
市場的調(diào)研報告
市場的調(diào)研報告
隨著社會一步步向前發(fā)展，報告十分的重要，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？下面是小編為大家收集的市場的調(diào)研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
市場的調(diào)研報告1
隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房2094套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
市場的調(diào)研報告2
近年來，房地產(chǎn)市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，帶動經(jīng)濟的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時也引發(fā)了一些問題，影響到社會穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產(chǎn)市場存在的問題進行調(diào)查分析，并提出應對措施。
一、當前房地產(chǎn)市場存在的主要問題
（一）無證無照和超范圍經(jīng)營問題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過收取管理費等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個人進入房地產(chǎn)市場提供"保護傘"，致使房地產(chǎn)市場開發(fā)主體混亂，無證無照經(jīng)營現(xiàn)象較為突出。
（二）招投標運作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門的意見。
（三）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場價的房價信息等內(nèi)容的虛假廣告，如有消費者咨詢，則稱該房已售，并借機推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過虛構商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學"等禁止性內(nèi)容，誤導消費者。
（四）合同違法行為時有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關部門備案。自行設計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對雙方的權利義務及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設定"霸王條款"，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責任，在糾紛發(fā)生后，消費者的權益得不到保障。
（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權證等侵害消費者權益的問題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。
二、加強建筑房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施
對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機制尚未建立；有關法律法規(guī)不夠完善，對項目經(jīng)理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設置的項目經(jīng)理部過多過濫；出租、出借營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營等往往通過內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實施。
作為履行市場監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管，當好監(jiān)管房地產(chǎn)市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產(chǎn)市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。
（一）以拍賣監(jiān)管為切入點，全面介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管
土地使用權的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的起點。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，國有土地出讓采取招標拍賣進行。《拍賣法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監(jiān)督。我們應認真履行監(jiān)督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。
（二）以經(jīng)濟戶口管理為基礎，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為
一是嚴格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟戶口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟戶口臺帳，對從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個人的.市場主體資格進行審查。重點查處無照經(jīng)營、掛靠經(jīng)營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營等違法行為。對一些重點嫌疑開發(fā)項目，要通過加強企業(yè)財務的檢查，對企業(yè)在建開發(fā)項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經(jīng)營以及以收取管理費等形式出租、承租營業(yè)執(zhí)照的無照經(jīng)營行為。針對以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營調(diào)查取證難的問題，應從開發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點對象，嚴格審查。
二是加強注冊資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質(zhì)企業(yè)為2000萬元，三級資質(zhì)為800萬元，四級資質(zhì)為100萬元。通過企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照，構成犯罪的，移交司法機構處理。
三是加強項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內(nèi)容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發(fā)。
（三）以執(zhí)法辦案為手段，強化重點違法行為的查處
一是加強房地產(chǎn)廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預售或銷售許可證書號的行為；規(guī)范廣告中有關房地產(chǎn)項目、面積、價格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強房地產(chǎn)中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀企業(yè)和個體工商戶，重點查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行為。
三是加強房地產(chǎn)展銷活動的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會的，嚴格依法查處。
（四）以長效監(jiān)管為目標，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制
一是建立房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管制。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進行公示，促進房地產(chǎn)企業(yè)誠實信用，守法經(jīng)營。
二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。
三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡。通過12315消費者申訴網(wǎng)絡，及時受理消費者投訴、調(diào)解購房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監(jiān)管效率，確保消費者的合法權益得到維護。
四是強化社會輿論監(jiān)督。對違法經(jīng)營性質(zhì)惡劣、社會影響后果嚴重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時予以曝光，充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營的成本，增強對違法經(jīng)營者的震懾作用。
五是加強部門協(xié)作機制。建筑房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，涉及建設、規(guī)劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項目情況，明確房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點。同時，要建立部門聯(lián)席會議制度，對重點違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動，增強工作合力。