房地產(chǎn)創(chuàng)新推廣方法(房地產(chǎn)項(xiàng)目的六大創(chuàng)新手法)
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的六大創(chuàng)新手法
房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新手法 創(chuàng)新是一個(gè)民族的希望和靈魂，創(chuàng)新也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的希望所在，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也莫不如此。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入買方市場(chǎng)。項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否固然有多種因素，但創(chuàng)新是最重要的一環(huán)。
就房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，其本質(zhì)就是創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)，這已是眾多開(kāi)發(fā)商成功的公開(kāi)秘訣?？v觀這些成功的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新主要是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的理念、空間、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)方面的創(chuàng)新。
首先是房地產(chǎn)項(xiàng)目理念的創(chuàng)新。所謂理念，通俗地說(shuō)，就好比寫(xiě)文章動(dòng)筆之前的立意，文章反映什么主題意旨，確立何種觀點(diǎn)，圍繞主題觀點(diǎn)，如何進(jìn)行謀篇布局。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，就要依據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的實(shí)力、能力，結(jié)合政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等要素，尋找市場(chǎng)可發(fā)展空間，確立項(xiàng)目的銷售對(duì)象，在眾多的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中標(biāo)新立異、脫穎而出。在迎合買方需求心理的前提下，設(shè)法使其感到實(shí)用而又新穎、別致，產(chǎn)生巨大的吸引力和非買不可的購(gòu)買欲。
其次是房地產(chǎn)項(xiàng)目的空間創(chuàng)新?？臻g是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的具體形態(tài)。
優(yōu)秀的建筑之所以引人人勝或經(jīng)濟(jì)效益顯著，最主要的是在于其空間特色。一座建筑要保持長(zhǎng)期不落后，同樣依賴于所創(chuàng)造的建筑空間所起的作用。
不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成。室內(nèi)空間、室外空間、住宅組團(tuán)、小區(qū)、街區(qū)等都應(yīng)在設(shè)計(jì)過(guò)程中縝密考慮。
空間構(gòu)建的核心是人，以人為本是空間組合的依據(jù)，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚(yáng)個(gè)性又與環(huán)境互融是空間序列設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會(huì)展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區(qū)不啻是空間組合的典范。
再次是物業(yè)管理方面的創(chuàng)新。以人為本，親情關(guān)懷，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想。
業(yè)主想到的做到，業(yè)主想不到的也要想到并且做到。 第四是經(jīng)營(yíng)策略的創(chuàng)新。
它包括定價(jià)、銷售渠道、銷售策略等，這些是吸引買家注意力，有效促銷必不可少的手段。房地產(chǎn)項(xiàng)目的理念、空間、文化、環(huán)境創(chuàng)新，就能贏得理想的市場(chǎng)份額和買主的青睞，在實(shí)現(xiàn)豐厚的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也創(chuàng)造了良好的社會(huì)和環(huán)境效益。
下面我們?cè)噲D對(duì)90年代以來(lái)廣州、深圳住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)展商所作的創(chuàng)新進(jìn)行總結(jié)。通過(guò)以下的總結(jié)，相信會(huì)對(duì)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士對(duì)廣州、深圳兩地住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中的創(chuàng)新有一個(gè)整體、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，對(duì)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商正在運(yùn)作項(xiàng)目的創(chuàng)新策劃可能會(huì)有所啟示，對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的創(chuàng)新趨勢(shì)有一個(gè)基本的判斷和把握。
需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開(kāi)發(fā)商超過(guò)2,000多家，他們所開(kāi)發(fā)的樓盤可以說(shuō)有成千上萬(wàn)個(gè)，筆者不能也不可能將所有的創(chuàng)新事例一一道來(lái)，只是就一些有代表性的事例簡(jiǎn)單給以介紹。 一、開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新 住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程的創(chuàng)新首先應(yīng)是開(kāi)發(fā)理念的創(chuàng)新，然后才是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。
開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新是本、是綱，其他創(chuàng)新是末、是目。 如今回想起來(lái)，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤可能是國(guó)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)中理念創(chuàng)新的先驅(qū)。
1992、1993“房地產(chǎn)熱”之前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本處于賣方時(shí)代，即開(kāi)發(fā)商時(shí)只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉。這種情況下開(kāi)發(fā)商不需要考慮什么理念創(chuàng)新。
“房地產(chǎn)熱”之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始研究消費(fèi)者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤的開(kāi)發(fā)理念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不等于鋼筋加水泥，開(kāi)發(fā)商應(yīng)由賣房子向賣生活方式轉(zhuǎn)變。 同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費(fèi)者中的一部分人，即樓盤要講究市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位。
在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領(lǐng)人群量身訂造了他們所需的樓盤?！耙环剿烈环饺耍郎葡嚯S麗江人”這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理念往往與樓盤的概念分不開(kāi)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中導(dǎo)入某個(gè)概念有很多好處：它可以張揚(yáng)樓盤個(gè)性、避免同質(zhì)化；可以賦予樓盤文化品位，使無(wú)生命的樓盤有了靈魂；使樓盤的密碼和消費(fèi)者的密碼相對(duì)應(yīng)，滿足消費(fèi)者個(gè)性需求。
在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)復(fù)合，使“運(yùn)動(dòng)就在家門口”，它是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中概念設(shè)計(jì)的典范。 在深圳，萬(wàn)科集團(tuán)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區(qū)建設(shè)中，后者將經(jīng)典的歐洲小城移植到了中國(guó)。
近年來(lái)金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的金海灣家園、卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的蔚藍(lán)海岸，將住宅開(kāi)發(fā)與海洋文化結(jié)合在一起，使住宅設(shè)計(jì)理念和概念得到了進(jìn)一步豐富和提高。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新 規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新可以從建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、會(huì)所與配套設(shè)施等方面加以體現(xiàn)。
1.建筑風(fēng)格創(chuàng)新 1997年前后，在廣州、深圳等地，歐陸風(fēng)取代大一統(tǒng)的傳統(tǒng)模式，盛極一時(shí)，在當(dāng)時(shí)情況下可以說(shuō)是建筑風(fēng)格的一次創(chuàng)新；近幾年來(lái)，建筑風(fēng)格更趨多樣化：例如廣州保利房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的保利花園采用地中海建筑風(fēng)格，中國(guó)海外廣州公司開(kāi)發(fā)的中海名都呈現(xiàn)新加坡風(fēng)情，深圳星彥房地產(chǎn)公司投資的碧云天小區(qū)，演繹了嶺南風(fēng)情；更有甚者，信和集團(tuán)竟然將北歐斯堪的納維亞的簡(jiǎn)約小鎮(zhèn)（柏濤雅苑）在廣州這個(gè)亞熱帶城市移植演繹。廣州、深。
2.房地產(chǎn)宣傳手段有哪些
：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容： （一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背 景、結(jié)論和建議 （二）目標(biāo)客戶分析 經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 房策網(wǎng) 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算 （七）推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書(shū)等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容： （一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 （二）銷售代表培訓(xùn) （三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 （四）房號(hào)銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評(píng)估 （六）客戶跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià) 位、購(gòu)買理由等。
二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。 三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。 五：項(xiàng)目銷售思路： （一）銷售手法的差異性。
這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。 （二）主題思想的統(tǒng)一性。
在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng) 一的主題。 一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。
其次是時(shí)間上不能斷， 兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。 六：項(xiàng)目銷售策略： （一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣還是等到封頂再開(kāi)始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。
根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備： 1、開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求； 2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人； 3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶； 4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)； 5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題； 6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式； 7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略； 8、制定合理的銷控表； 9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案； 10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃； 11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍； 12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市； 13、其他外部條件也很合適。 （二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的 的必要步驟。
而一個(gè)可操作的完整 的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部 分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的 不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本， 一切為了銷售！ （三）銷售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者 的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。
通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與 策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開(kāi)盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問(wèn)題——如工期、質(zhì)量、配 套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。 第四節(jié)：銷售策劃的原則。
3.房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣渠道有哪些
線上主要有：電視廣告、電臺(tái)廣告、報(bào)紙、雜志；
線下主要有：短信廣告、戶外T牌、網(wǎng)絡(luò)廣告、還有滲透各種類型的活動(dòng)，展覽等。
長(zhǎng)期性如：戶外大牌、公交車、公交亭、樓宇廣告（跟戶外大牌差別不大）、電視臺(tái)、廣播電臺(tái)等廣告，階段性的如海報(bào)、短信、報(bào)紙廣告等，如果你所在的區(qū)域缺乏主流媒體，那就考用組合的形式來(lái)做宣傳推廣，點(diǎn)要多，面要廣。
線下的推廣渠道有很多，比如和商家合作，比如酒店、飯店、團(tuán)體機(jī)構(gòu)等等，跟你的客戶群符合的地方，進(jìn)行資料擺放、客戶推介或者客戶資源的共享等等。
一般項(xiàng)目周邊的戶外最有效、最經(jīng)濟(jì)、最高效的就是項(xiàng)目圍擋。做項(xiàng)目形象要報(bào)紙，做來(lái)電來(lái)訪要短信和網(wǎng)絡(luò)，一線城市不做電視沒(méi)人看，二、三線能好一些，廣播一般都不用了。高端的地產(chǎn)業(yè)態(tài)要用公關(guān)活動(dòng)。
4.房產(chǎn)推廣模式有哪些
房地產(chǎn)銷售模式，從銷售的房產(chǎn)形式來(lái)看，常用的不過(guò)兩種：現(xiàn)房銷售和期房銷售。
現(xiàn)在市場(chǎng)上銷售的大部分都是期房，所謂期房亦即“樓花”，消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)看到的最多也是封頂?shù)姆孔?，更大部分是尚在圖紙或者是大坑狀態(tài)的“大餅”。消費(fèi)者購(gòu)買之時(shí)實(shí)際上得到的不是房子，而是將來(lái)以此價(jià)格來(lái)獲得這個(gè)房子的一種“期權(quán)”。
現(xiàn)房銷售顧名思義，就是消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)得到的已經(jīng)是實(shí)實(shí)際際的房子，而并非“虛無(wú)縹緲”的圖紙和描述。這種銷售方式最大的優(yōu)點(diǎn)是極大的降低了消費(fèi)者的投資風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)的可實(shí)際感受性和受益的時(shí)效性大大增強(qiáng)。
5.房地產(chǎn)營(yíng)銷手段有哪些
1、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買方市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的一切營(yíng)銷活動(dòng)必須以消費(fèi)者需求為核心，以消費(fèi)者為核心，并非單指在營(yíng)銷活動(dòng)前期進(jìn)行消費(fèi)者研究和目標(biāo)市場(chǎng)選擇，更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格確定、渠道選擇和促銷策劃活動(dòng)中滿足消費(fèi)者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務(wù)需求
1.2顧客渠道偏好調(diào)查
1.3考慮顧客購(gòu)買準(zhǔn)則
1.4監(jiān)控顧客購(gòu)買行為的變化
1.5提供靈活的渠道選擇
2、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位
當(dāng)市場(chǎng)被細(xì)分為不同的用戶群體后，每一個(gè)群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求，渠道管理者要為每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)確定最優(yōu)的渠道形式，即渠道定位。優(yōu)化渠道設(shè)計(jì)被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項(xiàng)工作，因此必須要執(zhí)行這一步驟來(lái)滿足細(xì)分市場(chǎng)對(duì)服務(wù)產(chǎn)出的特殊需求。
3、房地產(chǎn)渠道與顧客購(gòu)買行為
順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購(gòu)買行為及其對(duì)渠道選擇的影響。
3.1房地產(chǎn)銷售點(diǎn)的選擇原理
3.2消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)的認(rèn)知
4、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品
4.1產(chǎn)品識(shí)別
4.2服務(wù)要求
4.3客戶購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)
4.4產(chǎn)品的生命周期
5、渠道與溝通
來(lái)自銷售渠道的信息，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的指南。沒(méi)有了這些信息，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意收集信息，加強(qiáng)與經(jīng)銷商、消費(fèi)者及其他相關(guān)主體的信息溝通。
5.1收集與銷售有關(guān)的一切信息
5.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握信息溝通的方式或途徑
6.房地產(chǎn)行業(yè)的綠色創(chuàng)新技術(shù)有哪些
據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，近兩年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，不少嗅覺(jué)靈敏的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種科技手段，提高建筑的管理效率和核心競(jìng)爭(zhēng)力，向綠色建筑轉(zhuǎn)型。
當(dāng)前，我國(guó)建筑能耗的總量逐年上升，在能源總消費(fèi)量中所占的比例已從上世紀(jì)70年代末的10%，上升到現(xiàn)在的30%。在我國(guó)400億平方米的既有建筑中，95%屬于高能耗建筑。面對(duì)嚴(yán)峻的事實(shí)，國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)了一系列推廣綠色建筑的政策法規(guī)，從政策層面鼓勵(lì)企業(yè)建造環(huán)保、低碳、綠色的建筑，并在建筑領(lǐng)域掀起一陣“綠色”風(fēng)潮。
此外，不少站在轉(zhuǎn)型“路口”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自持物業(yè)比重增加，由買房變?yōu)樽夥俊Ｆ髽I(yè)基于提高管理效率、優(yōu)化能源成本等多方面考慮，迫切需要通過(guò)各種先進(jìn)的智能手段、高效的管理方法降低建筑能耗。創(chuàng)新能效管理技術(shù)，已經(jīng)成為不少建筑企業(yè)發(fā)展的新動(dòng)力。
在利好政策引導(dǎo)、房企降耗訴求等多種因素的驅(qū)動(dòng)下，智能、節(jié)能將成為未來(lái)一段時(shí)間建筑市場(chǎng)發(fā)展的主流趨勢(shì)。
