哪些方法適合用來預(yù)測房價(jià)(房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本方法及這些方面的適用對象)

1.房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本方法及這些方面的適用對象

1\市場比較法 2\成本法 3\收益法 適用： 在一般條件下如果房地產(chǎn)市場發(fā)展較好，市場交易案例多，采用市場比較法較為常用，并且價(jià)格能貼近實(shí)際，價(jià)格也易于信服； 成本法一般用于市場交易事例很少，并且房地產(chǎn)自身情況差異較大的物業(yè)評估，如工業(yè)地產(chǎn)等等； 收益法一般用于有固定的收益的房產(chǎn)價(jià)值評估，如賓館\旅店\商場等等. 一般條件下，市場比較法得出的價(jià)格較接近實(shí)際市場價(jià)格；成本法得出的價(jià)格為房地產(chǎn)的最低成本價(jià)；收益砝得出的為理論價(jià)格. 另外隨著房地產(chǎn)狀況的不同，價(jià)格反映的實(shí)質(zhì)也會有差異，如市場存在泡漠，價(jià)格虛高的環(huán)境下，通過市場比較法得出 的價(jià)格會比房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值高. 因此前提很多，自己把握下吧。

2.國家用了哪些方法控制房價(jià)

、對于開發(fā)商在取得竣工備案表后1年內(nèi)未售出的房子，國家強(qiáng)制征收緊缺資源閑置稅（閑置房屋，待價(jià)而沽，絕對是浪費(fèi)行為），年稅率按預(yù)售定價(jià)的5%征收，開發(fā)商肯定沒有一個(gè)不急的！

2、對于大城市面積在20萬建筑平米以內(nèi)的小區(qū)，必須一次性建成；

3、同時(shí)規(guī)定任何一個(gè)開發(fā)商從拿到地開始算起的樓盤，建筑面積在20萬平米以內(nèi)建設(shè)周期不能超過2年，20萬到50萬平米的建設(shè)周期不能超過3年，50萬平米以上不超過4年；

4、第一批樓與最后一批樓的均價(jià)漲價(jià)幅度限制在10%以內(nèi)，超出部分雙倍扣除！

3.預(yù)測一個(gè)樓盤的性價(jià)比有什么技巧

技巧一，選擇名牌開發(fā)商 引發(fā)出期房購買煩惱的，大多是購買者選擇了那些實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房，質(zhì)量太差。

特別像現(xiàn)在樓市嚴(yán)峻的情況下，買房最好選品牌樓盤，這些樓盤除綜合實(shí)力強(qiáng)，開發(fā)商值得信賴也起著重要的作用。開發(fā)商信譽(yù)好，為今后樓盤物業(yè)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，即使以后換房“二次置業(yè)”，也有升值希望。

技巧二，買“預(yù)期”，才有升值潛力 剛需購房要學(xué)會買預(yù)期，這樣以后的升值潛力才會大。什么是買預(yù)期呢，就是看城市發(fā)展走勢。

主要是兩點(diǎn)：一看近兩年國家有關(guān)部門房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主要方向；二看市政、城市規(guī)劃等部門近兩年與以后有怎樣的大動(dòng)作。城區(qū)發(fā)展的總趨勢基本代表了樓市今后發(fā)展的空間。

另外，購置商鋪也要看好樓盤所在地段、今后商貿(mào)發(fā)展情形，附近人氣不旺，絕不能購買。 技巧三，仔細(xì)考量交通與配套 買房買的就是生活，而這個(gè)生活就跟小區(qū)的種種配套息息相關(guān)。

而為了未來生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購房者在買房的時(shí)候必須要想到的。 相反，如果購房者在買房時(shí)沒有周全考慮小區(qū)的相關(guān)配套，就有可能給生活帶來無窮無盡的麻煩。

技巧四，物業(yè)管理水平 要看樓盤升值與否，小區(qū)物業(yè)管理水平及樓盤配套不能忽視。在消費(fèi)者眼中，出色的小區(qū)物業(yè)管理會為升值增添砝碼。

另外，樓盤優(yōu)越的配套設(shè)施也必不可少。 技巧五，高性價(jià)比是王道 剛需買房，往往先看房價(jià)，然后才考慮房子性能問題。

實(shí)際上，買房不僅要看房價(jià)，更要看房子的性價(jià)比。

4.房價(jià)走勢怎樣預(yù)測

房價(jià)走勢預(yù)測的方法：1、看中心城豪宅數(shù)量 中心城豪宅多的地區(qū)地價(jià)高，如果周邊房子幾乎都已經(jīng)“豪宅化”了，那附近的房子也必然跟著漲價(jià)。

2、看土地出讓數(shù)量和價(jià)格 買地價(jià)格高的項(xiàng)目房價(jià)不可能低。購房者可查看自己城市有沒有“地王”出現(xiàn)，如果有地王出現(xiàn)的話，那該城市的房價(jià)極有可能上漲；相反，如果政府出讓土地的數(shù)量多，房屋供應(yīng)數(shù)量就變多，房價(jià)就不會漲得過快。

3、看城市新開發(fā)區(qū) 不少城市都陸續(xù)拓展了經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)，但效果千差萬別。有的開發(fā)區(qū)車水馬龍、人聲鼎沸；有的開發(fā)區(qū)人跡罕至。

繁榮的開發(fā)區(qū)，表示企業(yè)和人口正在從其他城區(qū)遷移至此，背后的原因必然有其他城區(qū)房價(jià)地價(jià)過高。因此，開發(fā)區(qū)的繁榮預(yù)示了城市房價(jià)要漲。

4、看商品服務(wù)業(yè) 商品服務(wù)不只是指大型商場，它還包括周邊雞蛋灌餅、包子餛飩、米線面條等小攤。這些小攤的多少也能預(yù)言房價(jià)漲跌。

小攤多，說明房屋附近的人口密度大，有人就有需求。同理，市區(qū)里的里美容美發(fā)店、健身會所、便利店的多少，也可以看出房價(jià)上漲潛力。

5、看房地產(chǎn)開發(fā)商 大開發(fā)商的嗅覺比較敏銳，如果該地區(qū)房地產(chǎn)大有前途，他們就會抓緊搶占新市場。如果是小開發(fā)商，他們的投資開發(fā)是受局限的，中小地產(chǎn)商，消化庫存都難，更別提房價(jià)上漲了。

所以，購房者可以看看近期是否有大的開發(fā)商進(jìn)軍，如果有的話，那很可能預(yù)示房價(jià)看漲。 6、看購物中心的數(shù)量、水平 購物中心能代表商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)對消費(fèi)者、市場前景的要求嚴(yán)格，開發(fā)商必須確認(rèn)有錢可賺才會讓項(xiàng)目落地。所以，如果該城市的購物中心越多，就表示當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭好，房價(jià)會跟著漲。

如果購物中心開發(fā)商管理水平很硬，且重視當(dāng)?shù)厥袌?，他們對?jīng)濟(jì)形勢的判斷就越值得信賴。 7、看城市交通擁堵情況 交通擁堵的地方人口密度越大；另外，交通擁堵的地方車多，表明附近居民比較有錢。

人多又有錢，買房的需求就多，房價(jià)上漲概率就更大。 8、看銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量 銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多的地方，市民理財(cái)意愿更高，同時(shí)也說明當(dāng)?shù)亟鹑谑袌龈踊钴S，這對房價(jià)上漲有正面刺激作用。

9、看高考考生的數(shù)量 高考考生大學(xué)畢業(yè)后大部分會回到家鄉(xiāng)就業(yè)。到時(shí)候，這些高考考生和他們的父母就成為未來的購房主力軍。

所以，高考人數(shù)越多，未來買房人口就越多，房價(jià)更可能上漲。 10、看外來人口的數(shù)量 比如北京、上海、深圳等城市，外來人口較多，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引更多的人才到來。

這種情況下，人口增多，房價(jià)上漲就成為可能。

5.未來五年房價(jià)預(yù)測

未來五年的房價(jià)受幾個(gè)方面影響： 1.國際金融形勢：就當(dāng)前情況看，美國的次貸危機(jī)剛剛接近尾聲，五年時(shí)間應(yīng)該可以達(dá)到一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)平衡點(diǎn)，歐元嘛，一個(gè)字亂，人民幣號稱不貶值，其實(shí)是在壓榨咱們勞動(dòng)人民的血汗，大家都是咬著牙硬撐的。

房地產(chǎn)行業(yè)而言是會走抓大防小的整合吞并之路，大的地產(chǎn)企業(yè)會有更好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及開發(fā)能力，所以，五年時(shí)間會有一系列的洗牌運(yùn)動(dòng)。這種運(yùn)動(dòng)會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)被極少數(shù)具有資源、資金優(yōu)勢的企業(yè)所壟斷，他們會將泡沫按照國家的要求調(diào)整到一個(gè)合理范圍，大家會逐漸覺得房價(jià)越來越平穩(wěn)，沒有那種高的離譜的虛高泡沫。

2.問房價(jià)走勢的無非就兩種人，一個(gè)是買不起房子的，一個(gè)是投資的。如果你是房奴一族，我覺得需要就一定要買，而且同一個(gè)地產(chǎn)一期絕對會比二期便宜，除非那個(gè)開發(fā)商不想發(fā)財(cái)了。

如果是投資的，問這個(gè)問題只能說還需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，投資別聽別人的，賺了他會找你要好處，陪了他會當(dāng)不認(rèn)識你。 3.說說我的觀點(diǎn)：一線、二線城市近五年不適宜出手，北京已經(jīng)出現(xiàn)土地?zé)o人競標(biāo)（房地產(chǎn)商自己都沒信心，你還急著出手做什么），三線城市看新區(qū)（老區(qū)的利潤空間已經(jīng)非常小了，而且價(jià)格不是說疊就能疊的，人家投入了那么多市政建設(shè)資金，總得賺回來吧），四線、五線城市心不要大，多算計(jì)、多爭取、多打聽，一年以上、兩年以內(nèi)升值200-500元/㎡的房產(chǎn)還是有不少，只要手上有個(gè)30-50W，你是投資也好，自己住也好都劃算，但不建議買現(xiàn)房，貴不說還要一大堆稅要交，就買期房最劃算，還能跟開發(fā)商要政策，要折扣。

以上言論純屬個(gè)人觀點(diǎn)，要我說未來五年房價(jià)走勢，總結(jié)下就是一線二線跌、再跌、跌停，三線城市小漲小跌、跌停，四線、五線城市漲、再漲、漲停。

6.穩(wěn)定樓價(jià)的最佳措施有哪些

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先在上海、重慶試行，但房產(chǎn)稅出臺后將會快速推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲，國家稅收目的就順利實(shí)現(xiàn)了。

應(yīng)學(xué)重慶政府的，因重慶加大保障性住房（公共租賃房）供應(yīng)，所以重慶房價(jià)在全國城市中目前來說還是最低的，而且是按套內(nèi)計(jì)算。今后通貨膨脹因素會上漲，但至少遏制了房價(jià)的過快上漲。不能學(xué)重慶政府的，因重慶只開征高檔房房產(chǎn)稅，雖對抑制重慶房價(jià)一點(diǎn)關(guān)系都沒有，明擺就是利用政策殺豬、殺富，把富人趕出重慶，但重慶老百姓高興。這個(gè)城市不適合富人去投資，政府殺富心態(tài)嚴(yán)重。但適合去做點(diǎn)小生意，小生意做大后一定要轉(zhuǎn)向其它城市去發(fā)展。

目前國家也出政策公開參與炒房，房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。

最終轉(zhuǎn)嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現(xiàn)，房價(jià)繼續(xù)高漲，稅收增加，國家目的達(dá)到。政府轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅可暫時(shí)影響供求及保障矛盾，征收房產(chǎn)稅會使國家會更加強(qiáng)大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個(gè)人利益吧。

一但房產(chǎn)稅改革后，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權(quán)，那國家麻煩就大了，呵呵。

重點(diǎn)：落實(shí)解決供求關(guān)系，非常簡單的事情，不清楚為何國家要故意搞得特別復(fù)雜?。?！

房產(chǎn)稅政策短期影響房價(jià)很難說，因國家未實(shí)質(zhì)解決保障房的供求矛盾，國家每出臺一個(gè)政策調(diào)控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是“遏制房價(jià)過快上漲”。國家是要求房價(jià)繼續(xù)上漲，但不要漲得太快。房價(jià)下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價(jià)下跌，但需和諧的溫和上漲。

例：有人去市場花100大洋買了一只小豬認(rèn)養(yǎng)10年，1年后長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團(tuán)組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再征收你把豬養(yǎng)大了的養(yǎng)豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認(rèn)為應(yīng)采用何種形式征收？呵呵。社團(tuán)組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價(jià)會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養(yǎng)，社團(tuán)組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在??！問題是社團(tuán)組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價(jià)的成本被抬高一次。

漲價(jià)不是房漲價(jià)，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續(xù)增值的。

在國外因土地增值要收地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，什么名稱不重要），國外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權(quán)，業(yè)主自己的土地增值了，國外的業(yè)主非常高興，當(dāng)然愿意交地產(chǎn)稅。中國也準(zhǔn)備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價(jià)，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權(quán)而已。但土地又是持續(xù)增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業(yè)稅應(yīng)該向誰征稅？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉(zhuǎn)而只有轉(zhuǎn)嫁去抬高房的價(jià)格，造成房價(jià)爆漲。

7.評估判斷房子價(jià)值的方法有幾種

一般地說， 判斷房子的價(jià)值有以下幾種方法：

--中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)省心省力比較準(zhǔn)確 首先， 選擇一家品牌好、信譽(yù)好、客源多的房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。因?yàn)橐?guī)范且具有一定規(guī)模的中介公司大多有一套固定的房產(chǎn)評估系統(tǒng)。中介公司利用這一系統(tǒng)由受過專業(yè)培訓(xùn)的分析員根據(jù)房子的各種因素進(jìn)行測算， 能夠比較直接地反映出房子在特定時(shí)間、地段、環(huán)境的市場價(jià)格， 并依照房子的實(shí)際情況選擇不同的方法， 最后將幾種不同的結(jié)果綜合考慮， 得出一個(gè)最接近市場行情、最能反映房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的價(jià)格。業(yè)務(wù)人員通過把房產(chǎn)位置、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、交易單價(jià)、區(qū)域及個(gè)別因素修正等數(shù)據(jù)輸入評估系統(tǒng)， 與客戶的房產(chǎn)進(jìn)行對比計(jì)算， 得出正常報(bào)價(jià)。二手房的估價(jià)方法包括市場比較法、成本法、收益還原法和假設(shè)開發(fā)法等， 不同的實(shí)際情況可以采用不同的評估方法。最常用的是市場比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復(fù)雜， 不太適合個(gè)人自己計(jì)算。 要找房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務(wù)資質(zhì)的品牌中介公司， 與中介公司簽署正規(guī)、細(xì)致、合理的協(xié)議書。不能找非正規(guī)無名小中介。 --免費(fèi)網(wǎng)上評估系統(tǒng)操作簡單高效 大多房地產(chǎn)網(wǎng)站都在金融理財(cái)頻道開設(shè)免費(fèi)在線房產(chǎn)評估系統(tǒng)， 并且操作簡單易行， 評估結(jié)果雖然不是很準(zhǔn)確， 但能讓急于了解自家房產(chǎn)價(jià)值者心里有點(diǎn)數(shù)。網(wǎng)站的二手房評估系統(tǒng)一般來說是依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)法規(guī)》和具有國家標(biāo)準(zhǔn)的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》， 綜合以下各種因素， 包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建筑使用面積、建房時(shí)間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費(fèi)用）、給排水、電力供熱、管道燃?xì)獾葪l件， 以及相鄰品質(zhì)接近的項(xiàng)目均價(jià)， 還有賣房者對房子價(jià)值的期望值等， 幾秒鐘的時(shí)間， 你會得到一份可以打印或發(fā)郵件給好友的房產(chǎn)評估報(bào)告。由于不同網(wǎng)站的評估方式不同、采用的評估系統(tǒng)電子版本有差異， 得出的房產(chǎn)總價(jià)和單價(jià)都會有一些出入， 買房者可以把它作為一個(gè)基本參考。 --房產(chǎn)專業(yè)評估師很少為個(gè)人服務(wù) 給房產(chǎn)估價(jià)需要從業(yè)人員具備豐富的經(jīng)驗(yàn)、較高的專業(yè)水平。經(jīng)國家考核認(rèn)定的房地產(chǎn)估價(jià)師， 也只有在比較成熟的市場環(huán)境下， 依據(jù)大量可供參考的市場信息， 才有可能評估出比較準(zhǔn)確的價(jià)格。 不過， 估價(jià)師很少為普通的個(gè)人客戶服務(wù)。對于普通的購房者來說， 如果僅僅希望做個(gè)簡單的評估， 首先需要確定一個(gè)評估的基準(zhǔn)。在開始評估前， 購房者不妨多收集幾個(gè)近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易， 以此對市場行情有個(gè)大致的了解。當(dāng)然， 查詢某些大型房產(chǎn)中介的廣告報(bào)價(jià)， 對了解行情也會有幫助。不過， 能夠作為評估基準(zhǔn)的數(shù)據(jù)， 必須是現(xiàn)實(shí)的成交價(jià)格。 由于請專業(yè)評估師做評估需要負(fù)擔(dān)不低的費(fèi)用， 想賣房的人請切記這一點(diǎn)， 做好心理準(zhǔn)備。此外， 不同的評估師算出的價(jià)格會有差異。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 在一定范圍內(nèi)， 因評估師的經(jīng)驗(yàn)不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺不同， 必然會產(chǎn)生具有一定差異的評估結(jié)果， 有點(diǎn)差異是正常的， 但差異不能太大。對差異的合理范圍， 應(yīng)該以市場平均值為參照。 --建立自己的賬本也能算出個(gè)大概 在這里教你一個(gè)“土法子”， 也能將你自己的房產(chǎn)價(jià)格算出個(gè)大概。當(dāng)然前提是會算下面幾個(gè)數(shù)據(jù)：一、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來， 磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年， 那么每年的折舊率為2%；二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進(jìn)行比較， 如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型）， 則扣減10%；三、房子所在的樓層不同， 價(jià)格不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價(jià)， 五層、六層扣減3%， 七層減5%， 而三、四層則加3%， 樓頂減5%；四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗， 則減5%；五、小區(qū)環(huán)境對房價(jià)的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%， 小區(qū)沒有單獨(dú)封閉， 也減5%， 屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15%；六、習(xí)慣性心理因素， 也會使人們對買舊房心存壓力， 花很多錢才買套舊房， 這一因素使房價(jià)又減8%的價(jià)錢。