精品酒店策劃方案ppt(酒店的策劃書)

1.酒店的策劃書

酒店定位策劃書

常州***產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目定位（操作）報告

一、項(xiàng)目規(guī)劃思路及定位概述

（一）、規(guī)劃思路及定位

本項(xiàng)目處于常州新老商業(yè)中心的中心地帶，大常州市政規(guī)劃的中央生活區(qū)中心位置，周邊生活DNA配套設(shè)施成熟完整，位置極佳。輻射范圍內(nèi)的常住生活人口達(dá)50萬，離常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及各大工業(yè)園區(qū)10分鐘車程，商業(yè)中心5分鐘車程，新市政府行政中心5分鐘車程，項(xiàng)目定位為CBD中央商務(wù)核心標(biāo)志的元素完全具備。

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求，，規(guī)劃為“南北雙子座”形式——南樓主要為快捷酒店及商務(wù)辦公，北樓為純酒店，共用酒店大堂。酒店1—3層為酒店大堂及整體商業(yè)，面積大約為12000平方。4層以上為產(chǎn)權(quán)式酒店面積大約為90000平方。

（二）、規(guī)劃細(xì)節(jié)：

1層規(guī)劃為獨(dú)立門面及酒店大堂

2—3層規(guī)劃為整體商業(yè)，可以通過整體出售或招商形式，進(jìn)駐為酒店配套服務(wù)類商業(yè)項(xiàng)目，例：健身房，茶吧，餐飲，娛樂等。

4層以上，南樓快捷酒店模式面積控制在50—100平方，可根據(jù)客戶的要求進(jìn)行菜單式裝修，可自住，或交由酒店管理公司經(jīng)營管理，獲得固定投資回報。北樓純酒店模式全部為套房式裝修，統(tǒng)一由酒店管理公司經(jīng)營及管理，獲取每年固定投資回報收益。

此規(guī)劃的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為：

1） 節(jié)約開發(fā)成本，土建及安裝費(fèi)用降低

2） 豐富了產(chǎn)品類型，有利于擴(kuò)大目標(biāo)購買客戶群體

3） 全新的投資概念，產(chǎn)品賣點(diǎn)增加，客戶投資方式多變，增加投資信心，有利銷售

4） 項(xiàng)目后期經(jīng)營管理模式靈活多變

2.精品酒店的銷售方案怎么做

精品酒店的產(chǎn)生源自穩(wěn)定成熟的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 和長期 積淀的文化底蘊(yùn)，是一種反標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，代表的是一種與主流酒店的標(biāo)準(zhǔn)化>和雷同化相對應(yīng)的個性化產(chǎn)品。

時下精品酒店已經(jīng)成為中國酒店業(yè)時尚的風(fēng)向標(biāo)，各地紛紛投資建設(shè)精品酒店，特別是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 較高地區(qū)，一些大型飯店管理集團(tuán)也紛紛進(jìn)駐這個市場，精品酒店已成為我國飯店業(yè)發(fā)展的新趨勢。（一）市場定位高端精品酒店的資源 特點(diǎn)決定了其目標(biāo)客戶 群必然是具有殷實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的高端消費(fèi)群體 。

2003年，美國精品酒店的客房數(shù)量占整個行業(yè)的1%，總收入 卻占整個行業(yè)的3%。入住率 、平均房價及Revpar（單房產(chǎn)值）也都高于全服務(wù)酒店。

2007年5月，法國雅高 酒店集團(tuán)管理的上海璞邸精品酒店開業(yè)，最便宜的房價為人民幣 4680元/夜，被稱為當(dāng)時上海房價最貴的酒店。精品酒店酒店45平米的最低房價是1659元起，市場定位也是比較高的，從而決定了精品酒店酒店的目標(biāo)客戶一定是高端消費(fèi)群體。

（二）規(guī)模小設(shè)計(jì)別致正如精品酒店創(chuàng)始人之一的LanSchrager設(shè)計(jì)師所說，“如果將各色的集團(tuán)酒店比作百貨商場 的話，那么精品酒店就是專門出售某類精品的小型專業(yè)商店 了?！本肪频暌话阋?guī)模不大，客房資源比較有限，很多酒店客房數(shù)量只有幾十間，但客房面積寬敞。

酒店的附加設(shè)施較為簡單。由于規(guī)模精致，接待流量有限，使服務(wù)和消費(fèi)的私密性強(qiáng)，精品酒店這一特點(diǎn)，是許多社會名流顯貴選擇入住的最重要的原因。

精品酒店房內(nèi)的裝修隨處可見簡約的時尚感，同時也在細(xì)梢末節(jié)處委以中華古典意蘊(yùn)，自然有序的結(jié)合只為了提供最舒適的享受。每間客房內(nèi)都鋪設(shè)了原木地板，超大雙人床并配置了最雅致的浴室。

每個房間的迷你酒吧、電視、音響、DVD都是隱藏設(shè)計(jì)，這樣精心別致的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出榆舍的與眾不同。（三）服務(wù)體貼入微為高端客人提供定制化、個性化與人性化的服務(wù)是精品酒店的追求。

因此，精品酒店的員工 數(shù)與客房數(shù)的比例常會達(dá)到3∶1，甚至5∶1，遠(yuǎn)高于一般的五星級酒店。精品酒店在服務(wù)理念 和服務(wù)方式上的體貼入微，起源于英國皇室的“貼身管家式服務(wù)”。

專職管家能最大限度地滿足客人個性化的需求 ，親切、殷勤、真誠、專屬的服務(wù)能讓客人流連忘返、再次下榻，成為酒店的忠誠賓客。精品酒店沒有大堂柜臺，每一位在現(xiàn)場的服務(wù)員都配有可寫式筆記本電腦，任何時候客人在任何位置，即使是在用餐的時候，也可以讓餐廳的服務(wù)員親自幫您完成結(jié)賬，發(fā)票可以給住客留的地址寄送，讓住在這里的每一位客人，都能得到最完美、最親切最快速的服務(wù)。

（四）設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特北京精品酒店是一家都會風(fēng)尚酒店，由日本著名建筑設(shè)計(jì)師隈研吾構(gòu)思打造，其知名度及空間、設(shè)計(jì)裝修等等都超越業(yè)界同行。為了充分營造藝術(shù)氛圍，精品酒店的設(shè)計(jì)還延伸到室內(nèi)環(huán)境布置。

在精品酒店，中國傳統(tǒng)的中藥柜被演繹成了不同的材質(zhì)--有機(jī)玻璃和榆木相結(jié)合，折射出空間的通透和靈動，材質(zhì)上的選用還有靈機(jī)一動的靈感，如大堂上空的帷幕 （Mesh），實(shí)際是用不銹鋼制成的?！鞍贌挸删摚隼@指柔”，從不同的角度看，帷幕上會呈現(xiàn)出不同的紋理，每天不同時段，這些帷幕會扮演不同的神奇折射鏡，將陽光奢侈地鋪撒到酒店的不同角落，非常震撼。

精品酒店的設(shè)計(jì)理念中蘊(yùn)涵著濃郁的地方文化特色或當(dāng)?shù)貧v史元素，有人稱精品酒店是“看得見歷史的房間”。而精品酒店則是運(yùn)用經(jīng)典的“城市綠洲”理念，打造出喧鬧城市中的一片綠洲。

濃烈的時代風(fēng)格和無限舒展的空間設(shè)計(jì)，完美詮釋了耳目一新的個性化服務(wù)。（五）時尚與創(chuàng)新作為定位高端的服務(wù)產(chǎn)品，精品酒店既迎合了市場由大眾化消費(fèi)向個性化、體驗(yàn)型消費(fèi)變換的潮流，同時也引導(dǎo)了一種新的時尚消費(fèi) 方式。

北京精品酒店座落三里屯，離首都國際機(jī)場僅30分鐘車程，靠近使館區(qū)和商務(wù)區(qū)。在時尚，美食，藝術(shù)，娛樂濟(jì)濟(jì)一堂的北京，引人注目的是創(chuàng)新開放型項(xiàng)目-三里屯VILLAGE。

北京精品酒店共有3個餐廳和兩個酒吧。地中海式的Sureño，北亞風(fēng)格的Bei以及全日供應(yīng)的VILLAGE CAFE餐廳，還有時尚休閑酒廊Mesh和不夜酒吧PUNK都將給與全新的體驗(yàn)。

精品酒店不止是一個酒店品牌，而是一個標(biāo)志性的生活時尚，為客人們提供前所未有的獨(dú)特體驗(yàn)。精品酒店的時尚與創(chuàng)新體現(xiàn)在環(huán)境、設(shè)施、服務(wù)、經(jīng)營方式 等各個方面，包括運(yùn)用新科 技增加服務(wù)產(chǎn)品的含金量，提高賓客舒適度與獨(dú)特體驗(yàn)的感受。

如一些精品酒店客房內(nèi)設(shè)置不同的燈光模式，客房內(nèi)配有觸屏式IP電話、客房送餐電子點(diǎn)菜單、DVD客房影院系統(tǒng)等等。二、精品酒店的戰(zhàn)略營銷策劃分析每一種經(jīng)營都是根據(jù)某種戰(zhàn)略來進(jìn)行的，戰(zhàn)略的公司前進(jìn)的方向，是公司經(jīng)營的藍(lán)圖，所有營銷決策都是戰(zhàn)略性的，營銷計(jì)劃和營銷戰(zhàn)略施整個公司總體戰(zhàn)略制定和規(guī)劃的核心所在，在這個過程中，公司的SWOT分析就必不可少，根據(jù)詳細(xì)的內(nèi)外部環(huán)境分析，可以更好的經(jīng)營酒店，發(fā)展自己的優(yōu)勢。

（一）特色文化吸引顧客經(jīng)典的“城市綠洲”理念。精品酒店擁有奪目而富動感的外觀，室內(nèi)卻溫暖柔和，隱秘閑適，巧妙糅合現(xiàn)代及傳統(tǒng)元素的顏色和質(zhì)料。

3.酒店客房營銷方案案例

據(jù)近期所做的一項(xiàng)酒店業(yè)營銷現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果顯示：*55%的酒店總經(jīng)理不懂營銷管理；*50%的酒店總經(jīng)理不懂得制訂銷售政策；*45%的酒店總經(jīng)理對科學(xué)的市場調(diào)查掌握不夠；*35%的酒店總經(jīng)理不研究市場對自身定位模糊；*60%的酒店總經(jīng)理不知道如何制訂企業(yè)總體營銷戰(zhàn)略；*70%的酒店總經(jīng)理在構(gòu)建企業(yè)營銷網(wǎng)絡(luò)時不知如何著手；*40%的酒店總經(jīng)理不懂得建立價格體系對價格難以管理與控制；*40%的酒店總經(jīng)理在整合應(yīng)用廣告、公關(guān)、促銷策略上無從著手；*40%的酒店總經(jīng)理對競爭格局不能分析，不知采取什么競爭策略；*75%的酒店總經(jīng)理不能處理好企業(yè)長期戰(zhàn)略與短期效益之間的關(guān)系；1、建立賓客檔案收集制度 “萬丈高樓平地起”，賓客的檔案收集與整理工作是做好客戶管理工作的基礎(chǔ)。

要了解一個客戶，先要收集其相關(guān)的信息。這項(xiàng)工作需要酒店的各個部門同時進(jìn)行，由市場部設(shè)計(jì)好賓客信息收集表的樣式，對于賓客的特殊需要、消費(fèi)習(xí)慣、禁忌事宜、消費(fèi)記錄給予關(guān)注，建立立體的全方位的賓客檔案，并定期對檔案進(jìn)行補(bǔ)充與更新，做到“知人，知面，也知心”。

2、以“情”動人，完善賓客關(guān)系維護(hù) 筆者在文章的開頭，就列舉了一些酒店客戶管理中的一些弊端。仔細(xì)分析一下，即粗糙而缺乏個性化。

客戶管理并不是要你把賓客代表是一種簡單的應(yīng)付，而是要提倡“一對一”的真誠關(guān)懷。比如賀卡，完全可以由銷售員親筆書寫，哪怕是寥寥數(shù)語，也總比打印出來的更具有人情味。

值得一提的是，酒店應(yīng)當(dāng)考慮是否有必要利用短信平臺，去發(fā)送酒店的促銷信息？許多酒店喜歡用手機(jī)短訊去發(fā)送酒店近期的優(yōu)惠活動，諸如“滿就送”、“周年優(yōu)惠大酬賓”之類的，筆者不贊同此種方式。不可否認(rèn)手機(jī)短訊是個很及時的平臺，卻并非是最有效的，尤其是現(xiàn)在各式各樣的“垃圾短訊”滿天飛，手機(jī)屬于私人空間范疇，沒有哪個客戶愿意花時間去看一些自己沒興趣的促銷短訊，更不用說每月定期發(fā)送的。

以“情”動人，需要選擇良好的時機(jī)。在這方面，曼谷的東方飯店為我們提供了一個經(jīng)典的服務(wù)案例。

于先生因出差至泰國，曾二次下榻過東方飯店，后來由于業(yè)務(wù)調(diào)整的原因，于先生有3年的時間沒有再到泰國去。在于先生生日的時候，突然收到一封東方飯店發(fā)來的生日賀卡，里面還附了一封短信，內(nèi)容是：親愛的于先生，您已經(jīng)有3年沒有來過我們這里了，我們?nèi)w人員都非常想念您，希望能再次見到您。

今天是您的生日，祝您生日愉快。于先生當(dāng)時激動得熱淚盈眶，發(fā)誓如果再去泰國，絕對不會到任何其他的飯店，一定要住在東方飯店，而且要說服所有的朋友也像他一樣選擇。

3、有針對性地設(shè)計(jì)主題賓客聯(lián)誼活動，促進(jìn)交流。除了向賓客寄送賀卡，關(guān)注其消費(fèi)習(xí)慣等細(xì)節(jié)性的舉措以外，酒店還可以嘗試設(shè)計(jì)一些有針對性的賓客聯(lián)誼活動。

諸如，邀請賓客舉辦釣魚比賽、登山活動、野餐、茶話會等，主動與賓客建立更廣泛的溝通渠道，把酒店人員與賓客之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)變成朋友與朋友之間的關(guān)系。4、注重人員推銷體系的建立。

酒店所能提供的產(chǎn)品，說到底就是服務(wù)。而服務(wù)是要靠人去完成的。

酒店的產(chǎn)品推廣有許多種方式，平面廣告、電視廣告，人員推銷等。相較于廣告宣傳，人員促銷的優(yōu)勢更為明顯，它更易于為賓客所接受并建立起合作關(guān)系。

因此，酒店應(yīng)當(dāng)充分重視“人”的因素，不僅僅是銷售員需要加強(qiáng)與賓客的溝通，更要加強(qiáng)其它部門的員工對賓客的人員推銷，有條件的酒店可考慮例如餐飲部設(shè)立專職餐飲銷售，市場部設(shè)立GRO等，利用專職人員來維系賓客關(guān)系。目標(biāo)的制定應(yīng)該是一個客觀的過程。

當(dāng)總經(jīng)理讓銷售人員知道他們需要達(dá)到什么，為什么達(dá)到，然后讓他們自己去策劃如何才能達(dá)到這些目標(biāo)時，他們就會切實(shí)地理解這些目標(biāo)，并為此制定詳細(xì)的計(jì)劃。如果他們不能做到這一點(diǎn)，那么他們的履歷表上肯定是平淡的。

當(dāng)然，這里需要提醒的是，任何一個總經(jīng)理必須自己明白他們所制定的目標(biāo)是現(xiàn)實(shí)的、可行的。在這種情況下，如果有銷售人員向總經(jīng)理抱怨這些目標(biāo)并不切實(shí)際時，總經(jīng)理應(yīng)該堅(jiān)持自己的立場。

這里有許多選擇：如果銷售人員感到這些目標(biāo)是不可能達(dá)到的，那么他們可以選擇離開；如果他們真的是一些優(yōu)秀的銷售人員，他們就會感到這些目標(biāo)對他們來說是一種挑戰(zhàn)，他們就會充滿激情地就去做。5、積極支持銷售人員工作 如果銷售人員打了無數(shù)個電話，仍然沒有多大收獲，那么這就應(yīng)該是一個銷售技巧的問題了。

這個時候，應(yīng)該給他們一些時間。當(dāng)然，如果已經(jīng)在他們身上投入了大量的時間和培訓(xùn)，仍然是這個結(jié)果，那么總經(jīng)理就應(yīng)該當(dāng)即立斷，對這些銷售人員的今后作出安排了。

這個時候，銷售人員可能更愿意改變一下自己，換換環(huán)境，給他們這個機(jī)會，也許他們在別的崗位上做得會比銷售更出色。市場永遠(yuǎn)是變的，賓客的需求也是千變?nèi)f化，當(dāng)賓客不再滿足于“滿就送”的價值交換時，當(dāng)賓客的需求已從簡單的食宿需求，提升到求尊重、求認(rèn)同之時，酒店的營銷人員更應(yīng)當(dāng)關(guān)注賓客的真正需求，唯有此，才能擁有穩(wěn)固的客源。

在顧客眼里，銷售人員的水平和形象，即代表一個酒店的水平和形。

4.商務(wù)酒店?duì)I銷推廣策劃方案

原發(fā)布者：wyj541835116

咪依嚕大酒店?duì)I銷策劃方案一、市場分析：1二、環(huán)境分析：1三、競爭對手分析：1四、優(yōu)勢分析：1五、市場定位：2六、市場營銷總策略：2七、行動計(jì)劃與執(zhí)行方案：2八、提供建議：3九、全員銷售：3十、維護(hù)客戶：細(xì)節(jié)決定成敗3十一、客戶的意見反饋：4十二、工作要求：風(fēng)平浪靜，訓(xùn)練不出良好的水手。4十三、培訓(xùn)方面：銷售人員必須具備極其良好的素質(zhì)5十四、部門配合、密切合作，主動協(xié)調(diào)6大姚縣，位于云南省北部偏西，東鄰永仁、元謀縣，南與姚安、牟定縣毗鄰，西和祥云、賓川縣接壤，北臨金沙江與永勝、華坪縣隔江相望，縣人民政府駐金碧鎮(zhèn)。南距省城昆明市270多公里，離楚雄州府100公里，距鋼鐵工業(yè)城市攀枝花市178公里，省道南永線貫穿境內(nèi)?？偯娣e4146平方千米?？?cè)丝?9萬人.一、市場分析：咪依嚕大酒店是一家多元化迅速啟動并且發(fā)展的企業(yè)，是目前為止的“大姚第一酒店”，在眾多競爭對手當(dāng)中可算是脫穎而出，勢頭迅猛，業(yè)務(wù)范圍甚廣，是各大酒店無法與之媲美的。借助我酒店的多元化，在業(yè)務(wù)上更可以互補(bǔ)互助，彼此帶動，彌補(bǔ)不足，這也是其他酒店無法比擬的。對外宣傳可以大造聲勢，對內(nèi)培訓(xùn)可把我酒店的實(shí)力及發(fā)展前景進(jìn)行灌輸，從而無論是社會效應(yīng)還是內(nèi)部員工的認(rèn)可都會起到很好的宣傳效果。二、環(huán)境分析：我縣整體環(huán)境消費(fèi)水平并不高，尤其我縣是一個以農(nóng)業(yè)為主體的城市，群眾基本消費(fèi)水平也幾乎趨于大眾化，如果單純的

5.主題酒店設(shè)計(jì)方案種類 酒店裝修風(fēng)格有哪些

1、現(xiàn)代風(fēng)格

現(xiàn)代風(fēng)格即現(xiàn)代主義風(fēng)格，一般用在描述建筑和室內(nèi)作品及設(shè)計(jì)作品，是一種比較流行的風(fēng)格。追求時尚與潮流，非常注重居室空間的布局與使用功能的完美結(jié)合。造型簡潔，反對多余裝飾，崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的特性，講究精品酒店裝修設(shè)計(jì)材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)與工業(yè)生產(chǎn)的聯(lián)系。

2、田園風(fēng)格

田園風(fēng)格在精品酒店設(shè)計(jì)中主要是指在室內(nèi)空間中具有“田園”元素，以田地和園圃特有的自然特征為基本形式，能夠表現(xiàn)出帶有一定程度鄉(xiāng)村生活或鄉(xiāng)村藝術(shù)特色，表現(xiàn)出自然、閑適的空間作品。多以小碎花壁紙、仿古磚、木質(zhì)、鐵花等為基本裝飾元素。田園風(fēng)格在目前的裝飾行業(yè)非常受歡迎，回歸自然是田園風(fēng)格最大的特色。因?yàn)楝F(xiàn)代人在快節(jié)奏、高頻率、日趨繁忙的生活中，渴望得到一種能徹底放松，以溫馨和純凈來調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換精神的就餐空間。

3、中式風(fēng)格

一家酒店企業(yè)是否采用中式風(fēng)格主要依據(jù)的因素有：市場調(diào)查和客源分析的結(jié)果、還要考慮所處的區(qū)域環(huán)境、成本因素、競爭對手情況等。中式傳統(tǒng)建筑是一個整體，要求各個方面彼此協(xié)調(diào)統(tǒng)一，把傳統(tǒng)的文化滲透到中式酒店的每一個細(xì)節(jié)。切忌盲目的元素疊加。設(shè)計(jì)材料以木材為主，圖案多龍、鳳、龜、獅等，精雕細(xì)琢、瑰麗奇巧。配以傳統(tǒng)家具（多以明清家具為主）和字畫、匾幅、掛屏、盆景、瓷器、古玩、屏風(fēng)、博古架等陳設(shè)品，追求一種修身養(yǎng)性的生活境界，充分體現(xiàn)出中國傳統(tǒng)美學(xué)精神。

6.關(guān)于酒店的策劃報告

第一部分 產(chǎn)品概述一、本案項(xiàng)目名稱 華龍大廈二、本案地理位置位于江場西路，東面緊鄰共和新路，北臨彭浦公園和改造中的場中路，南臨正在進(jìn)行中環(huán)線建設(shè)的汶水路，地鐵1號線的延伸段位于地塊東側(cè)。

三、本案基本數(shù)據(jù)總占地面積：2570平方米總建筑面積：12820平方米+地下室1028平方米容積率：4.99建筑高度：56.4米停車位數(shù)：地上8輛，地下50輛總層數(shù)15層，商業(yè)用房三層，4-15層為酒店單元間；其中：三層商業(yè)用房共計(jì)3084平方米，可售面積2299平方米； 酒店單元間----25.94平方米單元 45.4平方米單元 商業(yè)地產(chǎn)50年用地性質(zhì)。 第二部分 市場分析各區(qū)租金投資回報率：（各類小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓） 市場供需方面2003年，全市此類產(chǎn)品交房的樓盤達(dá)15個，2004年交房的樓盤總量將達(dá)到28個，兩年的總體上市量將超過140萬平方米。

在供給量迅猛增加的背景下，以往小戶型產(chǎn)品市場供不應(yīng)求的態(tài)勢已不復(fù)存在。取而代之的是，客源進(jìn)行理性、謹(jǐn)慎、有選擇地投資。

市場趨于供需平衡。 產(chǎn)品方面看產(chǎn)品發(fā)展日益成熟，專業(yè)酒店管理公司管理、有固定投資回報率的酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店市場接受度高。

部分爛尾樓改造個案取得不錯去化，市場對此類小面積產(chǎn)品基本沒有抗性。單身公寓產(chǎn)品創(chuàng)新力度不夠，這是由于目前此類產(chǎn)品處于賣方市場所造成。

產(chǎn)權(quán)酒店的投資經(jīng)營模式日趨多樣化，產(chǎn)品附加值也日益提高，已開始成為房地產(chǎn)投資的一大熱點(diǎn)。 價格方面看由于產(chǎn)品品質(zhì)的提升及市場撇脂定位，均價不斷再創(chuàng)新高，總價因面積及單價的雙重作用，長幅加劇。

裝修費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)基本維持原有水平，分為低、中、高三等。由于小戶型公寓良好性價比與投資價值，其價格高于區(qū)域內(nèi)普通公寓價格。

客源方面早期以自住的高級白領(lǐng)，少部分外籍客源為主，目前國內(nèi)客源為絕對多數(shù)消費(fèi)群體，投資客比例大幅上升。30-50歲這一具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年齡層，為酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店的主要購買群體。

所謂的區(qū)域客已不明顯。2003年，該類產(chǎn)品供應(yīng)量的持續(xù)上升，已使供需達(dá)到相對平衡格局。

此外，由于過渡的放量使得小戶型投資回報率下浮，前景不再光明，投資客拋盤現(xiàn)象明顯。另一方面，2003年底推出帶包租的酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店（美麗園大酒店），由于品質(zhì)高、回報穩(wěn)定、風(fēng)險小等優(yōu)勢，一推出就受到市場的青睞，市場反應(yīng)火爆。

隨著小戶型市場的發(fā)展及日趨成熟、規(guī)范，高品質(zhì)、高服務(wù)、高管理、高回報的小戶型產(chǎn)品將成為今后市場的熱點(diǎn)。第三部分 SWOT分析一、優(yōu)勢分析1、地理位置處于交通便捷，商業(yè)較為繁華地段基地周邊擁有多條公交線路，共和新路南北高架以及市政規(guī)劃中的軌道交通延伸線（汶水路站）經(jīng)過區(qū)域附近，可以在較短的時間內(nèi)直達(dá)市區(qū)；緊鄰大潤發(fā)超市和肯德基專賣店，幾個大型專業(yè)市場（歐培德）等。

周邊擁有充分的人氣。2、分隔面積小，利于總價控制有效控制物業(yè)的總體價格，使產(chǎn)品的受眾面更為廣泛。

3、產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)具有稀缺性本案所處整個區(qū)域乃至上海中心區(qū)域市場，目前幾乎均無可售之產(chǎn)權(quán)酒店，本案的適時推出，將有效聚集商業(yè)地產(chǎn)投資人氣。4、產(chǎn)權(quán)年限長本物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用年限為50年，給客戶充分的獲利時間。

二、劣勢分析臨近高架，江場路噪音污染嚴(yán)重，周邊工廠廠房和拆遷房屋較多，環(huán)境嘈雜。三、機(jī)會點(diǎn)分析1、委托專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理為增強(qiáng)本案的核心競爭力，必須引進(jìn)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行酒店管理。

除借助其行業(yè)內(nèi)的知名度、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，有效加強(qiáng)投資客的信心，實(shí)現(xiàn)投資的安全性及獲利性。2、小戶型類產(chǎn)品投資已被市場廣泛接受作為房地產(chǎn)投資的細(xì)分類別，酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)酒店投資已逐漸為廣大投資客所接受，其中總價較低的小面積單元市場接受程度較高。

3、5年不低于6.7%回報增強(qiáng)投資信心與酒店管理公司協(xié)商后，在銷售執(zhí)行中提出5年平均每年不低于6.7%的投資回報的概念，保證客戶前五年的投資回報，減少客戶的收益風(fēng)險。四、風(fēng)險點(diǎn)分析1、轉(zhuǎn)讓后的回報降低酒店單元在經(jīng)過轉(zhuǎn)讓后總價上漲而投資收益率將降低，這將直接影響投資者的置業(yè)熱情，增加短期炒作的難度。

2、近期媒體輿論對投資產(chǎn)品不利近階段有關(guān)國家政策的調(diào)控、上海房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫等媒體輿論導(dǎo)向，將使部分客戶出現(xiàn)持幣觀望的心態(tài)，市場方面據(jù)不少房產(chǎn)中介門店的抽樣調(diào)查顯示，近期準(zhǔn)備購買小戶型公寓的客戶，只占總量的11%；而同一時期內(nèi)小戶型公寓的掛牌出售量，卻一度達(dá)到總房源的30%，兩者相差近20%。由此可見，對于一些想通過出售小戶型公寓來獲取投資回報的客戶，市場前景不容樂觀。

這些因素對于本案的快速去化會產(chǎn)生一定的不利影響。3、眾多的小業(yè)主會對酒店的經(jīng)營管理產(chǎn)生一定的影響，降低投資回報。

第四部分 產(chǎn)品定位一、賣點(diǎn)整合1、地理位置優(yōu)越2、小面積3、低總價4、專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營管理5、精裝修，配套齊6、具有穩(wěn)定的回報率及升值空間7、完全自主產(chǎn)權(quán)8、提供業(yè)主專業(yè)全程服務(wù)二、產(chǎn)品定位獨(dú)立精裝產(chǎn)權(quán)酒店●LIVING HOTEL備注：Living Hotel就是完全產(chǎn)權(quán)酒店模式。第五部分 客戶定位由于本案同時具備地段佳、總價低的。

7.精品酒店設(shè)計(jì)如何突出“精品”二字

精品酒店設(shè)計(jì)之所以被稱為精品，關(guān)鍵在于其高水平的環(huán)境營造和設(shè)計(jì)理念。精品酒店設(shè)計(jì)一般會以鮮明的個性形象、獨(dú)特的視覺效果，區(qū)別于高級酒店設(shè)計(jì)千篇一律的設(shè)計(jì)模式。個性化、獨(dú)特性、親切感、私密性是精品酒店設(shè)計(jì)的關(guān)鍵詞，不管是外部形象營造還是酒店內(nèi)部軟裝設(shè)計(jì)，都追求“精品”二字！

一、根據(jù)空間氣質(zhì)選色最明智。

依據(jù)酒店設(shè)計(jì)空間的氣質(zhì)選擇色彩搭配最明智。君鵬酒店設(shè)計(jì)師在做酒店設(shè)計(jì)方案時，要考慮到酒店大堂應(yīng)該是什么樣的氣質(zhì)；酒店走廊、公共空間應(yīng)該營造一種什么氛圍；酒店套房和客房有哪些微妙的分別等等。酒店色彩設(shè)計(jì)是非常巧妙的，它能夠平和內(nèi)斂不作張揚(yáng)地改變?nèi)藗兊母杏X，又能夠?qū)⒄麄€酒店色彩基調(diào)抓的穩(wěn)妥，不亂分寸。

二、大氣簡約設(shè)計(jì)風(fēng)格最有品。

簡單，是種美，亦是一種境界，一種智慧，一種品位。君鵬酒店設(shè)計(jì)師提出輕松、自然、優(yōu)雅的生活的酒店設(shè)計(jì)理念當(dāng)中。把生命的情趣和真摯完全融于自然中，讓客戶去感受，也可以靜默。酒店家具設(shè)計(jì)簡潔、恒久、優(yōu)雅不為潮流左右，也不為傳統(tǒng)所束縛。整個酒店設(shè)計(jì)誰家把藝術(shù)感與實(shí)用性完美的結(jié)合在一起，傳遞著極具品位的高質(zhì)量生活氣息。沿襲大師風(fēng)格設(shè)計(jì)，將簡約經(jīng)典進(jìn)行到底！酒店設(shè)計(jì)風(fēng)格重視功能和空間組織，注重發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡潔，反對多余裝飾，崇尚合理構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果，發(fā)展了非傳統(tǒng)的以功能布局為依據(jù)的不對稱構(gòu)圖手法。酒店設(shè)計(jì)以對比色和比較簡單的色彩組合為特色，根據(jù)需要調(diào)換兩種對比色就可以改變房間的色彩風(fēng)格。

酒店裝修設(shè)計(jì)

三、注重設(shè)計(jì)的心靈感應(yīng)才脫俗。

什么樣的酒店設(shè)計(jì)才能得到心靈感應(yīng)？并不是所有打著貼心睡眠的酒店都是高檔酒店。但沒有情感營銷的酒店是失敗的。那么高檔酒店設(shè)計(jì)如何能夠不落俗套，同時還博得消費(fèi)者的歡心呢？注重心靈感應(yīng)需要賦予酒店設(shè)計(jì)靈魂，要有強(qiáng)大的酒店設(shè)計(jì)理念作支撐。因此，君鵬裝飾認(rèn)為，高檔酒店設(shè)計(jì)非常看重設(shè)計(jì)師的個人品位和設(shè)計(jì)功底。