地產(chǎn)金融運(yùn)營(yíng)(房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃及成功運(yùn)作模式全集)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃及成功運(yùn)作模式全集

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃及成功運(yùn)作模式全集簡(jiǎn)介：

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概論、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)購(gòu)買行為分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)原則、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策劃、網(wǎng)略時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷技校評(píng)估、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與CIS、房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷組織、房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷糾紛處理

第一篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概論

第二章 土地征用與城市房屋拆遷

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)策劃

第四章 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理

第二篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析

第一章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過(guò)程

第二章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)分散技術(shù)

第三篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃

第一章 房地產(chǎn)投資概述

第二章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

第四章 不同類型房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

第五章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析

第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資社會(huì)評(píng)價(jià)

第七章 房地產(chǎn)投資分析的計(jì)算機(jī)處理

第四篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

第一章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概論

第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息系統(tǒng)

第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

第四章 房地產(chǎn)購(gòu)買行為分析

第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析

第六章 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

第七章 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃

第八章 房地產(chǎn)價(jià)格策劃

第九章 房地產(chǎn)營(yíng)銷的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)原則

第十章 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策劃

第十一章 網(wǎng)略時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

第十二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷技校評(píng)估

第十三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與CIS

第十四章 房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃

第十五章 房地產(chǎn)營(yíng)銷組織

第十六章 房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)策劃

第十七章 房地產(chǎn)營(yíng)銷糾紛處理

第五篇 房地產(chǎn)廣告策劃

第一章 廣告媒體策劃

第二章 廣告時(shí)機(jī)和地域策劃

第三章 廣告預(yù)算策劃

第四章 廣告宣傳活動(dòng)的策劃

第五章 廣告文案創(chuàng)意

第六章 平面廣告創(chuàng)意

第七章 廣播廣告創(chuàng)意

第八章 電視廣告創(chuàng)意

第九章 房地產(chǎn)廣告策劃案例

第六篇 房地產(chǎn)金融策劃

第一章 房地產(chǎn)金融概論

第二章 房地產(chǎn)籌資

第三章 房地產(chǎn)融資

第四章 房地產(chǎn)保險(xiǎn)

第五章 住房公積金貸款

第六章 房地產(chǎn)金融合同與金融業(yè)務(wù)結(jié)算

第七篇 物業(yè)管理策劃

第一章 物業(yè)管理概述

第二章 物業(yè)管理公司的組建

第三章 物業(yè)管理的基本工作

第四章 物業(yè)管理的制度制定

第五章 物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目

第六章 物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)

第七章 物業(yè)管理的資金運(yùn)行和財(cái)務(wù)管理

第八章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌戰(zhàn)略

第九章 物業(yè)典型案例評(píng)析

第八篇 中國(guó)明盤成功運(yùn)作模式

第七章 廣州明盤

第八章 深圳明盤

第九章 上海明盤

第十章 北京明盤

附篇 房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī) 《房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃及成功運(yùn)作模式全集》 《房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃及成功運(yùn)作模式全集》 《房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃及成功運(yùn)作模式全集》

2.房地產(chǎn)營(yíng)銷方案

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開盤多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。

隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。

一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。

另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸yin，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng)；各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)；針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群；“設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。

競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔凈（對(duì)光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧?kù)o（密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等）等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對(duì)樓盤的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客 源？如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)？這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃 一是策劃為先。

在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。

如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。

如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。 三是塑造差異。

差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。

四是整合營(yíng)銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。

如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒。

3.商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃方案

北 奧 公 館 營(yíng)銷推廣策略報(bào)告 2004年11月8日 北京中原 北奧公館專案組 1、項(xiàng)目SWOT分析 1.1優(yōu)勢(shì) ? 位于奧運(yùn)核心腹地 ? 純板樓居住型小社區(qū) ? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫(kù) ? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 ? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施 1.2劣勢(shì) ? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高 ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂 ? 目前周邊交通條件并不理想 ? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分離 1.3機(jī)會(huì) ? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來(lái)更大的升值空間 ? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大 ? 市政及配套設(shè)施將逐步完善 1.4威脅 ? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定 ? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫 以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過(guò)機(jī)會(huì)與劣勢(shì)，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2、銷售周期 2.1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期說(shuō)明 我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期走勢(shì)分析 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁。 2.2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說(shuō)明 ? 2004年11月我司開始接觸本項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩 ? 樣板間及售樓處于11月底投入使用 ? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂，對(duì)于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初 ? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善 ? 2004年底大屯路斷路整修 ? 2004年底科薈路通車交付使用 ? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距離 2.3本項(xiàng)目銷售周期說(shuō)明 本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月。

根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開始銷售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表： 銷售周期分布表 銷售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn) 市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月 第一強(qiáng)銷期 2005年3月至2005年6月 第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月 第二強(qiáng)銷期 2005年9月至2005年11月 第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盤期 2006年4月至2006年5月 2.4本項(xiàng)目銷售任務(wù)說(shuō)明 本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 項(xiàng)目銷售任務(wù) 計(jì)劃完成 可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù) 76561.84平方米 540套 486套 銷售任務(wù)明細(xì)表 周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注 市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5 本銷售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成 15 2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10 強(qiáng)銷期 2005年3月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29 2005年4月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35 2005年5月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40 2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50 第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 第二強(qiáng)銷期 2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50 2005年10月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40 2005年11月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30 第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14 2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18 2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10 2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25 尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25 2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30 總計(jì) 486 3、推廣策略 3.1本項(xiàng)目客戶群特征 ? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活 ? 在中關(guān)村區(qū)域工作 ? 追求寧?kù)o安逸健康舒適的生活氛圍 ? 部分客戶有二次置業(yè)的需求 ? 購(gòu)房更加理性 ? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力 ? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 3.2項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 ? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心 ? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì) 10—14層板式小高層 體量適中，共540套 純居住的居住舒適性 現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意融融 蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然 高端智能化配套：美國(guó)分戶式中央空調(diào) 封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適 停車管理：封閉立體車庫(kù)，節(jié)省空間 準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買更有信心 ? 區(qū)域內(nèi)稀缺性 ? 項(xiàng)目較高的升值空間 3.3賣點(diǎn)整合 區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性 3.4推廣手段 ? 三板斧 區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心” 產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓” 稀缺性：“鉆石般稀有” ? 七種武器 “中等社區(qū)，舒適生活” “詮釋純居住空間，私享大宅” “分戶式空調(diào)，。

4.求金融營(yíng)銷策劃方案

一、營(yíng)銷策劃書的格式 一份完整較的營(yíng)銷策劃書的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書正文內(nèi)容。

三是效果預(yù)測(cè)即方案的可行性與操作性。 （一）市場(chǎng)狀況分析 要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及敵我對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容： （1）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。

（2）競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3）競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。

4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。 5）各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。

（6）各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。

（8）各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷活動(dòng)的比較分析。 （9）各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。

（10）競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。 （11）競(jìng)爭(zhēng)品牌銷售渠道的比較分析。

（12）公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。

（二）策劃書正文 一般的營(yíng)銷策劃書正文由七大項(xiàng)構(gòu)成，現(xiàn)簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略，深入細(xì)致的溝通，以確定公司的主要方針政策。

雙方要研討下面的細(xì)節(jié)； 1。確定目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。

2。銷售目標(biāo)是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率還是追求利潤(rùn)。

3。制定價(jià)格政策。

4。確定銷售方式。

5。廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。

6。促銷活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷售目標(biāo) 所謂銷售目標(biāo)，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)目標(biāo)。 銷售目標(biāo)量化有下列優(yōu)點(diǎn)： 為檢驗(yàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的成敗提供依據(jù)。

為評(píng)估工作績(jī)效目標(biāo)提供依據(jù)。 為擬定下一次銷售目標(biāo)提供基礎(chǔ)。

（3）產(chǎn)品的推廣計(jì)劃 策劃者擬定推廣計(jì)劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。推廣計(jì)劃包括目標(biāo)、策略、細(xì)部計(jì)劃等三大部分。

①目標(biāo) 策劃書必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的銷售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。一般可分為：長(zhǎng)期，中期與短期計(jì)劃。

②策略 決定推廣計(jì)劃的目標(biāo)之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的策略。推廣計(jì)劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運(yùn)用策略、促銷價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項(xiàng)。

廣告宣傳策略：針對(duì)產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣點(diǎn)深入人心。

分銷渠道策略：當(dāng)前的分銷渠道的種類很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。

促銷價(jià)格策略：促銷的對(duì)象，促銷活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷活動(dòng)所希望達(dá)成的效果是什么。 公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對(duì)象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達(dá)到目的是什么。

③細(xì)部計(jì)劃 詳細(xì)說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細(xì)節(jié)。 廣告表現(xiàn)計(jì)劃：報(bào)紙與雜志廣告稿的設(shè)計(jì)（標(biāo)題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。

媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報(bào)紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時(shí)段與次數(shù)。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本） 促銷活動(dòng)計(jì)劃：包括商品購(gòu)買陳列、展覽、示范、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送樣品、品嘗會(huì)、折扣等。

公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃：包括股東會(huì)、發(fā)布公司消息稿、公司內(nèi)部刊物、員工聯(lián)誼會(huì)、愛心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)查在營(yíng)銷策劃案中是非常重要的內(nèi)容。

因?yàn)閺氖袌?chǎng)調(diào)查所獲得的市場(chǎng)資料與情報(bào)，是擬定營(yíng)銷策劃案的重要依據(jù)。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項(xiàng)資料，大都可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調(diào)查的重要。

然而，市場(chǎng)調(diào)查常被高層領(lǐng)導(dǎo)人與策劃書人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費(fèi)，而不注意市場(chǎng)調(diào)查，這種錯(cuò)誤的觀念必須盡快轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)調(diào)查與推廣計(jì)劃一樣，也包含了目標(biāo)，策略以及細(xì)部計(jì)劃三大項(xiàng)。 （5）銷售管理計(jì)劃 假如把營(yíng)銷策劃案看成是一種陸海空聯(lián)合作戰(zhàn)的話，銷售目標(biāo)便是登陸的目的。

市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃是負(fù)責(zé)提供情報(bào)，推廣計(jì)劃是海空軍掩護(hù)，而銷售管理計(jì)劃是陸軍行動(dòng)了，在情報(bào)的有效支援與強(qiáng)大海空軍的掩護(hù)下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計(jì)劃的重要性不言而喻。

銷售管理計(jì)劃包括銷售主管和職員、銷售計(jì)劃、推銷員的挑選與訓(xùn)練、激勵(lì)推銷員、推銷員的薪酬制度（工資與獎(jiǎng)金）等。 （6）財(cái)務(wù)損益預(yù)估 任何營(yíng)銷策劃案所希望實(shí)現(xiàn)的銷售目標(biāo)，實(shí)際上就是要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而損益預(yù)估就是要在事前預(yù)估該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。

只要把該產(chǎn)品的預(yù)期銷售總額減去銷售成本、營(yíng)銷費(fèi)用（經(jīng)銷費(fèi)用加管理費(fèi)用）、推廣費(fèi)用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。 （7）方案的可行性與操作性分析。

這是對(duì)該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過(guò)程，從某中意義上來(lái)說(shuō)，他是計(jì)劃執(zhí)行的“前哨站”，一方面，對(duì)整個(gè)方案的可行性。

5.房地產(chǎn)金融的房地產(chǎn)金融的分類

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。

政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。

地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。具體來(lái)說(shuō)，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。

市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)所展開的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)而展開的資金融通活動(dòng)，在國(guó)外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融。

兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國(guó)的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長(zhǎng)，一般多達(dá)幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國(guó)，農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。

廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動(dòng)；狹義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的資金融通。房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容與任務(wù) （一）房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分科，是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的學(xué)科，它主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性，有別于一般工商企業(yè)資金的融通。

在我國(guó)，房地產(chǎn)金融是一門新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要包括：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算、發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等。當(dāng)前，我國(guó)金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢(shì)，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。

（二）房地產(chǎn)金融的任務(wù) 房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。（三）房地產(chǎn)金融體系 所謂房地產(chǎn)金融體系，指的是圍繞房地產(chǎn)融資所建立的金融機(jī)構(gòu)體系和旨在提高抵押貸款流動(dòng)性的市場(chǎng)體系。

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未真正建立起來(lái)。一級(jí)市場(chǎng)體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房?jī)?chǔ)蓄銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、住房公積金中心等機(jī)構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主。

其他機(jī)構(gòu)如專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)尚未建立，資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒(méi)能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍然處于一個(gè)初級(jí)階段，沒(méi)有形成一個(gè)健全的、多層次的市場(chǎng)體系。

建立一個(gè)發(fā)達(dá)而且在一定程度上相對(duì)專業(yè)化的房地產(chǎn)金融體系，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資與消費(fèi)所需的資金量巨大，遠(yuǎn)非一般融資活動(dòng)可比。房地產(chǎn)業(yè)占用資金的期限長(zhǎng)，特別是居民購(gòu)房抵押貸款，期限最長(zhǎng)可達(dá)30年。

房地產(chǎn)的這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)金融與一般的金融活動(dòng)存在重大差別，房地產(chǎn)金融中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)非其他金融活動(dòng)所能比。因此，建立一種有效的機(jī)制和相應(yīng)的制度，使得政府能夠通過(guò)它來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接的或間接的調(diào)控，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融基本特征1、以不動(dòng)產(chǎn)為抵押品來(lái)保證貸款的償還 即借款人將土地以及土地上的建筑物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同的各項(xiàng)條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權(quán)沒(méi)收抵押的財(cái)產(chǎn)并將其出售（拍賣）以彌補(bǔ)貸款損失。

2、“無(wú)轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì) 在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法擁有者，保留對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和支配權(quán)，而貸款人取得的是財(cái)產(chǎn)的平衡產(chǎn)權(quán)。平衡產(chǎn)權(quán)不賦予貸款人任何權(quán)利，如借款者違反還貸約定，貸款人將通過(guò)沒(méi)收抵押品的方式來(lái)獲取財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

按無(wú)轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì)，貸款人僅享有抵押財(cái)產(chǎn)的平衡權(quán)或收押權(quán)，一旦貸款被還清，這種權(quán)利就隨之消失?！盁o(wú)轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)的面較寬，如承租人可以用租賃權(quán)作為貸款抵押；貸款人可以將持有的應(yīng)收抵押品、信托契約或產(chǎn)權(quán)契約合同作為另一筆貸款的抵押。

在整個(gè)過(guò)程中，借款人始終保留著擁有、控制和使用抵押物的權(quán)利，但同時(shí)又可以利用抵押品獲得抵押貸款，這也就是對(duì)商品價(jià)值的資本化運(yùn)作。3、“杠桿效應(yīng)” 即以相對(duì)較少的資金來(lái)獲取物品所需的大筆貸款。

在房產(chǎn)交易中，借款人投資一小部分的資金作為首付款，然后再借人首付款與購(gòu)房總價(jià)格的差額，發(fā)揮首付款的杠桿作用。利用杠桿作用來(lái)購(gòu)置投資型財(cái)產(chǎn)普遍提高了現(xiàn)金回報(bào)率。

通常我們一般是將錢存入銀行，銀行吸納社會(huì)資金，借貸給借款人，或者從事投資理財(cái)產(chǎn)品。同樣我們可以將房屋存入房產(chǎn)銀行，通過(guò)其融資，抵押變現(xiàn)，可加快資金的流動(dòng)性，避免交易帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，大大節(jié)約時(shí)間，周期短見效快。

是風(fēng)險(xiǎn)投資理財(cái)?shù)闹饕a(chǎn)品。房產(chǎn)保險(xiǎn)，房產(chǎn)典。

6.商業(yè)地產(chǎn)招商公司如何制定經(jīng)營(yíng)策劃案

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)者為了能夠獲得最大的贏利，就需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)模式以及各階段經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的規(guī)劃，是根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)招商公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，以滿足消費(fèi)者需求和欲望為核心，設(shè)計(jì)和規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)招商公司產(chǎn)品、服務(wù)和創(chuàng)意、價(jià)格、渠道、促銷方案，以提高市場(chǎng)占有率。一份創(chuàng)意突出而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案，帶有前瞻性、全局性、創(chuàng)新性、系統(tǒng)性等特色，能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)招商公司未來(lái)的營(yíng)銷發(fā)展做出戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。

商業(yè)地產(chǎn)招商公司通常根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化和自身資源狀況制定經(jīng)營(yíng)策劃案，其范圍主要包括商業(yè)地產(chǎn)招商公司形象策劃案、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃案、新產(chǎn)品開發(fā)策劃案、品牌策劃案、市場(chǎng)調(diào)研策劃案、促銷策劃案、產(chǎn)品定價(jià)策劃案、招商策劃案等。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商公司而言，出色的經(jīng)營(yíng)策劃案不但是商業(yè)地產(chǎn)招商公司發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也是贏得客戶與投資方信賴與支持的重要工具。

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案一般由標(biāo)題、正文、附件和簽署四部分組成。

1.標(biāo)題

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的標(biāo)題有兩種寫法：?jiǎn)我恍詷?biāo)題和兩要素標(biāo)題。其中單一性標(biāo)題只寫文種名稱，如“商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案”，而兩要素標(biāo)題通常由商業(yè)地產(chǎn)招商公司名稱和文種組成，如“XX公司商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃方案”。標(biāo)題如果作為商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的封面部分單獨(dú)成頁(yè)，應(yīng)標(biāo)示策劃者的名稱和策劃日期。

2.正文

正文是商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的重點(diǎn)，包括前言、目錄、主體三部分。

(1)前言。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的前言需要簡(jiǎn)要說(shuō)明策劃的緣由和目的，使讀者能夠?qū)Σ邉潈?nèi)容有一個(gè)非常清晰的概念，便于理解策劃者的意圖和觀點(diǎn)。前言也可寫為序文、概要或背景介紹，字?jǐn)?shù)應(yīng)控制在1000字以內(nèi)，寫法可根據(jù)全文的主旨、內(nèi)容靈活安排，如果方案比較簡(jiǎn)單，可以省略。

(2)主體。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案所涉及的范圍不同，主體內(nèi)容也有所區(qū)別，但總的來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況出發(fā)，分析商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃的背景，寫明商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃的依據(jù)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的合理性和可行性進(jìn)行論證，提出具體策劃方案，并可根據(jù)實(shí)際需要初步計(jì)算出實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案所需的經(jīng)費(fèi)。

3.附件

如果商業(yè)地產(chǎn)招商公司在設(shè)計(jì)編寫商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案時(shí)有相關(guān)的經(jīng)費(fèi)概算表和計(jì)劃安排表，可以附錄在正文之后，并且注明附件名稱。若沒(méi)有，則附件一項(xiàng)可省略。

4.簽署

在商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的文尾，通常應(yīng)寫明商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的單位、策劃者的姓名和成文時(shí)間。此項(xiàng)可酌情省略。

在具體寫作過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的格式及內(nèi)容可根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)招商公司自身的實(shí)際需要而有所調(diào)整，注意要有針對(duì)性，總體來(lái)說(shuō)，應(yīng)遵循以下兩個(gè)原則：，一是邏輯清楚。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃的目的在于解決商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題，因此要按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃案；二是簡(jiǎn)潔樸實(shí)，注意突出重點(diǎn)，抓住商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，這樣撰寫出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案才能更加符合商業(yè)地產(chǎn)招商公司實(shí)際，收到理想的效果。

7.房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃操作指導(dǎo)大綱

最全面的房地產(chǎn)營(yíng)銷操作指導(dǎo)大綱 前 言 為更好規(guī)范和指導(dǎo)我們目前的營(yíng)銷工作，使之按照現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。

其核心內(nèi)容包括： 1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷； 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷； 3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷； 4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷； 5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃； 6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷； 7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷； 8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷； 第一章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 .地理位置 .地質(zhì)地貌狀況 .土地面積及紅線圖 .土地規(guī)劃使用性質(zhì) .七通一平現(xiàn)狀 2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環(huán)境污染狀況 3、地塊交通條件調(diào)查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 .項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .購(gòu)物場(chǎng)所 .文化教育 .醫(yī)療衛(wèi)生 .金融服務(wù) .郵政服務(wù) .娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) .生活服務(wù) .娛樂(lè)休息設(shè)施 .周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 .歷史人文區(qū)位影響 二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 .國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值： 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) .國(guó)家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國(guó)及項(xiàng)目所在地 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 .社會(huì)消費(fèi)品零售總額： 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 商品住宅價(jià)格指數(shù) .中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) .項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 .各種檔次商品住宅客戶分析 .商品住宅客戶購(gòu)買行為分析 三 土地SWOT（深層次）分析 1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 .類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料 .項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 .綜合評(píng)判 2、項(xiàng)目定位 .市場(chǎng)定位： 區(qū)域定位 主力客戶群定位 .功能定位 .建筑風(fēng)格定位 五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念 .商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 選擇可類比項(xiàng)目 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) .類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B 單體戶型設(shè)計(jì) C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營(yíng)銷策劃 F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素 2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 .類比樓盤分析與評(píng)價(jià) .項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 六 項(xiàng)目定價(jià)模擬 1、均價(jià)的確定 .住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2、項(xiàng)目首期成本模擬 .成本模擬表及其說(shuō)明 3、項(xiàng)目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價(jià)假設(shè) 銷售收入模擬表 .利潤(rùn)模擬及說(shuō)明： 模擬說(shuō)明 利潤(rùn)模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示。