售樓部銷售(房地產(chǎn)銷售策劃方案)
1.房地產(chǎn)銷售策劃方案
第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等 第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別 簡單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：（一）市場調(diào)查 項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標(biāo)客戶分析 經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 （四）入市時機(jī)、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算 （七）推廣費(fèi)用 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：（一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備 （二）銷售代表培訓(xùn) （三）銷售現(xiàn)場管理 （四）房號銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評估 （六）客戶跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。
三：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：針對項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場需求，做項(xiàng)目市場定位的調(diào)整。
五：項(xiàng)目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。
（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。（三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項(xiàng)目銷售策略：（一）項(xiàng)目入市時機(jī)選擇 理想的入市時機(jī)：我們所說的入市時機(jī)并不是指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進(jìn)入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；3、你知道你的價格適合的目標(biāo)客戶；4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競爭力的入市價格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃；11、盡力完善現(xiàn)場氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。
二）項(xiàng)目廣告宣傳計劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。
推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！（三）銷售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實(shí)踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則 整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制。
2.房地產(chǎn)營銷策劃方案
我有做過一整套非常細(xì)致的房地產(chǎn)營銷策劃方案，以下是大綱，如果你還需要，就加我qq吧，我傳給你.. 第一部分 市 場 篇 一、區(qū)域分析 1.1 未來規(guī)劃定位 1.2 房地產(chǎn)發(fā)展的五大優(yōu)勢 二、競爭個案分析 三、綜述 第二部分 產(chǎn) 品 篇 一、項(xiàng)目各要素解析 1.1 基地狀況概評 1.2 區(qū)域環(huán)境 二、產(chǎn)品綜合評判 2.1 產(chǎn)品優(yōu)勢 2.2 產(chǎn)品劣勢 2.3 市場機(jī)會點(diǎn) 2.4 市場威脅點(diǎn) 2.5 結(jié)論 三、四期和五期產(chǎn)品建議 3.1 開發(fā)理念 3.2 規(guī)劃設(shè)計 3.3 建筑設(shè)計 3.4 環(huán)境設(shè)計 3.5 公建配套設(shè)施 四、營銷現(xiàn)狀分析 4.1 廣告訴求過于單一化 4.2 推廣的客戶群過于狹小 4.3 前期銷售價格調(diào)整過快 4.4 看房路線有待明確 4.5 售樓處需要重新設(shè)立、布置 4.6 存在的內(nèi)部銷售問題 第三部分 營 銷 篇 一、背景導(dǎo)入 二、營銷策略構(gòu)想 三、營銷策略原則 四、市場營銷策略 4.1 市場區(qū)隔 4.2 市場競爭策略 4.3 保護(hù)市場份額策略 4.4 營銷推廣原則 4.5 營銷推廣策略 4.6 銷售控制 4.7 價格策略 第四部分 廣 告 篇 一、廣告策略導(dǎo)向 二、廣告風(fēng)格與思路 三、廣告任務(wù) 四、廣告受眾分析 五、廣告宣傳推廣策略 六、廣告訴求 6.1 訴求重點(diǎn) 6.2 分類訴求 七、媒體分析與選擇 7.1 媒體選擇的策略 7.2 媒體的選擇 八、媒體推廣計劃 8.1營造聲勢階段 8.2 塑造品牌 8.3 提升形象 8.4 持續(xù)期 8.5 7-9月報紙媒體廣告計劃 8.6 人員調(diào)配及流程管控。
3.樓盤營銷策劃方案怎么做
周末做暖場，有吃有喝有表演有互動，親子什么diy各種上。
傳統(tǒng)節(jié)日包粽子，送湯圓，送月餅，清吃團(tuán)圓飯，送艾蒿送玫瑰康乃馨。
兒童節(jié)兒童嘉年華走起，各種兒童充氣城堡侏羅紀(jì)釣魚釣蝦釣螃蟹。
五一十一大型活動走起，連續(xù)三天。
開樣板房，做新聞發(fā)布會，開售樓處，請明星，蓄客認(rèn)籌做大活動。開盤簡單來舞臺表演。
平時多和活動公司走動，節(jié)假日除了搞定自己項(xiàng)目，多踩盤，多去監(jiān)控其他樓盤動態(tài)，做代理可以和公司其他策劃共享資源。
方式方法很多，有針對性的話，記住每次活動的意義是為了吸引上門，促進(jìn)成交。
針對目標(biāo)客戶的有噱頭，場子熱的活動，是好活動。
至于寫方案的話，提案的就天花亂墜，不用太具體到細(xì)節(jié)。
審批特別是費(fèi)用方面和流程方面要細(xì)扣。
4.房地產(chǎn)開盤營銷方案怎么寫
一、項(xiàng)目現(xiàn)時優(yōu)劣勢分析 kingpr.cc
根據(jù)前一階段的市場研究分析和工作總結(jié)，對本項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢作以下分析：
（一） 優(yōu)勢
1、產(chǎn)品優(yōu)勢
根據(jù)前期的客戶統(tǒng)計資料，客戶對項(xiàng)目的地段、戶型等認(rèn)知度較高，說明項(xiàng)目的品質(zhì)開始深入人心，產(chǎn)品定位明確。
2、市場競爭優(yōu)勢
相對于同區(qū)域的競爭項(xiàng)目而言，金帝花園等老項(xiàng)目可近尾房，產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)于它們，且工程已動工，結(jié)合工程的包裝，必將增強(qiáng)客戶的信心。
（二） 劣勢
1、項(xiàng)目規(guī)模小，景觀的營造不甚理想
據(jù)來訪客戶統(tǒng)計分析中有部分客戶對項(xiàng)目環(huán)境及周邊環(huán)境不太認(rèn)同。
2、工程進(jìn)度才開始，影響了客戶對項(xiàng)目的信心。
遂寧的消費(fèi)者習(xí)慣購買現(xiàn)房，因此對工程形象的包裝，將直接吸引客戶對項(xiàng)目的信心。
3、市場競爭劣勢
遂寧市現(xiàn)主力供應(yīng)房價在800元以下，遠(yuǎn)低于我們目前的均價，這將弱化我們的優(yōu)勢，分流部分客戶
（三） 解決劣勢問題建議
就上述的劣勢問題如何弱化，是下一階段營銷工作的重點(diǎn)之一。
具體建議如下：
1、工程形象的包裝
在保證工程進(jìn)度的前提下，通過包裝工地形象樹立公司和項(xiàng)目形象，增強(qiáng)客戶信心，營造銷售氣氛。
手段：工地路牌，表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)
工地氣氛：利用彩旗等宣傳物品吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場
具體內(nèi)容為：工地公共標(biāo)牌制作，吊旗、布幅制作等。
二、營銷思路
圍繞強(qiáng)化我們的優(yōu)勢，弱化我們的劣勢的核心，根據(jù)工程進(jìn)度及營銷需要，主要劃分蓄勢調(diào)整期、開盤強(qiáng)銷期、收尾強(qiáng)銷期三個銷售階段，再就每個階段整合價格，廣告、促銷各類活動，包裝項(xiàng)目品牌，提升開發(fā)商形象，減少銷售阻力，從而使銷售取得預(yù)期目標(biāo)。
詳情可參考：廣州萬家物業(yè)網(wǎng)
5.房產(chǎn)營銷方案怎么做
銷售周期劃分及策略準(zhǔn)備期： 項(xiàng)目立項(xiàng)啟動至項(xiàng)目預(yù)售開始之前★ 項(xiàng)目入市的形象導(dǎo)入，認(rèn)知度從無到有。
宣傳策略：以項(xiàng)目形象宣傳為主，內(nèi)容包括項(xiàng)目總體介紹、區(qū)位及定位發(fā)展；媒體以電視、戶外、工地圍擋、售樓處等面向全體市場的媒介宣傳，輔以樓書和銷售單頁。需要《營銷策劃方案評審單》 、《設(shè)計任務(wù)溝通單》（見銷售前期管理流程、作業(yè)指引）售樓處啟用。
蓄客期 ：項(xiàng)目開始接受市場客戶問詢及登記至開盤之前，一般在預(yù)售證取得為啟動節(jié)點(diǎn)。宣傳策略：項(xiàng)目總體賣點(diǎn)歸納，樣板間開放，首期入市產(chǎn)品介紹。
此期間仍以項(xiàng)目總體賣點(diǎn)宣傳為主，通過直投、售樓處接待客戶、銷售單頁。銷售策略：重點(diǎn)通過蓄客，對來訪來電客戶需求進(jìn)行統(tǒng)計，在前期市場調(diào)查的基礎(chǔ)上具體到本項(xiàng)目客戶的產(chǎn)品需求情況，競爭對手入市周期與產(chǎn)品特點(diǎn)。
為下階段推出產(chǎn)品、定價提供決策依據(jù)。需要根據(jù)《價格審批流程》完成首期入市產(chǎn)品定價及銷控；銷售團(tuán)隊(duì)接待客戶說辭需以項(xiàng)目銷控表及《銷售手冊》為準(zhǔn)。
銷售經(jīng)理在例會上組織置業(yè)顧問分析《客戶來訪登記》中記錄的情況，將結(jié)果上報。在開盤前做銷控表及價格表。
預(yù)定房源客戶需繳納部分誠意金或定金，簽署認(rèn)購協(xié)議，登記客戶信息。認(rèn)購協(xié)議應(yīng)包含房源信息、附屬房產(chǎn)信息、誠意金、選房成功與否后續(xù)雙方權(quán)責(zé)等內(nèi)容。
開盤 ：公開發(fā)售房源、簽約開盤不是必須的銷售階段，其目的是促銷和項(xiàng)目宣傳。如果常規(guī)銷售已經(jīng)解決大部分銷售目標(biāo)的情況下，開盤僅僅是形式，其簽約、收取房款的內(nèi)容均可以在日常銷售中完成。
開盤工作內(nèi)容：客戶選房及附屬物、簽約及付款（付款時間也可以另行）、現(xiàn)場宣傳推廣活動。開盤是對銷售方案的執(zhí)行，本身就是銷售節(jié)點(diǎn)的手段之一，不包含策略，重在執(zhí)行流程。
持續(xù)銷售期 ：包含強(qiáng)銷期至常規(guī)銷售階段在有前期市場宣傳推廣及客戶積累情況下對現(xiàn)有房源自然銷售。宣傳策略：延續(xù)原有宣傳，注意由于產(chǎn)品在建設(shè)中，未見全貌因此對項(xiàng)目整體優(yōu)勢及規(guī)劃、景觀等內(nèi)容需要持續(xù)宣傳；同時對項(xiàng)目在售產(chǎn)品具體如戶型、配套以及促銷策略直接傳遞。
上述兩者交替或者伴隨出現(xiàn)。銷售策略：針對現(xiàn)有產(chǎn)品組合，按照銷售目標(biāo)向客戶推薦，隨著可售房源減少，產(chǎn)品組合有限，需要增加銷售說辭及針對性促銷。
同時不斷累積新客戶，注重客戶關(guān)系維護(hù)，注意現(xiàn)有促銷策略與下一步推出產(chǎn)品入市策略銜接和避免沖突。銷售價格制定和優(yōu)惠價格促銷均需根據(jù)《價格審批流程》，并妥善填寫審批表格報批及備案。
銷售經(jīng)理通過例會制度來實(shí)時總結(jié)銷售的市場機(jī)會及抗性，幫助置業(yè)顧問即使解決問題。對累積的客戶日常管理，對處于看房、預(yù)定、簽約、付款及按揭辦理、已購房等不同階段的潛在客戶、準(zhǔn)客戶、老客戶實(shí)時統(tǒng)計反饋。
尾盤期 ：項(xiàng)目銷售完成90%左右銷售策略：充分利用項(xiàng)目已有知名度及客戶關(guān)系營銷，針對剩余房源分析并針對性的做出促銷政策?？刂其N售及宣傳預(yù)算，對項(xiàng)目總體營銷目標(biāo)、預(yù)算評估。
除必備崗位外，撤出其他銷售人員。根據(jù)《銷售過程管理流程》剩余銷售任務(wù)轉(zhuǎn)物業(yè)公司，配置一名客服專員。
價格優(yōu)惠促銷應(yīng)按照《價格審批流程》中作業(yè)指引進(jìn)行?！?銷控目標(biāo)與定價銷控與銷售目標(biāo)分解銷控與定價策略★ 銷控執(zhí)行銷控作用：通過對項(xiàng)目房源及附屬物的銷售控制，實(shí)現(xiàn)銷售速率、價格、產(chǎn)品組合的最優(yōu)結(jié)果，贏得市場和客戶。
目標(biāo)：1、現(xiàn)有房源的最優(yōu)組合，根據(jù)戶型、面積、位置、單價等差異搭配同期推出。2、優(yōu)質(zhì)房源分期入市，促進(jìn)全部房源的客戶關(guān)注度，同時有利于價格調(diào)整。
銷控表需隨銷售方案同時報批，分期推出房源時銷控變動或特殊房源銷控采用同樣報批流程?！?項(xiàng)目定位依據(jù)要素 內(nèi)容 權(quán)重分區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段與居民對住宅的需求直接相關(guān)，評估地區(qū)經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入，了解市場屬于初期、緩慢發(fā)展、擴(kuò)張期等。
項(xiàng)目不超越所在地環(huán)境 30%項(xiàng)目目標(biāo) 對項(xiàng)目銷售目標(biāo)、形象目標(biāo)左右項(xiàng)目定位。定位需與銷售速度、利潤指標(biāo)掛鉤。
面向高端市場、中低端市場等細(xì)分。 30%潛在客群 客戶需求偏好存在區(qū)域差異，群體差異。
定位要針對客群期望并引導(dǎo)該期望落實(shí)為具體形象 10%項(xiàng)目產(chǎn)品組合 產(chǎn)品本身塑造和區(qū)別客戶群，項(xiàng)目中不同產(chǎn)品可以差異定位，但需要有至少一類產(chǎn)品能主要代表項(xiàng)目，那么主要的項(xiàng)目定位宣傳圍繞代表產(chǎn)品開展。 20%競爭環(huán)境 與競爭對手差異化或者借力跟隨，都是為了強(qiáng)化項(xiàng)目形象，與客戶群心里感受匹配。
10%項(xiàng)目定位為定性指標(biāo)，非價格等定量指標(biāo)，并沒有組合式權(quán)重計算方法，這里的權(quán)重分指標(biāo)僅提供重要性參考。◎ 宣傳推廣及文案設(shè)計概要★ 設(shè)計稿、文案稿件，均需使用《設(shè)計任務(wù)書》來明確變更、確認(rèn)內(nèi)容、討論結(jié)果、需要廣告供應(yīng)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、設(shè)計任務(wù)發(fā)出方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。
具體宣傳包裝任務(wù)如廣告制作、安裝、發(fā)布、活動布置等內(nèi)容需使用《任務(wù)溝通函》并由上述雙方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。文案：1、主廣告語確認(rèn)：由品牌管理中心與廣告供應(yīng)方溝通，提出部分廣告語選擇，出發(fā)點(diǎn)是項(xiàng)目定位。
經(jīng)各中心及項(xiàng)目公司多方溝通后確認(rèn)。2、其他廣告語、軟性宣傳文字：通過賣點(diǎn)提煉。
6.售樓處設(shè)計方案怎么做
售樓部在銷售期間兼顧接待、銷售，還要做辦公用途，所以在售樓部裝修設(shè)計的過程中要以接待、銷售功能為主功能，以辦公為輔。
以下是盛歐家具做售樓處方案的內(nèi)容： 售樓部平面區(qū)域規(guī)劃將售樓部主要分為接待門廳區(qū)域、接待銷售區(qū)域、辦公區(qū)域和樣板房區(qū)域。 1. 接待門廳區(qū)域 2. 接待、銷售區(qū)域 2.1. 接待臺（區(qū)） 接待臺是置業(yè)顧問等候、接待客戶、臨時休息和擺放樓盤資料的場所；同時也是營銷中心的“門戶”。
接待臺建議設(shè)計為長8—10米的弧形，并考慮能擺放電腦3~4臺。 售樓部設(shè)計 2.2 . 展示本案濃厚商業(yè)氛圍和高品質(zhì)生活公寓主題區(qū) 售樓部營銷中心的整體環(huán)境需運(yùn)用造景手法體現(xiàn)本案濃厚商業(yè)氛圍和高品質(zhì)生活公寓的開發(fā)理念。
（1）、在營銷中心設(shè)立水循環(huán)系統(tǒng)，引入精致水景?？煽紤]以透明玻璃鋼鋪設(shè)部分地面，做1米高的臺階，樓盤、主力房的沙盤模型及燈光系統(tǒng)設(shè)于其下。
上面設(shè)置電動幕布，需要時在打開。與影音播放區(qū)相鄰，可考慮用幕布遮擋。
（2）、營銷中心中央設(shè)立微觀商業(yè)業(yè)態(tài)沙盤，將未來繁華商業(yè)盡顯在客戶面前。（3）、營銷中心旁邊設(shè)立生態(tài)景觀區(qū)，將生態(tài)綠色社區(qū)濃縮景觀、如空中游泳池、綠色小品展示出來。
2.3. 模型展示區(qū) 平面規(guī)劃模型，需成為客戶進(jìn)入營銷中心的首要視覺沖擊要素；此外，應(yīng)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)單位的戶型模型。 2.4. 洽談區(qū) 洽談區(qū)是客戶代表向客戶詳細(xì)介紹本案情況和購房程序的區(qū)域。
基于本案的實(shí)際情況，洽談區(qū)面積大小建議以擺放歐式高品質(zhì)沙發(fā)、茶幾為主，其他為輔。洽談區(qū)為全開放布局，建議在能近距離接觸項(xiàng)目樓盤為宜 2.5. 兒童活動區(qū) 為體現(xiàn)本案高品質(zhì)生活公寓內(nèi)涵，烘托營銷中心現(xiàn)場氣氛，建議設(shè)面積約20平米的兒童益智游戲區(qū)。
兒童活動區(qū)應(yīng)與洽談區(qū)保持距離 2.6. 影音播放區(qū) 在營銷中心設(shè)大屏幕背投，播放與本案有關(guān)之影音資料，10分鐘的項(xiàng)目動畫演示和各種與項(xiàng)目有關(guān)的影音資料。可考慮同時設(shè)高品位歐式沙發(fā)2套，該區(qū)與地下沙盤區(qū)緊鄰，因?yàn)榭紤]到要與地下沙盤區(qū)中間有一個幕布，所以相對封閉但仍顯通透、視覺無礙。
2.7. 咖啡吧臺 在影視播放區(qū)旁邊設(shè)咖啡吧臺，吧臺長約5米，供客戶自助沖調(diào)咖啡，給客戶創(chuàng)造良好參觀、休息環(huán)境；另外配備飲水設(shè)備。 2.8. 資料取閱架 放置本案的相關(guān)宣傳資料。
2.9. 形象墻及POP 在不影響外部視線通透的營銷中心內(nèi)的周邊設(shè)形象墻，并運(yùn)用各種類型POP從不同角度表現(xiàn)項(xiàng)目的主題，體現(xiàn)濃厚商業(yè)氛圍和高品質(zhì)生活公寓主題區(qū)氛圍。 售樓處設(shè)計 2.10. 儲藏室及更衣室、休息室 一層設(shè)置資料的儲藏室、更衣室和休息室，主要供銷售人員使用。
2.11. 簽約處 作為公司的辦公區(qū)域，為客戶辦理購房手續(xù)。同時考慮電腦統(tǒng)一擺放電腦2~3臺，面積建議30平米。
2.12. 客戶休息區(qū) 前來辦理手續(xù)客戶的等待、休息區(qū)域，建議擺放歐式高品質(zhì)沙發(fā)、茶幾，同時擺放飲水機(jī)，可以考慮和放映區(qū)融為一體。 2.13. 銀行營業(yè)點(diǎn) 按揭銀行駐本案的營業(yè)點(diǎn)，專為客戶辦理按揭手續(xù)。
2.14. 公證處辦公點(diǎn) 政府公證機(jī)關(guān)駐項(xiàng)目的合同公證部門。建議面積15平米左右。
3. 辦公區(qū)域 3.1. 辦公室營銷中心（策劃部、銷售部），總工室、工程部、財務(wù)部每個部門都要有相對獨(dú)立的辦公室。 3.2. 會議室 建議面積20-40平米。
3.3. 檔案室 3.4. 財務(wù)室 4. 樣板房區(qū)域 4.1. 燈光 可安排多組燈光。因?yàn)闃影宸坷锏臒艄獾淖饔煤艽蟆?/p>
如果是一面白墻，會顯得房間很大，如果是彩色的墻，也可以把注意力集中在這兒。有些玄關(guān)的燈往上打，會顯得房子很高。
4.2. 高檔的歐式家具及空間無管線 家具更多是強(qiáng)調(diào)了家具本身的色彩和諧與款式新穎，強(qiáng)化了室內(nèi)的整體效果。在景觀上營造的布景看起來效果很好。
出于完善裝修效果的考慮，樣板房不要設(shè)置水、煤氣、暖氣等管道線路，樣板房的居室，尤其是廚房、衛(wèi)生間就顯得十分敞亮。樣板房里不用做上、下水的考慮，因此，房間里也不會出現(xiàn)粗大的下水管和暖氣管線。
因此房間整體就會顯得寬敞明亮。 售樓處效果圖 4.3. 電器 出于整體考慮，可將整體所有電器做成統(tǒng)一知名品牌。
開關(guān)，插板之類的小部件也盡量使用統(tǒng)一知名品牌，以做到整體統(tǒng)一，沒有突兀的感覺。 4.4. 其他軟件物品 利用軟件物品多營造些“生活感”來，例如在臥室的床頭柜上擺放一張“藝術(shù)照片”；在衣柜里掛幾件主人的衣服和服飾等；在廚房里放置常用調(diào)味品的模型等等，從一點(diǎn)一滴的流露中，勾起客戶的情懷和“生活感”，不自覺地產(chǎn)生住在這里的“錯覺”，產(chǎn)生購買欲望。
7.房地產(chǎn)營銷策劃方案怎樣做
原發(fā)布者：柏相臣
房地產(chǎn)營銷策劃方案
引言
第一部分 市場解構(gòu)
基本描述
項(xiàng)目SWOT分析
目標(biāo)市場定位與分析
第二部分 客戶分析
目標(biāo)市場定位與分析
目標(biāo)消費(fèi)群購買心理及行為分析
第三部分 產(chǎn)品策略
策劃思路
產(chǎn)品規(guī)劃
賣點(diǎn)梳理
第四部分 價格策略
價格策略
價格結(jié)構(gòu)
價格預(yù)期
第五部分 營銷通路
營銷展示中心
接待中心
VIP營銷
第六部分 營銷推廣
推廣策略及遵循原則
案名與LOGO
推廣總精神
營銷推廣工作階段劃分與工作要點(diǎn)
一期市場和策略
整體營銷戰(zhàn)略
入市策略
推廣策略
推廣部署
階段銷售周期劃分及策略
附錄
引 言
對于華府項(xiàng)目的市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來的魅力及復(fù)雜性，決定了本次《華府項(xiàng)目營銷策略總體思路方案》也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力：
如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？
如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風(fēng)險？
如何構(gòu)架一個從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動市場的市場攻擊體系？
如何建立一個戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高中低多種推廣平臺的立體推廣體系？
一個項(xiàng)目的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排，而這些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)，本項(xiàng)目的市場定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。升值空間——華府項(xiàng)目
8.房地產(chǎn)營銷策劃方案的流程
對樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。
所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭完美。好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會從眾多物業(yè)中脫穎而出。
比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。
對樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：1） 地理位置；2）、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù)；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實(shí)用率；10） 闡述樓盤的付數(shù)計劃；11）闡述樓盤的品質(zhì)；12）闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。 對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。
都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：第一階段（預(yù)期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。
此階段廣告費(fèi)用投入相對較大。第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。
同時促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對較少。
第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。
總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。
在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計一個別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。
直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊(duì)奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。
（具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié)，另視情策劃）。預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。
內(nèi)部認(rèn)購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：①樓盤效果圖。②樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。
③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計制作。④工地圍板的設(shè)計、繪制。
⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計制作。⑥展銷場地道路指導(dǎo)牌的制作。
⑦展板（兩套，每套12張）的設(shè)計、制作和擺放。⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。
⑨報紙廣告首5期的設(shè)計、完稿及定版。⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。
