房地產(chǎn)稅收(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做)
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做
如何規(guī)避納稅風(fēng)險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。
近年來，為控制房地產(chǎn)地價過高，投資過熱，國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。 （一）規(guī)避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。 （二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。
（三）稅基籌劃技術(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現(xiàn)技術(shù) 主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。
房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式 （一）利用臨界點進行稅收籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。
目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以進行納稅籌劃。
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當(dāng)控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。
當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。
比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。
大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費，開發(fā)間接費用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬元。
根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。
根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。
如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。
進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬元。 同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。
假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業(yè)稅1000*5%=50萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。
不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。
則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1100*5%=55萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加55*(7%+3%)=5.5萬元。
同。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做
如何規(guī)避納稅風(fēng)險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。
近年來，為控制房地產(chǎn)地價過高，投資過熱，國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。 （一）規(guī)避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。 （二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。
（三）稅基籌劃技術(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現(xiàn)技術(shù) 主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。
房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式 （一）利用臨界點進行稅收籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。
目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以進行納稅籌劃。
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當(dāng)控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。
當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。
比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。
大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費，開發(fā)間接費用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬元。
根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。
根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。
如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。
進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬元。 同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。
假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業(yè)稅1000*5%=50萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。
不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。
則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1100*5%=55萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加55*(7。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎么進行稅收籌劃
房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動，因此在房地產(chǎn)項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1 選擇合適的建房方式
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。
2 開發(fā)多處房地產(chǎn)
房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。
例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%，應(yīng)該繳納土地增值稅600 x50%-400*15%=240（萬元），營業(yè)稅及其附加1000*5.5%=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%，應(yīng)繳納土地增值稅500 x30%=150（萬元）；營業(yè)稅及其附加1500*5.5%=83.55（萬元）。該房地產(chǎn)公司的利潤為（不考慮其他稅費）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100*40%-1400*5%=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500*5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。
4.怎么樣對房地產(chǎn)業(yè)進行稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間最大的是土地增值稅，如果搞好籌劃，可大量的節(jié)省納稅額，因牽涉的問題太多，我只說一個比較簡單的案例：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通住宅，在規(guī)定的扣除范圍內(nèi)增值低于20%免征土地增值稅。
當(dāng)房屋銷售價格高于增值20%部分時，可降價銷售，反而可獲得較大的利潤。如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通住宅樓一幢，土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計為每平方米2000元，根據(jù)市場情況原確定銷售價格為平均每平方米3400元，但該企業(yè)會計師經(jīng)過測算，提出了銷售價格降為3340元，僅僅這個籌劃，為企業(yè)帶來了每平方米 元的利潤。
測算如下：每平方米可扣除額=2000+(2000X30%)（其中加計扣除20，開發(fā)間接費扣除10）=2600如按3400元銷售，應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加=3400X5.5%=187元增值額=3400-2600-187=613元，超過了2787的20%，應(yīng)按增值部分30%繳納土地增值稅：應(yīng)納土地增值稅=613X30%=183.9 如按3340元，則增值額低于扣除項目的20%，免征土地增值稅。每平方米可增加利潤183.9-60+127.23.3（降價導(dǎo)致的少交營業(yè)稅及附加）=127.2元。
5.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的稅收籌劃方法是什么
存貨計價方法的選擇。存貨是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品，或者為了出售仍然處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品，或者將在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中消耗的材料、物料等，包括各種原材料、半成品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、低值易耗品等。存貨的計價方法主要有先進先出法、加權(quán)平均法、后進先出法。存貨計價方法的選擇對企業(yè)損益的計算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。一般來說，當(dāng)材料價格不斷上漲時，采用后進先出法來計價，可以使期末存貨成本降低，本期銷貨成本提高，從而使企業(yè)計算應(yīng)納所得稅額的基數(shù)相對的減少，達到減輕企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤。反之，當(dāng)材料價格不斷下降，采用先進先出法來計價。
固定資產(chǎn)折舊方法的選擇。固定資產(chǎn)折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產(chǎn)的折舊額是產(chǎn)品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業(yè)采取的折舊方法有著密切關(guān)系。采取不同的折舊方法，雖然應(yīng)計提的折舊總額是相等的，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應(yīng)納的所得稅。因此，對折舊方法的選擇已成為企業(yè)實現(xiàn)稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產(chǎn)折舊方法的選擇進行稅收籌劃時，應(yīng)考慮以下問題：所得稅稅率的變化影響；通貨膨脹因素的影響；貨幣時間價值因素的影響等。
費用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。企業(yè)通常有許多費用開支項目，對發(fā)生的費用應(yīng)及時核銷入賬。如已發(fā)生的壞賬、呆賬應(yīng)及時列入費用，存貨的盤虧及毀損應(yīng)及時查明原因，屬于正常損耗部分及時列入費用。對于能夠合理預(yù)計發(fā)生額的費用、損失，應(yīng)采用預(yù)提方法計入費用，適當(dāng)縮短以后年度需分?jǐn)偭兄У馁M用、損失的攤銷期。對于限額列支的費用，如工資性支出、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、銷售傭金、公益性捐贈支出及固定資產(chǎn)改良與修理等，應(yīng)準(zhǔn)確掌握其允許列支的范圍和限額，企業(yè)必須在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，使其發(fā)生的費用能得到稅前扣除。
6.房地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃如何進行
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。
（一）規(guī)避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。
（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。 （三）稅基籌劃技術(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。
銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。 （四）實現(xiàn)技術(shù) 主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。
7.建筑房地產(chǎn)業(yè)如何進行稅收籌劃
通過對a房地產(chǎn)開發(fā)公司財稅情況的分析，稅務(wù)顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案： 1。
資金籌措的納稅籌劃 a房地產(chǎn)公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。
（1）通過金融機構(gòu)融資。a房地產(chǎn)公司新開發(fā)一個項目，需要資金1500萬元。
如果企業(yè)選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節(jié)稅39。 6萬元（120*33%）。
(2)通過發(fā)行債券融資。對于上述項目，如果a房地產(chǎn)公司經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發(fā)行債券融資可以少繳納稅金49。
5萬元（150*33%）。 2。
收入確認(rèn)的稅收籌劃 a房地產(chǎn)開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時確認(rèn)收入，應(yīng)交營業(yè)稅400*5%=20（萬元）。
如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅400*40%*5%=8（萬元），以后3次分別應(yīng)交營業(yè)稅400*20%*5%=4（萬元）。 雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營業(yè)稅20萬元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時間。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）規(guī)定：對于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 付款方提前付款的，按實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
3。土地增值稅的籌劃 a房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1。
5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元？豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1。
1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。 如果不分開核算，a公司應(yīng)繳納土地增值稅為： 增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（15000-11000）÷11000*100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000-11000）*30%=1200（萬元）。
如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計算如下： 普通住宅：增值率=（10000-8000）÷8000*100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（10000-8000）*30%=600（萬元）； 豪華住宅：增值率=（5000-3000）÷3000*100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000-3000）*40%-3000*5%=650（萬元） 應(yīng)納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元） 分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。 進一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。
這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量，改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。 4。
閑置房地產(chǎn)投資籌劃 a房地產(chǎn)公司在城市繁華地帶有一處空置房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。 這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。
假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中a公司所占份額為400萬元。 下面我們進行一般性分析，假設(shè)房產(chǎn)原值為k，如果出租則每年可取得租金收入x1，用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中a公司所占份額為x2，出租和聯(lián)營的稅負(fù)分別為y1、y2。
(1)采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù) 營業(yè)稅：房屋租賃屬服務(wù)業(yè)，按租金收入的5%征稅，則為5%x1； 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為12%x1； 城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，則城建稅稅負(fù)為7%*5%xl=0。 35%x1； 教育費附加：3%*5%x1=0。
15%x1； 印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規(guī)定：“按租賃金額1‰貼花”，因此印花稅稅負(fù)為0。1%x1； 所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為：33%*(x1-5%x1-0。
35%x1-0。15%x1)=31%x1 總體稅負(fù)y1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+印花稅+所得稅+教育費附加=5%x1+12%x1+0。
35%x1+0。1%x1+31%x1+0。
15%x1=48。6%x1 (2)采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù) 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%的余值計稅，稅率為1。
2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1。
2%*(1-30%)k=0。0084k； 土地使用稅（此稅種從量定額計征，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以南京為例，假定地區(qū)單位稅額為0。
7元/平方米），假設(shè)該房產(chǎn)使用面積為l平方米，土地使用稅稅負(fù)=0。7*l=0。
7l； 所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=x2*33%=33%x2； 總體稅負(fù)y2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=0。 0084k+0。
7l+0。33x2 (3)尋求稅負(fù)均衡點 由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確。
8.房地產(chǎn)如何進行稅收籌劃
1。
戰(zhàn)略管理層面的籌劃 從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，稅務(wù)籌劃通常應(yīng)考慮以下問題： 1） 股權(quán)架構(gòu)與層次如何設(shè)計與安排，對未來財稅會產(chǎn)生什么樣的影響？ 2） 成立項目公司還是不成立項目公司，用法人股東還是自然人股東？關(guān)聯(lián)的考量？注冊地點安排在哪里更合適？ 3） 注冊資本多大以及出資形式不同對財稅會產(chǎn)生什么樣的影響？ 4） 土地方與資金方如何合作？不同形式拿地稅負(fù)比較，怎樣最低？ 5） 如何增加拿地過程中的土地成本例如拆遷成本？ 6） 與政府如何合作與談判？代建市政項目款項如何收回？ 7） 一級與二級如何聯(lián)動以增加土地成本？ 2。 經(jīng)營管理層面的籌劃 從經(jīng)營的角度規(guī)劃，則會涉及到房地產(chǎn)公司日常運營的方方面面，稅務(wù)籌劃通常應(yīng)考慮以下問題： 1）開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計不同對企業(yè)稅務(wù)的影響，比如戶型面積應(yīng)定多大、車庫應(yīng)建獨立車庫還是地下連體車庫？ 2）商業(yè)和住宅比例？普通住宅與非普通住宅比例？ 3）對外合同條款如何從財稅角度修改最合理？ 4）報建形式、開發(fā)分期對稅收的影響？ 5）如何增加工程成本？ 6）銷售價格的制定與財稅測算 7）促銷方案選擇對財稅的影響 8）毛坯還是精裝修？裝修方案的稅收測評 9）銷售折扣管理與內(nèi)控制度的落實 10） 自己銷售還是請專業(yè)公司銷售，付費方式不同對稅負(fù)的影響？ 3。
理財層面的籌劃 從理財角度規(guī)劃，往往是財務(wù)部人員在考慮，方向主要是從財務(wù)的一畝三分地出發(fā)，空間有限，絕對金額往往不大。比如費用發(fā)生后計入什么會計科目可節(jié)稅、用什么樣的費用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)對公司最有利、資金利息計算方法的選擇、合并或分期清算的選擇、高管高額獎勵如何規(guī)避個稅等等。
如能事前從以上三個角度綜合去進行企業(yè)稅務(wù)統(tǒng)籌劃與規(guī)劃，則不僅可大大降低企業(yè)稅負(fù)，同時也讓公司的發(fā)展走在一條康莊大道上。 而在具體的稅務(wù)籌劃實踐中，我們還特別建議房地產(chǎn)老板應(yīng)高度重視，親自參與到公司稅務(wù)管理和稅務(wù)籌劃的實踐中來，而不能純粹交由財務(wù)負(fù)責(zé)人去思考。
因為無論是在公司所處的地位、說話的份量、參與重大決策的程度、思考問題的高度等等方面，財務(wù)都會受到各種各樣的限制。稅務(wù)管理和稅收籌劃在公司管理中的份量越來越大，稅務(wù)籌劃必須從老板開始，籌劃空間才能更大，效果才能更明顯。
9.房產(chǎn)稅如何進行稅務(wù)籌劃 房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃案例分析
房產(chǎn)稅計算方法
進行稅務(wù)籌劃之前，首先要了解房產(chǎn)稅如何征稅，怎么計算的。房產(chǎn)稅的計稅方法分為從價計征和從租計征。
其中，從價計征的計稅依據(jù)為：
1、按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的扣除后的余值；
2、無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等；
3、獨立的地下建筑物在進行10%-30%的扣除前先對房產(chǎn)原值進行確定；
(1)地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價的50%-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；
(2)地下建筑物為商業(yè)用途及其他用途的，以房屋原價的70%-80%為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
4、10%-30%的具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
計算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值*（1-原值扣除比例）*1.2%
從租計征的計稅依據(jù)：
1、租金收入
2、以勞務(wù)或其他形式為報酬抵付租金收入的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定；
3、個人出租住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；
4、出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有關(guān)規(guī)定計稅。
房產(chǎn)稅稅收籌劃分析
從稅率入手進行籌劃。
因從價計征和從租計征的稅率不一致，因稅率差異造成的稅收籌劃空間為：
（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%
也就是說從價計征和從租計征的臨界點為（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.
當(dāng)（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的時候，出租繳納的房產(chǎn)稅較少；
當(dāng)（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的時候，自用繳納的房產(chǎn)稅較少.
例如，某集團在上海持有一套房產(chǎn)，價值3億元，如果按照自己持有使用的話，年度需要繳納的房產(chǎn)稅為30000*1.2%*(1-30%)=252萬元；而如果我們將房產(chǎn)出租的話，繳納的房產(chǎn)稅約為31萬元（1800㎡，4元/㎡/天）；兩者之間的差額為252-31=221萬元。
這樣，我們就可以操作將房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)公司，使之符合從租計征的條件，增加收益。
10.房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃思路房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企
一、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負(fù)進行稅收籌劃 與股本投資相比，融資更具靈活性。
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十九條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務(wù)中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者超過或低于同類業(yè)務(wù)的正常利率。 企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節(jié)稅效益。
如總公司所在地稅負(fù)高，而子公司所在地稅負(fù)低，當(dāng)子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業(yè)務(wù)同期下限利率與子公司結(jié)算，使稅負(fù)較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當(dāng)總公司所在地的稅負(fù)低時，可以采用同類業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。 二、發(fā)揮國家稅收杠桿導(dǎo)向作用，通過選擇有利的經(jīng)營方式進行稅收籌劃 合作建房通常有以下二種方式： 其一，合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。
對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅。
其二，合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
根據(jù)國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（二）款：“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經(jīng)營方式不同稅負(fù)不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅；而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前種方式稅負(fù)的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負(fù)最高。
因此，企業(yè)應(yīng)利用國家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達到節(jié)稅籌劃的目的。 三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃 通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預(yù)提費用、個人所得稅、開發(fā)商品與出租商品、營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用的籌劃等6個方面： 1.預(yù)提費用籌劃。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完成時可以預(yù)提費用，預(yù)計該項目以后支出，此費用由財務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成本，具有較強的可操作性。 在允許范圍內(nèi)就高預(yù)提，隨著銷售實現(xiàn)，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時間，為企業(yè)贏得資金時間價值。
2.個人所得稅籌劃。 由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發(fā)放數(shù)月獎金繳稅率較高，企業(yè)可以依據(jù)當(dāng)月的經(jīng)營業(yè)績結(jié)合以往的經(jīng)驗，按月預(yù)提獎金計入成本，年終發(fā)放時稍加調(diào)整即可。
把年終獎金扣繳的個調(diào)稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負(fù)。 3.開發(fā)商品與出租商品籌劃。
有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。 而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備，所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。
此外，企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。 4.營業(yè)費用籌劃。
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超過銷售收入的2%內(nèi)據(jù)實扣除。
有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2%的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費，由不足2%的子公司承擔(dān)。 5.管理費用籌劃。
企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付。
