延安市紅化小區(qū)營(yíng)銷(對(duì)于如何發(fā)展延安的紅色旅游,提出建議)

1.對(duì)于如何發(fā)展延安的紅色旅游,提出建議

[摘要]延安紅色旅游資源豐富，但從延安紅色旅游開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀來(lái)看，交通不便、信息閉塞、公共設(shè)施落后和服務(wù)質(zhì)量較低，將是較長(zhǎng)一段時(shí)期里制約延安紅色旅游發(fā)展的重要因素。

因此，可通過(guò)科學(xué)規(guī)劃、加大投入力度等推動(dòng)延安紅色旅游的可持續(xù)發(fā)展。 [關(guān)鍵詞]紅色旅游可持續(xù)發(fā)展對(duì)策 自20004年下半年始，以革命紀(jì)念地、紀(jì)念物及其所承載革命精神為吸引物，組織接待旅游者進(jìn)行參觀游覽，學(xué)習(xí)革命歷史知識(shí)、接受革命傳統(tǒng)教育，放松身心、增加閱歷的旅游活動(dòng)的紅色旅游熱潮席卷全國(guó)，紅色旅游日益成為新形勢(shì)下廣大人民群眾了解我們黨領(lǐng)導(dǎo)人民的創(chuàng)業(yè)史、革命史、奮斗史，堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、鞏固黨的執(zhí)政地位的政治工程；日益成為弘揚(yáng)偉大民族精神、加強(qiáng)全民愛(ài)國(guó)主義教育特別是青少年思想道德教育、建設(shè)社會(huì)主義核心價(jià)值體系、促進(jìn)文化大發(fā)展大繁榮的文化工程。

與此同時(shí)，延安紅色旅游也獲得巨大發(fā)展。2006年共接待海內(nèi)外游客564.5萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)10.81%，旅游綜合收入25.61億元，增長(zhǎng)26.03%。

2007年全市共接待旅游人數(shù)650.12萬(wàn)人次，增長(zhǎng)15.2%，其中：海外旅游者2.23萬(wàn)人次，增長(zhǎng)33.3%；實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入35.01億元，增長(zhǎng)36.7%。然而，在紅色旅游業(yè)發(fā)展的整體情況、旅游內(nèi)涵的挖掘和旅游層次的提升等方面延安尚存在不足，亟待提高。

一、延安紅色旅游開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題 1.紅色旅游資源缺乏有效整合，未發(fā)揮其輻射作用 為適應(yīng)中國(guó)革命的具體國(guó)情，紅色革命根據(jù)地大多建立在幾省交界處，新中國(guó)建立至今，許多革命老區(qū)仍然隸屬不同行政區(qū)管轄，有的甚至跨越數(shù)省。行政區(qū)劃分割形成的行政壁壘阻礙了區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，對(duì)地處行政區(qū)交界的紅色景區(qū)也產(chǎn)生較嚴(yán)重的負(fù)面影響。

就延安而言，紅色旅游資源尚缺乏有效的整合和開(kāi)發(fā)，整體規(guī)劃不足，周邊各縣也僅從本地出發(fā)，將延安豐富的自然景觀、人文景觀和革命遺址孤立地開(kāi)發(fā)，資源整合不夠，各自為政，往往忽視景區(qū)間的差異，阻礙生產(chǎn)要素的跨行政區(qū)的流動(dòng)，造成影響旅游業(yè)發(fā)展的一系列矛盾。使延安旅游的游客大都僅以參觀延安城區(qū)內(nèi)的景區(qū)景點(diǎn)，且停留時(shí)間較短，“紅色之都”向周邊的輻射作用發(fā)揮不足，延安周邊各縣的紅色旅游資源游客光顧較少。

2.紅色旅游資源保護(hù)面臨挑戰(zhàn) 盡管延安市已從發(fā)展條件、指導(dǎo)思想、發(fā)展目標(biāo)、主要項(xiàng)目、交通規(guī)劃、形象定位、資源與環(huán)境保護(hù)等方面對(duì)未來(lái)紅色旅游開(kāi)發(fā)進(jìn)行了綜合部署和具體安排，但從紅色文化遺產(chǎn)保護(hù)與開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)情況看，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益怎樣兼顧，資源所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)是否分離，以及如何分離，資源特色如何挖掘，旅游開(kāi)發(fā)層次和重點(diǎn)如何確定，旅游開(kāi)發(fā)方式如何選擇，怎樣避免決策失誤和投資風(fēng)險(xiǎn)，以及如何正確認(rèn)識(shí)政府與市場(chǎng)兩種力量在紅色資源保護(hù)與開(kāi)發(fā)中的作用等都是延安紅色文化遺產(chǎn)保護(hù)與開(kāi)發(fā)面臨的問(wèn)題。 3.旅游整體功能較弱，產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后 目前，紅色景區(qū)的旅游功能主要是革命傳統(tǒng)教育基地，兼具觀光游覽和療養(yǎng)的功能，開(kāi)發(fā)旅游資源時(shí)，強(qiáng)化了旅游的革命教育功能，但忽視了與當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)民俗文化、特色生態(tài)資源相結(jié)合，發(fā)展以自然資源為基礎(chǔ)的風(fēng)光游覽、療養(yǎng)避暑、科學(xué)考察與探險(xiǎn)旅游等旅游項(xiàng)目，致使旅游功能比較單一，綜合功能不強(qiáng)。

旅游功能的單一化決定了游客類型較狹窄，游客大部分是國(guó)內(nèi)游客且是來(lái)接受教育的青少年，外國(guó)游客和成年游客所占比重低，青少年游客多為組團(tuán)或團(tuán)體游客，停留時(shí)間不長(zhǎng)，平均每個(gè)人的支出能力和實(shí)際支出有限，人均消費(fèi)低，因此經(jīng)濟(jì)效益不高，旅游收入的總量較少。 4.紅色文化內(nèi)涵挖掘不深，游覽形式以靜態(tài)參觀為主 多數(shù)紅色旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)沒(méi)有融入到當(dāng)?shù)靥囟ǖ牡赜蛭幕?，未深挖紅色文化內(nèi)涵，沒(méi)能展現(xiàn)歷史文化發(fā)展的傳承性和地域文化的獨(dú)特性，帶有顯著的政治色彩，表現(xiàn)為旅游主題單一和低水平重復(fù)建設(shè)，消費(fèi)群體和時(shí)間都受到一定的局限，并受革命紀(jì)念日和政治活動(dòng)影響明顯，紅色旅游主題活動(dòng)過(guò)后，難以吸引游客，時(shí)效性較強(qiáng)。

紅色資源的開(kāi)發(fā)存在簡(jiǎn)單化、程式化等缺點(diǎn)，景點(diǎn)都是雷同或相似的形式。這些紅色資源的影響往往受到這種開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)單重復(fù)的影響，在一些大型的主題活動(dòng)過(guò)后，其繼續(xù)受教育的影響難以持續(xù)。

究其原因，很大程度上與其開(kāi)發(fā)方式有關(guān)。紅色旅游作為主題性旅游，沒(méi)有圍繞“紅色”特色來(lái)整合產(chǎn)品，把紅色旅游的特色滲透到旅游活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中去，突出紅色主題，提升游客體驗(yàn)。

二、延安紅色旅游開(kāi)發(fā)的對(duì)策與建議 延安紅色資源有著數(shù)量多、品質(zhì)高、分布廣泛又相對(duì)集中的特點(diǎn)，由于各級(jí)政府和社會(huì)各界的高度重視與大力支持，其開(kāi)發(fā)利用取得了豐碩成果，并形成了紅色資源品牌，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。為了讓品牌成為精品，必須重視開(kāi)發(fā)中存在的不足，全方位多角度探索解決問(wèn)題的策略和措施，深度開(kāi)發(fā)，從而使紅色資源的社會(huì)價(jià)值達(dá)到最大化。

1.科學(xué)規(guī)劃，合理開(kāi)發(fā)紅色旅游資源 根據(jù)《全國(guó)紅色旅游發(fā)展規(guī)劃綱要》的要求，圍繞“紅色”主題，充分利用當(dāng)?shù)刎S富的紅色旅游資源，制訂延安紅色旅游發(fā)展規(guī)劃綱要，全面整合當(dāng)?shù)丶t色旅游景點(diǎn)資源，構(gòu)建“紅色旅游”體系，不斷推出“。

2.營(yíng)銷方案策劃

“王老吉”的營(yíng)銷策劃書(shū)前言：這次“王老吉”的營(yíng)銷策劃主要解決其品牌定位的問(wèn)題該次策劃主要從五大（即市場(chǎng)分析、問(wèn)題診斷與市場(chǎng)選擇、市場(chǎng)定位與營(yíng)銷創(chuàng)意、營(yíng)銷組合策略、營(yíng)銷計(jì)劃與這五大）來(lái)并SWOT的分析方法來(lái)問(wèn)題的深究從而企業(yè)的現(xiàn)狀與困境理清企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略能為企業(yè)起品牌：市場(chǎng)分析一、營(yíng)銷環(huán)境分析（一）、飲料市場(chǎng)概況1、市場(chǎng)規(guī)模飲料市場(chǎng)規(guī)模在增大消費(fèi)者最近兩年喝飲料的飲料市場(chǎng)容量在的整個(gè)飲料行業(yè)市場(chǎng)前景看好據(jù)數(shù)據(jù)顯示在1999年至2002年的飲料市場(chǎng)的黃金成長(zhǎng)期間老牌瓶裝水和碳酸水飲料增勢(shì)日疲已連續(xù)兩個(gè)年度負(fù)增長(zhǎng)；新的功能飲料和茶飲料近兩年增幅趨穩(wěn)穩(wěn)中有升；增勢(shì)最為的還要數(shù)果汁飲料2、市場(chǎng)構(gòu)成飲品市場(chǎng)有碳酸飲料、瓶裝飲用水、茶飲料果汁飲料四大品類3、市場(chǎng)熱點(diǎn)功能性飲料將熱賣飲料市場(chǎng)我國(guó)城市居民生活的人們對(duì)飲料的消費(fèi)需求也了的喝飲料不再僅僅解渴而希望飲料能如降火、美容、補(bǔ)充人體中必需的微量元素和健身等附加的保健功能特定功能的飲料將會(huì)今后飲料行業(yè)中又的細(xì)分市場(chǎng)（二）、營(yíng)銷環(huán)境分析的總結(jié)1、劣勢(shì)與威脅（1）、最大威脅和挑戰(zhàn)主要來(lái)自跨國(guó)飲料品牌的鯨吞蠶食和本土飲料品牌之間的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)在產(chǎn)品的同質(zhì)化也為廣告塑造品牌形象的同質(zhì)化從而無(wú)法品牌個(gè)性和市場(chǎng)區(qū)隔（2）、品牌競(jìng)爭(zhēng)的白熱化、品牌消費(fèi)的化經(jīng)營(yíng)理念的滯后性等因素更制約企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”（3）、品牌度：混合型果汁最高水/茶飲料最低；（4）、我國(guó)本土飲料企業(yè)大都分散經(jīng)營(yíng)規(guī)模?。粎^(qū)域性飲料品牌多真正在全國(guó)飲料市場(chǎng)上有的名牌產(chǎn)品屈指可數(shù)2、優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)（1）、本土飲料企業(yè)發(fā)展初具規(guī)模并以其知名品牌消費(fèi)者喜愛(ài)（2）、消費(fèi)者需求為飲料新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)廣闊的市場(chǎng)空間社會(huì)的進(jìn)步和生活的消費(fèi)者開(kāi)始更多關(guān)注自我發(fā)展主要為對(duì)飲料產(chǎn)品的營(yíng)養(yǎng)成分天然健康、綠色環(huán)保和時(shí)尚品位等更高的心理需求（3）、細(xì)分化的消費(fèi)群體為飲料企業(yè)營(yíng)銷機(jī)會(huì)不同飲料群體有著不同的飲料消費(fèi)需求差異在對(duì)口味、品牌、價(jià)格、包裝、促銷和廣告風(fēng)格等一切消費(fèi)者接觸產(chǎn)品及信息的領(lǐng)域細(xì)分化的市場(chǎng)為飲料企業(yè)市場(chǎng)拓展無(wú)限空間（4）、飲料企業(yè)市場(chǎng)滲透的地域差異為其避實(shí)就虛策略空間飲料企業(yè)可以各品牌市場(chǎng)占有情況對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)很少和尚未品牌的地區(qū)市場(chǎng)滲透和攻擊即優(yōu)勢(shì)兵力對(duì)競(jìng)爭(zhēng)品牌側(cè)翼包抄不同地域的飲料消費(fèi)習(xí)慣和口味差異飲料企業(yè)對(duì)此也應(yīng)予以3、問(wèn)題體現(xiàn)紅色王老吉的獨(dú)特價(jià)值先進(jìn)的品牌經(jīng)營(yíng)理念和規(guī)范的運(yùn)作模式二、消費(fèi)者分析1 、消費(fèi)者的總體消費(fèi)態(tài)勢(shì)（1）、有1/4的消費(fèi)者表示最近兩年喝飲料的上僅有少量消費(fèi)者最近兩年喝飲料的了表明有近1/2的消費(fèi)者喝飲料的在飲料市場(chǎng)容量在的整個(gè)飲料行業(yè)市場(chǎng)前景看好（2）、市場(chǎng)調(diào)查分析看出喝功能性飲料的消費(fèi)者越來(lái)越多而喝碳酸飲料和水飲料的消費(fèi)者將會(huì)逐漸2 、消費(fèi)者分析在飲料購(gòu)買(mǎi)的眾多因素中“口味好”排名最高比例超過(guò)50%可見(jiàn)口味消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)的最因素價(jià)格的也不容被列為購(gòu)買(mǎi)的大因素品牌知名度、保質(zhì)期、購(gòu)買(mǎi)也人們購(gòu)買(mǎi)時(shí)考慮的較重因素廣告也，美國(guó)健康部包裝對(duì)購(gòu)買(mǎi)也有的吸引力三、產(chǎn)品分析1、現(xiàn)有飲料產(chǎn)品分析現(xiàn)有飲料產(chǎn)品的：調(diào)查顯示現(xiàn)有飲料產(chǎn)品的主要有：1.產(chǎn)品太多分不清好壞；2.共性太強(qiáng)，項(xiàng)目策劃個(gè)性太少；3品牌雜亂；4.營(yíng)養(yǎng)成分；5.碳酸飲料太多；6.補(bǔ)充體力的飲料很少； 7.功能單一2、產(chǎn)品生命周期分析飲料類型場(chǎng)所處階段不同市場(chǎng)空間和拓展策略也差異碳酸飲料產(chǎn)品成熟期品牌度非常高企業(yè)可以分銷渠道和市場(chǎng)覆蓋率來(lái)效益增長(zhǎng)；果汁飲料和茶飲料均還產(chǎn)品成長(zhǎng)期市場(chǎng)空間仍然現(xiàn)在地方的茶飲料消費(fèi)還屬于培育期相信市場(chǎng)前景非常廣闊新興成長(zhǎng)的飲料類型如保健和運(yùn)動(dòng)功能性飲料等也有望下飲料業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)市場(chǎng)上這類飲料還主打產(chǎn)品消費(fèi)需求也呈現(xiàn)出的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)3、產(chǎn)品的品牌分析品牌格局多元國(guó)外品牌以可口可樂(lè)和百事可樂(lè)為主國(guó)內(nèi)品牌以娃哈哈、康師傅、三大品牌為主以茶飲料為例康師傅、之后娃哈哈及眾多二線品牌仍然在主流大潮中收益品牌度在碳酸飲料和混合型果汁最高而水/茶飲料最低四、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析1、企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的地位加多寶集團(tuán)一家以香港為基地的大型專業(yè)飲料生產(chǎn)企業(yè)1995年推出罐紅色罐裝“王老吉”1999年以外資在廣東省東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)設(shè)立生產(chǎn)基地在“王老吉”的品牌經(jīng)營(yíng)權(quán)之后其紅色王老吉飲料的銷售業(yè)績(jī)連續(xù)六七年都不溫不火的狀態(tài)當(dāng)中2、企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：娃哈哈、康師傅、、黃振龍涼茶等國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：可口可樂(lè) 百事可樂(lè)等3、企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的機(jī)會(huì)與威脅機(jī)會(huì)：在消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的看法中紅色王老吉的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如菊花茶、清涼茶等品牌推廣僅僅低價(jià)滲透市場(chǎng)并未占據(jù)“預(yù)防上火”的飲料的定位而可樂(lè)、茶飲料、果汁飲料、水等不具備“預(yù)防上火”的功能僅僅間接的競(jìng)爭(zhēng)者威脅：在兩廣以外人們并涼茶的概念而且內(nèi)地的消費(fèi)者 “ 降火 ” 的需求被填補(bǔ)大多服用牛黃解毒片之類的藥物來(lái)解決作涼茶重重做飲料同樣危機(jī)四伏放眼到整個(gè)飲料行業(yè)以可口可樂(lè)、百事可樂(lè)為代表的碳酸飲料以康師傅、為代表的茶飲料、果汁飲料更處。

3.延安紅色旅游規(guī)劃

紅色旅游工程的啟動(dòng)是在20世紀(jì)以來(lái)世界旅游業(yè)高速發(fā)展和中國(guó)旅游業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一的大背景下，結(jié)合現(xiàn)階段中國(guó)政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化建設(shè)的發(fā)展情況和需要，提出的一項(xiàng)具有重要現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)歷史意義的系統(tǒng)工程。紅色旅游概念的提出，即適應(yīng)了世界旅游業(yè)的發(fā)展形勢(shì)和需求，又是弘揚(yáng)中國(guó)革命傳統(tǒng)和中華民族精神，拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，加快西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，全面建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義和和諧社會(huì)的需要。

紅色旅游概念。紅色旅游概念，從廣義上看，具有豐富內(nèi)涵，它可以包括生態(tài)旅游和文化旅游兩個(gè)方面的內(nèi)容。生態(tài)旅游以自然生態(tài)和原生性文化為主體，文化旅游以不同歷史時(shí)期的文化形態(tài)為主體。紅色旅游是在自然環(huán)境和特定歷史文化背景中展現(xiàn)中國(guó)革命歷史文化、具有綜合性、復(fù)合性、系統(tǒng)性的旅游工程。

紅色旅游概念雖然在廣義上具有豐富的內(nèi)涵，但對(duì)紅色旅游概念的界定卻有嚴(yán)格規(guī)定。中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《2004——2010全國(guó)紅色旅游發(fā)展規(guī)劃》將紅色旅游界定為：“紅色旅游，主要是指以中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)人民在革命和戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期建樹(shù)豐功偉績(jī)所形成的紀(jì)念地、標(biāo)志物為載體，以其所承載的革命歷史、革命事跡和革命精神為內(nèi)涵，組織接待旅游者開(kāi)展緬懷學(xué)習(xí)、參觀旅游的主題性旅游活動(dòng)。”

4.如何寫(xiě)一份關(guān)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃方案

一、項(xiàng)目概要

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及資金構(gòu)成

三、建設(shè)單位概況

四、項(xiàng)目背景資源1）綜述

2）宏觀背景

3）行業(yè)背景

五、市場(chǎng)空間概述

六、項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析

七、項(xiàng)目STOW分析

八、策略發(fā)展總定位

1）總體定位

2）項(xiàng)目主體功能定位

3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析

九、營(yíng)銷策略建議

營(yíng)銷總策略

促銷策略

營(yíng)銷價(jià)格策略

受眾策略

目標(biāo)受眾分析

項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位

十、活動(dòng)宣傳方案及預(yù)算

5.怎樣策劃房屋銷售的營(yíng)銷方案

第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等 第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別 簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是"綱"，銷售策劃則是"目"，"綱"舉才能"目"張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容： （一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標(biāo)客戶分析 經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算 （七）推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書(shū)等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容： （一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 （二）銷售代表培訓(xùn) （三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 （四）房號(hào)銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評(píng)估 （六）客戶跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買(mǎi)人群、接受價(jià)位、購(gòu)買(mǎi)理由等。 二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂"知己知彼、百戰(zhàn)不殆"。

三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。 四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路： （一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。 （三）操作手法的連貫性。

首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六：項(xiàng)目銷售策略： （一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣還是等到封頂再開(kāi)始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。 根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備： 1、開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求； 2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人； 3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶； 4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)； 5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題； 6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式； 7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略； 8、制定合理的銷控表； 9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案； 10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃； 11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍； 12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市； 13、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。

推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！ （三）銷售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致--預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問(wèn)題--如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則 整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程。

6.市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的方案模板

一份完整較的營(yíng)銷策劃書(shū)的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書(shū)正文內(nèi)容。

三是效果預(yù)測(cè)即方案的可行性與操作性。 （一）市場(chǎng)狀況分析 要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及敵我對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容： （1 ）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。

（2 ）競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3 ）競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。

（4 ）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。 （5 ）各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。

（6 ）各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7 ）各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。

（8 ）各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷活動(dòng)的比較分析。 （9 ）各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。

（10）競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。 （11）競(jìng)爭(zhēng)品牌銷售渠道的比較分析。

（12）公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。 （13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。

（二）策劃書(shū)正文 一般的營(yíng)銷策劃書(shū)正文由七大項(xiàng)構(gòu)成。 （1 ）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策 1 、確定目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。

2 、銷售目標(biāo)是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率還是追求利潤(rùn)。 3 、制定價(jià)格政策。

4 、確定銷售方式。 5 、廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。

6 、促銷活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。 7 、公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

（2 ）企業(yè)的產(chǎn)品銷售目標(biāo) 所謂銷售目標(biāo)，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)目標(biāo)。 （3 ）產(chǎn)品的推廣計(jì)劃 策劃者擬定推廣計(jì)劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。

推廣計(jì)劃包括目標(biāo)、策略、細(xì)部計(jì)劃等三大部分。 ①目標(biāo) 策劃書(shū)必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的銷售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。

一般可分為：長(zhǎng)期，中期與短期計(jì)劃。 ②策略 決定推廣計(jì)劃的目標(biāo)之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的策略。

推廣計(jì)劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運(yùn)用策略、促銷價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項(xiàng)。 廣告宣傳策略：針對(duì)產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。

要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽(tīng)率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣點(diǎn)深入人心。 分銷渠道策略：當(dāng)前的分銷渠道的種類很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。

在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。 促銷價(jià)格策略：促銷的對(duì)象，促銷活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷活動(dòng)所希望達(dá)成的效果是什么。

公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對(duì)象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達(dá)到目的是什么。 ③細(xì)部計(jì)劃 詳細(xì)說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細(xì)節(jié)。

廣告表現(xiàn)計(jì)劃：報(bào)紙與雜志廣告稿的設(shè)計(jì)（標(biāo)題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。 媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報(bào)紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時(shí)段與次數(shù)。

促銷活動(dòng)計(jì)劃：包括商品購(gòu)買(mǎi)陳列、展覽、示范、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送樣品、品嘗會(huì)、折扣等。 （4 ）市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃 （5 ）銷售管理計(jì)劃 （6 ）財(cái)務(wù)損益預(yù)估 （7 ）方案的可行性與操作性分析。

7.營(yíng)銷策劃方案范文

沈陽(yáng)天道營(yíng)銷策劃有限公司是由國(guó)內(nèi)行業(yè)精英共同打造的集企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷策劃、品牌塑造及推廣、大型活動(dòng)策劃、階段性促銷活動(dòng)等多項(xiàng)服務(wù)為一體的實(shí)戰(zhàn)性營(yíng)銷策劃公司。

天道擁有最具實(shí)戰(zhàn)性的六大體系： 一、營(yíng)銷策劃體系 營(yíng)銷策劃體系是天道的核心力量，公司擁有多名從事?tīng)I(yíng)銷策劃實(shí)戰(zhàn)的精英，跨越國(guó)內(nèi)多種行業(yè)，“天道酬勤”營(yíng)銷策劃體系以市場(chǎng)細(xì)分為依據(jù)，從目標(biāo)消費(fèi)者出發(fā)，力求在“藍(lán)海戰(zhàn)略”中尋找“紅?！薄?二、市場(chǎng)調(diào)研體系 市場(chǎng)調(diào)研體系是營(yíng)銷策劃的有力依據(jù)，多種行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研組將設(shè)立具有針對(duì)性的調(diào)研戰(zhàn)略，力求為企業(yè)量身定做實(shí)戰(zhàn)性營(yíng)銷策劃提供強(qiáng)力依據(jù)。

三、品牌塑造體系 天道認(rèn)為品牌的成長(zhǎng)需要必經(jīng)的5大階段：知名期、認(rèn)知期、擴(kuò)展期、熱銷期、成熟期。品牌塑造體系會(huì)以各種企業(yè)的迥異文化塑造出獨(dú)具特色的品牌文化，力求在極短的時(shí)間內(nèi)打造出最具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的品牌文化。

四、企業(yè)整體形象設(shè)計(jì)體系 資深的設(shè)計(jì)師、知識(shí)淵博的堆字手、特效的導(dǎo)演、神奇的攝影師，為您的企業(yè)量身裁衣打造非凡的企業(yè)整體形象。 五、企業(yè)培訓(xùn)體系 培訓(xùn)體系從企業(yè)的整體診斷出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)制訂從提升員工凝聚力出發(fā)到企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的整套培訓(xùn)計(jì)劃，力求為企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

六、項(xiàng)目執(zhí)行體系 企業(yè)品牌推廣的整體執(zhí)行、企業(yè)市場(chǎng)的整體執(zhí)行、大型活動(dòng)策劃的整體執(zhí)行、明星活動(dòng)的整體執(zhí)行、企事業(yè)年會(huì)、公關(guān)文藝策劃與執(zhí)行。

天道為您塑造出強(qiáng)有力的項(xiàng)目執(zhí)行體系。

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