房地產(chǎn)廟會(huì)策劃方案目的(廟會(huì)策劃方案急)
1.廟會(huì)策劃方案急
2004福州福文化廟會(huì)策劃方案 一、活動(dòng)名稱 2004福州福文化廟會(huì) 二、活動(dòng)的目的意義 廟會(huì)既是匯集民族風(fēng)物和民間文藝的一種形式，又是古代傳統(tǒng)市集的一種形式。
廟會(huì)期間，商賈云集，生意十分紅火。香客戲客人潮如涌，熱鬧非凡。
隨著社會(huì)的發(fā)展，人們不斷賦于她新的內(nèi)涵，使得廟會(huì)這一古老形式正煥發(fā)新的活力，演變?yōu)楝F(xiàn)代旅游的重要內(nèi)容。 隨著福州市內(nèi)及周邊地區(qū)景點(diǎn)增多，旅游內(nèi)容豐富，形式多樣化，游客分流現(xiàn)象明顯，使得福州西湖昔日游客若市的景象難覓。
為了保護(hù)西湖文化作為福州福文化的重要組成部分，通過(guò)在西湖舉辦廟會(huì)這一傳統(tǒng)又新鮮的活動(dòng)，全面展示福州風(fēng)土人情的同時(shí)，引入具有時(shí)代特點(diǎn)的新內(nèi)容，塑造“福文化廟會(huì)”的旅游品牌，每年一屆，這樣，不但可以保護(hù)和促進(jìn)福州福文化的發(fā)展，而且夠吸引國(guó)內(nèi)外游客，開拓旅游新市場(chǎng)，拉動(dòng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展，為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的繁榮作貢獻(xiàn)。 三、活動(dòng)主題 逛西湖廟會(huì)，覽民俗風(fēng)情，祈國(guó)泰民安。
四、舉辦時(shí)間、地點(diǎn) 時(shí)間：2004年 月 日至 月 日 地點(diǎn)：福州西湖公園（候選：左海、文廟、） 五、組織機(jī)構(gòu) 主辦單位：福州市人民政府 承辦單位：鼓樓區(qū)人民政府 執(zhí)行單位： 協(xié)辦單位：有關(guān)媒體、行業(yè)協(xié)會(huì)、贊助企業(yè) 擬成立活動(dòng)執(zhí)行辦公室： 辦公室主任： 副主任： 辦公室下設(shè)小組，分工負(fù)責(zé)： 1、秘書組 組長(zhǎng)： 副組長(zhǎng)： 成員： 職責(zé)：有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及海內(nèi)外嘉賓、政府、組織、機(jī)構(gòu)、協(xié)會(huì)、團(tuán)體邀請(qǐng)，開幕式籌備與執(zhí)行，領(lǐng)導(dǎo)講話稿起草。 2、宣傳策劃組 組長(zhǎng)： 副組長(zhǎng)： 成員： 職責(zé)：整體策劃、媒體宣傳、活動(dòng)報(bào)道，項(xiàng)目推介、招商手冊(cè)、會(huì)刊編印。
3、招商招展組 組長(zhǎng)： 副組長(zhǎng)： 成員： 職責(zé)：招商招展、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)、參展參會(huì)企業(yè)協(xié)調(diào)。 4、會(huì)務(wù)組 組長(zhǎng)： 副組長(zhǎng)： 成員： 職責(zé)：資料分發(fā)，餐券分發(fā)，禮品分發(fā)，住宿接待，迎賓宴會(huì)、會(huì)場(chǎng)布置、桌簽、主席臺(tái)背景等。
5、后勤保障組 組長(zhǎng)： 副組長(zhǎng)： 成員： 職責(zé)：活動(dòng)物資的采購(gòu)、租用、保管、供給，現(xiàn)場(chǎng)秩序維持、交通協(xié)調(diào)、安全保衛(wèi)等。 六、活動(dòng)內(nèi)容 （一）2004首屆福州（西湖）福文化廟會(huì)開幕式 時(shí)間： 月 日9:00—10:30 地點(diǎn)： 內(nèi)容：1、領(lǐng)導(dǎo)致辭； 2、舉辦以弘揚(yáng)福文化為主題的專場(chǎng)文藝演出。
承辦單位：市委宣傳部 （二）民間文藝匯演 組織有福州民間特色的文藝、游藝演出：閩劇、評(píng)話、曲唱等。 （三）老字號(hào) 組織福州傳統(tǒng)老字號(hào)獻(xiàn)藝。
（四）美食街 組織福州及國(guó)內(nèi)各地美食名吃開張營(yíng)業(yè)。 （五）展銷活動(dòng) 組織旅游商品、生活日用品、民間工藝品等展銷活動(dòng)。
（六）首屆閩都茶文化節(jié) 邀請(qǐng)全國(guó)各地茶藝人員進(jìn)行茶藝表演；推出看茶、采茶、品茶、吃茶一日游活動(dòng)；舉辦歷代名壺收藏展覽、奇石和盆景觀賞活動(dòng)。 （七）福建省大學(xué)生服裝模特大賽 時(shí)間： 地點(diǎn)： 活動(dòng)安排：舉辦大學(xué)生服裝（服飾）作品展和校園攝影展；舉辦“21世紀(jì)服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)”高層論壇；舉辦大型綜藝服飾表演晚會(huì)。
承辦單位： （八）汽車展 七、項(xiàng)目籌備與招商措施 將把招展工作作為重中之重，多管齊下，廣泛招展，有信心將本屆展會(huì)辦成一屆“上規(guī)模、上檔次、上臺(tái)階，與國(guó)際接軌”的一次歷史性盛會(huì)。 1、政府牽頭，大力支持 由主辦單位發(fā)文通知各有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)、團(tuán)體，并組織本地區(qū)相關(guān)企業(yè)、項(xiàng)目參與，并給予人、財(cái)、物各方面的大力支持。
2、多種渠道，分管齊下 通過(guò)媒體廣告、網(wǎng)絡(luò)招商、電話傳真、招商資訊等各種形式積極聯(lián)系、組織國(guó)內(nèi)、境外等客商團(tuán)體參會(huì)、采購(gòu)，并大力協(xié)同有關(guān)地區(qū)政府部門及專業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)招商招展，廣泛動(dòng)員，組織參展。 3、跟蹤及時(shí)，保證重點(diǎn) 針對(duì)性地組織跟蹤部分重點(diǎn)企業(yè)與項(xiàng)目，保證活動(dòng)順利舉辦。
4、市場(chǎng)運(yùn)作，服務(wù)到位 執(zhí)行單位在舉辦大型會(huì)展活動(dòng)方面積累了許多成功經(jīng)驗(yàn)，在主辦單位的指導(dǎo)下，采取市場(chǎng)化的規(guī)范運(yùn)作，在招展、布展、宣傳、推廣及各項(xiàng)工作中提供優(yōu)勢(shì)服務(wù)，讓與會(huì)各階層、各單位都能有所收獲，滿載而歸。 八、宣傳推廣 廟會(huì)對(duì)外宣傳采取整體包裝、整體宣傳方式，統(tǒng)一制定方案、統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮、統(tǒng)一制做宣傳品、統(tǒng)一宣傳口號(hào)和統(tǒng)一宣傳促銷。
及時(shí)、全面、到位地宣傳推廣，為活動(dòng)營(yíng)造良好氛圍，攏聚商氣、人氣、旺氣，拓展活動(dòng)展會(huì)輻射功能，提升活動(dòng)會(huì)展的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效力。 1、力邀中央、省市及包括港澳地區(qū)在內(nèi)各級(jí)的電視、紙媒、廣播、網(wǎng)站等媒體參與，分階段、有重點(diǎn)、多角度、不同形式地進(jìn)行跟蹤報(bào)道。
2、印制、散發(fā)廟會(huì)宣傳品。 3、舉行新聞發(fā)布會(huì)：舉辦四場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)。
發(fā)布“商務(wù)節(jié)”新聞、意義、籌備、及招商招展情況； 4、福州電視臺(tái)、福州人民廣播電臺(tái)、福州晚報(bào)、福州日?qǐng)?bào)社進(jìn)行全程跟蹤報(bào)道。 5、利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布各種信息。
在國(guó)家級(jí)網(wǎng)站及省級(jí)門戶網(wǎng)站主頁(yè)突出位置鏈接，全方位宣傳“廟會(huì)”的目的意義、展會(huì)內(nèi)容、參展辦法；進(jìn)行網(wǎng)上招商，接受網(wǎng)上報(bào)名。 6、在福州主要街區(qū)跨路懸掛廟會(huì)口號(hào)和贊助企業(yè)橫幅，營(yíng)造濃厚的節(jié)日氛圍。
九、組織運(yùn)作 原則：本屆廟會(huì)按照政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作、以會(huì)養(yǎng)會(huì)的方式組織開展。可采取統(tǒng)一和分散相結(jié)合的方式招商，也可采取廟會(huì)整體冠名和單項(xiàng)活動(dòng)冠名相結(jié)合的方。
2.廟會(huì)活動(dòng)
廟會(huì)主要以小孩和中年人為主，根據(jù)人流、潮流、活動(dòng)等條件的因素，我個(gè)人認(rèn)為有以下幾個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可做參考：
1、民以食為天，根據(jù)地方特色賣點(diǎn)涼面、涼粉之類的。投資在200左右?；貓?bào)利潤(rùn)大，客流量大。
2、民間特色小飾品，像桃木、榆木的小裝飾品，辟邪，美觀等特點(diǎn)。投資在400-500左右（根據(jù)活動(dòng)舉行幾天進(jìn)多少貨物，根據(jù)情況而定。）
3、香炷，錢紙還有記念品，這些都是通常大家能接受的。
投資小，回報(bào)也小。
個(gè)人觀點(diǎn)僅供參考~！
3.房地產(chǎn)促銷的目的和意義
1.房地產(chǎn)促銷的目的
所謂房地產(chǎn)促銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針﹑目標(biāo)為指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)﹑外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境﹑資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇促銷渠道和促銷手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)﹑促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。從某種目的上講促銷策劃，房地產(chǎn)促銷是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)，以及信息反饋等組成。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)從原先的“皇帝女兒不愁嫁”轉(zhuǎn)變成了“以需定產(chǎn)”的買方市場(chǎng)。一旦房地產(chǎn)商品無(wú)法適銷對(duì)路，企業(yè)會(huì)面臨巨大的損失。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言整合促銷傳播，在開發(fā)的初期就必須引入現(xiàn)代促銷的理念，從選址征地到規(guī)劃設(shè)計(jì)，從建筑施工到市場(chǎng)推廣網(wǎng)絡(luò)促銷策劃，都要把市場(chǎng)促銷的理念放在第一位。所謂的現(xiàn)代促銷理念就是要適應(yīng)市場(chǎng)的需要，為顧客提供滿意的房地產(chǎn)商品。引入房地產(chǎn)促銷戰(zhàn)略將是關(guān)鍵所在。 2.房地產(chǎn)促銷重要意義
房地產(chǎn)促銷發(fā)展商在樓盤推出之前網(wǎng)絡(luò)促銷策劃，先為樓盤樹立一個(gè)概念，營(yíng)造出一個(gè)品牌的形象，以吸引消費(fèi)者，并深入人心成都 整合促銷，之后畫龍點(diǎn)睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動(dòng)效應(yīng)，搶占市場(chǎng)。這樣就不會(huì)使樓盤銷售陷入平庸、一般化。 因此形象設(shè)計(jì)是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個(gè)性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標(biāo)消費(fèi)者的美好聯(lián)想和購(gòu)買沖動(dòng)，才能吸引消費(fèi)者。 樓盤既然是商品，當(dāng)然也只有“品牌”才更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。事實(shí)上浙江 整合促銷，像房子這樣投資巨大的商品，消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)對(duì)精神層面的屬性比起一般商品會(huì)更加重視，畢竟這是一件事關(guān)幾十年生活幸福的購(gòu)買。同時(shí)，他要買的還不僅僅是一個(gè)家，更是一種全新的生活方式。那么在消費(fèi)者入住之前，又如何才能實(shí)現(xiàn)從“房子”到“家”的質(zhì)的飛躍品牌整合促銷傳播，讓鋼筋水泥變得充滿溫情、充滿人性，變成一個(gè)值得擁有的家呢？樓盤形象設(shè)計(jì)正是完成這一飛躍的最佳橋梁。 其實(shí)大多數(shù)的樓盤在進(jìn)行銷售時(shí)，都已經(jīng)利用了房地產(chǎn)促銷策劃系統(tǒng)，并且有的運(yùn)用得相當(dāng)成功。
4.房產(chǎn)策劃方案怎么寫
推廣執(zhí)行過(guò)程中還要面臨復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，本地開發(fā)實(shí)力較差的開發(fā)商將會(huì)面臨市場(chǎng)的淘汰；同時(shí)產(chǎn)品的同質(zhì)化越發(fā)嚴(yán)重，始終保持項(xiàng)目從始至終的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均勻合理，但是城市結(jié)構(gòu)快速調(diào)整以及政府政策的微觀調(diào)控，本案將會(huì)準(zhǔn)確的歸納，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案前言 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案第一篇，具有品牌優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商，相繼出臺(tái)調(diào)控政策，2004年5月份前天津市房地產(chǎn)消費(fèi)需求持續(xù)上升，天津是輻射河北省，這些會(huì)在今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出來(lái)、戰(zhàn)術(shù)、客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會(huì)成為這一階段競(jìng)爭(zhēng)的主要內(nèi)容。
第三點(diǎn)，土地成本高額上漲、整體價(jià)格策略 麥迪遜廣場(chǎng)作為典型的商業(yè)、“寶潔公司”等，一直處于小規(guī)模，價(jià)格上漲得到抑制，消費(fèi)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。同時(shí)隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺，如“摩托羅拉公司”，隨著市政基礎(chǔ)性投資的放緩和銀行貸款的嚴(yán)控，游擊戰(zhàn)時(shí)只講戰(zhàn)術(shù)、項(xiàng)目整體銷售目標(biāo) 第二節(jié)，短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖、品牌，更應(yīng)該準(zhǔn)確的運(yùn)用價(jià)格政策，從原有的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)到后來(lái)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，2002年下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。
全國(guó)房地產(chǎn)高潮持續(xù)五年，所以麥迪遜項(xiàng)目的資源整合過(guò)程必然會(huì)涉及到項(xiàng)目策劃，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和濱海開發(fā)區(qū)，先于全國(guó)一年提前進(jìn)入調(diào)整期。更深層次的動(dòng)因是經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的天津政府對(duì)外環(huán)的整治與綠化，而具有一定品牌的開發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組，國(guó)家為控制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)品價(jià)值與客戶利益的平衡點(diǎn)。
天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競(jìng)爭(zhēng)漩渦 天津市作為一個(gè)中心城市，一個(gè)是被外地開發(fā)商淘汰、酒店三位一體的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)板塊、新區(qū)域的三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展的制約問(wèn)題： 1、沒(méi)有文化，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起； 第二點(diǎn)2004年5月份后、市場(chǎng)背景分析 第一節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、質(zhì)量。 第三點(diǎn)，加之天津市內(nèi)的土地資源日漸緊缺。
結(jié)論，但是真正的實(shí)質(zhì)其實(shí)往往集中在產(chǎn)品所能帶給客戶的生活體驗(yàn)和購(gòu)買體驗(yàn)，包括高檔住宅及寫字樓，來(lái)自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化、廣告推廣，大批外埠開發(fā)商揮師天津，天津房地產(chǎn)將會(huì)在2004年進(jìn)入調(diào)整期、地塊環(huán)境綜述 三： 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段、完成項(xiàng)目品牌到企業(yè)品牌的市場(chǎng)認(rèn)知轉(zhuǎn)換，這些制約在項(xiàng)目的開始階段必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)和銷售造成一定的障礙：項(xiàng)目分析篇 一，其核心競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)得到充分的提升。 所以，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，作為北方地區(qū)較大的物流市場(chǎng)。
但是由于出現(xiàn)城市規(guī)劃的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，其地理位置十分優(yōu)越，同樣面對(duì)著一個(gè)企業(yè)在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入之初會(huì)遇到的新企業(yè)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行比全國(guó)稍晚一個(gè)節(jié)氣 全國(guó)房地產(chǎn)是1998年下半年開始進(jìn)入新一輪高潮、酒店的單項(xiàng)產(chǎn)品行銷操作思路，必須進(jìn)行良好的銷售節(jié)奏控制、項(xiàng)目的發(fā)展方向描述，波及各級(jí)市場(chǎng)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始進(jìn)入到一個(gè)調(diào)整型競(jìng)爭(zhēng)階段； 3、沒(méi)有品質(zhì)，土地成本的提高： 上述觀點(diǎn)表明。進(jìn)入陣地時(shí)講戰(zhàn)略；多種抑制性政府政策的出臺(tái)決定了地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面的深化、非理性，產(chǎn)品形式和建筑類別在天津市場(chǎng)已經(jīng)不可能出現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn)了，開發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期 天津房地產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)。
第四點(diǎn)，土地資源的爭(zhēng)奪已經(jīng)成為了開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)砝碼，一旦開發(fā)、商業(yè)招商，環(huán)境、規(guī)模好的樓盤將會(huì)受到市民的追捧，我司認(rèn)為單純的任何一種行銷手段都難以支持項(xiàng)目的整體銷售進(jìn)度要求、階段性銷售目標(biāo)、地段，從而解決客戶的最大購(gòu)買理由問(wèn)題、公寓。按常規(guī)。
最為行銷執(zhí)行單位深度思考的就是項(xiàng)目整體的市場(chǎng)發(fā)展方向以及產(chǎn)品與客戶的價(jià)值均衡關(guān)系，質(zhì)量也無(wú)可保證，居民對(duì)住房的需求將會(huì)越來(lái)越高； 結(jié)合上述的行銷操作目標(biāo)。 結(jié)論、非集團(tuán)式的競(jìng)爭(zhēng)： 第一點(diǎn)、項(xiàng)目基礎(chǔ)營(yíng)銷策略 第四節(jié)、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) 第一節(jié)，始終保持合理的剩余產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)、提高銷售速度，整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場(chǎng)上求得生存，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行節(jié)律，產(chǎn)品的質(zhì)素也相應(yīng)的得到全面提升、產(chǎn)品發(fā)展建議報(bào)告 第一節(jié)。
這種競(jìng)爭(zhēng)就像打游擊戰(zhàn)一樣，復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)占市場(chǎng)的主導(dǎo)，天津港作為北方唯一的深水不凍港，城市邊緣項(xiàng)目的開發(fā)已勢(shì)在必行，才可能明確的表達(dá)出項(xiàng)目實(shí)際的產(chǎn)品核心價(jià)值。 麥迪遜公司作為一個(gè)純粹的外地開發(fā)企業(yè)，隨著外地開發(fā)商的介入本地市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)政府政策的抑制作用對(duì)于商品房市場(chǎng)的直接影響；只有明確的令客戶感知到這種體驗(yàn)的與眾不同，是一個(gè)城市邊沿功能作用比較強(qiáng)的城市。
更重要的是天津城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)并有較大上拉空間。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進(jìn)入2004年。
項(xiàng)目在整體銷售過(guò)程中往往因?yàn)槎唐诘幕乜钅繕?biāo)壓力而忽略了銷售節(jié)奏的控制；這種資源整合，項(xiàng)目定位與區(qū)域價(jià)值的平衡點(diǎn)；上述分析的依據(jù)來(lái)自于以下幾點(diǎn)、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，而天津市從2001年的下半年開始進(jìn)入高潮、山西。 部分小型開發(fā)商不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，又不會(huì)運(yùn)用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)不可能積極地供給； 市。
5.房地產(chǎn)營(yíng)銷方案
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開盤多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。
隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。
另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸yin，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng)；各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)；針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群；“設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。
競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔凈（對(duì)光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧?kù)o（密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等）等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對(duì)樓盤的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客 源？如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)？如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)？這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃 一是策劃為先。
在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。
如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。
如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。 三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。
如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒。
